Immobilier à Paris : les meilleurs arrondissements où investir !

La Ville Lumière représente un marché immobilier unique aux yeux des investisseurs. Culture, patrimoine, emploi et cadre de vie : elle coche toutes les cases. La tension locative y est plus forte que jamais et la Capitale propose une grande variété de biens, susceptibles de satisfaire un large panel de résidents. Enfin, malgré une baisse inédite observée depuis 2021, le prix du mètre carré a grimpé de 20 % en moyenne durant la dernière décennie. 

Comment identifier l’arrondissement le plus propice à votre projet d’investissement immobilier parisien ? Budget, type de location, rentabilité : consultez la synthèse réalisée par Paris Attitude. 

Immobilier à Paris : Top 3 des arrondissements avec la meilleure rentabilité 

Pour dénicher les appartements qui offrent le meilleur rendement, direction le nord-est de Paris et plus particulièrement le 18e, le 19e et le 20e arrondissement. Dans ces zones qui connaissent une forte attractivité, il est encore possible de trouver des logements sous le seuil symbolique des 10 000 € du mètre carré. 

La rentabilité brute se définit par le ratio : loyer annuel/prix d’acquisition. Ainsi, à valeur locative équivalente, plus le coût du bien est faible, plus le rendement est important. Alors que les arrondissements centraux culminent entre 2 et 3 %, vous pouvez envisager 4 % dans ces arrondissements, voire plus, en appliquant un complément de loyer. 

Voici les prix au mètre carré observés dans ce secteur, en janvier 2024 : 

Entre le touristique Montmartre et l’atmosphère cosmopolite de la Chapelle, le 18e arrondissement affiche des zones très contrastées. Une des plus recherchées est le quartier Jules Joffrin avec ses rues commerçantes et son ambiance chaleureuse. En parallèle, le quartier de la Goutte-d’Or, autrefois délaissé, est rattrapé par le phénomène de gentrification et offre de réelles opportunités. 

Le passé industriel du 19e et son âme populaire plaisent beaucoup aux résidents. Après d’importantes transformations, le bassin de la Villette ou le canal de l’Ourcq sont désormais en vogue tout en restant accessibles.  

Enfin, le 20e arrondissement abrite d’anciens faubourgs comme le Père-Lachaise, Ménilmontant et Belleville. Connus pour leurs ambiances de village, Gambetta ou Saint-Fargeau regorgent de petits commerces, de bars et de restaurants. En prime, le mètre carré y est abordable. 

Comparons le rendement d’un studio dans ces 3 arrondissements : 

Acheter pour louer à Paris selon votre capacité financière 

Quels sont les quartiers abordables pour un premier investissement ? Quels secteurs pour une enveloppe plus importante ? Les arrondissements à privilégier dans chaque cas.  

Le 12e et le 13e pour un budget serré

En plus des trois localités citées précédemment, deux arrondissements tirent leur épingle du jeu. On pense tout d’abord au 12e, en particulier à Bel-Air et Bercy où le mètre carré se négocie à 8 826 € et 8 928 € en moyenne. Vous pouvez y trouver des studios de 20 m² pour environ 180 000 €. 

Dans le 13e arrondissement, il est encore possible d’acquérir des biens à des tarifs inférieurs, parfaits pour un placement locatif à un coût maîtrisé. C’est par exemple le cas du Triangle de Choisy, près des Olympiades, où un T1 de 25 m² s’affiche à 152 000 €. 

Le 8e, le 9e et le 16e pour un budget plus conséquent 

Même si vous disposez d’une plus grande marge de négociation, il est capital de réfléchir à votre stratégie pour optimiser votre sélection.

Vous souhaitez développer votre patrimoine et le léguer ensuite à vos enfants ? Misez sur les arrondissements à un chiffre, dont l’attractivité ne faiblit pas. Parmi eux, retenez :

• Le 8e arrondissement, et le quartier Europe, une zone résidentielle à proximité du parc Monceau. Les valeurs observées dépassent 11 500 €/m², mais sont encore loin des 15 000 €/m² des Champs-Élysées voisins. 
• Le 9e arrondissement , près de l’Opéra Garnier, de la rue des Martyrs ou vers l’église de la Madeleine. Là, les prix sont proches des 12 000 €/m². 

Vous pensez récupérer le bien dans plusieurs années pour y vivre ? Dans ce cas, optez pour un quartier calme où vous profiterez de tous les services et commerces de proximité. À ce titre, le 16e arrondissement associe environnement agréable, tranquillité et culture. Si vous investissez à Chaillot, prévoyez 520 000 € pour un 30 m² près des jardins du Trocadéro. 

Investir dans un appartement à Paris : quel arrondissement pour quels locataires ?

L’emplacement adéquat du logement dépend aussi de son futur occupant. On vous dit tout. 

L’hypercentre et le 18e, parfaits pour la location saisonnière

Première destination mondiale, Paris a accueilli près de 10 millions de visiteurs à l’été 2022. La ville fait rêver par ses monuments emblématiques, son atmosphère et son héritage culturel. Vous vous orientez vers le meublé de tourisme ? Dans ce cas, ciblez la Rive droite : 

• le 1er arrondissement, vers les Halles, à deux pas du Louvre, des Tuileries et de la station Châtelet-les-Halles ; 
• le 2e arrondissement, pour tirer parti du charme de Vivienne et Gaillon et de leurs passages couverts ; 
• le 3e arrondissement , dans le Marais ; 
• le 4e arrondissement , près de l’Hôtel de Ville ou de Notre-Dame. 

Ces 4 localités requièrent un budget important, de 11 000 à 13 000 €/m². Si votre capacité financière n’est pas suffisante, sachez qu’à deux pas du Sacré-Cœur, dans le 18e, le quartier Grandes-Carrières représente une excellente alternative. Le mètre carré se négocie autour 9 600 €, soit près de 20 % moins cher.  

Le 10e et le 11e : louez de petites surfaces à des étudiants 

Les petites surfaces — studios ou T2 — sont majoritaires dans la Capitale. Ils sont parfaits pour la location meublée, à destination d’un jeune. Le 10e arrondissement, avec une vie culturelle et nocturne très riche, est un emplacement idéal. Près du canal Saint-Martin ou de la porte Saint-Denis, les prix oscillent entre 9 200 et 9 700 € du mètre carré. 

De même, dans le 11e arrondissement , Oberkampf et la Roquette sont bien connus des étudiants. Ces secteurs branchés accueillent des salles de spectacle, des bars et de nombreux restaurants. Là, les appartements se négocient autour de 10 000 €/m². 

Il est facile de rejoindre les centres universitaires majeurs (Sorbonne et Assas dans le 6e, Jussieu dans le 5e), grâce aux métros ou aux bus.  

Le 5e et le 16e, un environnement idéal pour les familles 

Proximité des parcs, infrastructures scolaires, commerces et logements plus grands : voilà ce que recherchent les familles. Elles ciblent particulièrement : 

• le 5e arrondissement , entre le Jardin des Plantes et le Jardin du Luxembourg ; 
• le quartier de la Muette, dans le 16e arrondissement, qui englobe une partie du bois de Boulogne. 

Comptez entre 11 700 et 13 400 € par mètre carré. 

Le 14e et le 15e pour la location aux entreprises 

Louer son bien à une entreprise permet de bénéficier d’une clientèle de qualité, rigoureusement sélectionnée, à condition de cibler les zones adéquates. Pour mettre toutes les chances de votre côté, axez votre recherche sur : 

• Le 14e arrondissement  et Montparnasse, le plus important quartier d’affaires de la Capitale. 
• Le 15e arrondissement : Saint-Lambert et Javel regroupent des immeubles de bureau et les sièges sociaux de grosses sociétés françaises ou internationales. 

Ici, il est possible d’acquérir un appartement de 20 m² pour 190 000 €. 

Le 6e, 7e et 8e pour une clientèle plus chic

Vous voulez investir dans un quartier prestigieux, qui attire Parisiens et touristes ? Les secteurs capables de séduire les locataires les plus exigeants se concentrent Rive gauche et abritent quelques-unes des plus belles rues de Paris. 

• Dans le 6e arrondissement , le mythique Saint-Germain-des-Prés, le jardin du Luxembourg et l’Odéon font rêver les amoureux de l’art de vivre parisien. 
• Le 7e arrondissement  accueille non seulement le monument le plus emblématique de la Ville, la tour Eiffel, mais aussi les jardins du Trocadéro et les Invalides. 
• Dans le 8e arrondissement, le Triangle d’Or et les Champs-Élysées symbolisent le luxe à la française. 

Ce prestige va de pair avec des tarifs élevés, entre 16 000 et 22 000 €/m² selon l’emplacement. 

Investir dans l’immobilier parisien : préparez votre projet ! 

Vous avez ciblé un quartier et un produit ? Pour un projet locatif bien conçu, complétez votre réflexion en tenant compte des exigences auxquelles vous devrez vous soumettre une fois le logement loué : 

• les responsabilités de bailleur (travaux, gestion locative, frais annexes) ; 
• les obligations fiscales (taxe foncière, fiscalité sur les revenus locatifs) ; 
• la réglementation (encadrement des loyers, procédure de changement d’usage en cas de location saisonnière). 

Pour vous guider dans la réussite de vos projets, de l’achat du bien à la gestion locative, demandez conseil aux experts de Paris Attitude. 

Marché, types de bien, rentabilité : vous souhaitez en savoir plus sur les spécificités de chaque arrondissement ? Découvrez notre guide complet.