Investissement locatif à Paris : Vue à 360° du 14e arrondissement

Le 14e est un secteur qui, grâce à sa diversité, permet d’envisager un placement immobilier en ciblant un grand panel de locataires. Quartiers d’affaires, vie nocturne, ambiance familiale : toutes ces atmosphères y cohabitent parfaitement. 

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif à Paris 14 ? Paris Attitude vous dévoile tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer. 

Investir dans le 14e arrondissement de la capitale : les chiffres

Rentabilité, objectifs, paramètres variables : identifiez les fondamentaux de votre projet. 

L’état des lieux de votre investissement

Investir dans l’immobilier nécessite une phase de réflexion pour cibler le bon bien, dans le bon quartier. Au cours de cette analyse, vous devez définir : 

• Vos attentes : réduire vos impôts, obtenir un complément de revenus ou construire un patrimoine, vos objectifs influencent le type de bien et le rendement espéré. 
• L’état du marché immobilier : le ratio offre/demande a des conséquences sur les prix. 
• La qualité des biens et leur classe énergétique : celle-ci conditionne la possibilité de louer, le montant du loyer et peut engendrer des coûts de rénovation parfois importants. 
• La tension locative : elle garantit un bon taux d’occupation et le paiement régulier des mensualités.  
• Les exigences réglementaires : un bailleur doit par exemple maîtriser la procédure de changement d’usage s’il envisage la location saisonnière. 

Le parc immobilier et ses tendances

Aussi appelé « arrondissement de l’Observatoire », le 14e occupe 5,6 km² sur la rive Gauche de la Seine. Les dernières données de l’INSEE dressent le panorama suivant :  

Sur le plan financier, on relève deux tendances : 

• Les prix baissent depuis un an (-7,2 %). On observe ce phénomène dans tous les arrondissements parisiens, notamment en raison de l’inflation et de l’envolée des taux d’emprunt.
• À plus long terme, l’évolution reste positive : +13 % en 10 ans. 

La rentabilité d’un bien immobilier dans le 14e

Lorsque l’on parle d’investissement locatif, il est indispensable d’évaluer les bénéfices retirés par le propriétaire. Le premier est la rentabilité brute du bien. Elle se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat. 

En parallèle, il existe d’autres avantages, souvent sous-estimés, comme : 

• l’augmentation de la valeur du bien ; 
• les rentrées d’argent régulières grâce aux versements des loyers ; 
• la construction ou la diversification de votre patrimoine. 

Les valeurs relevées

Les moyennes des prix (achat et loyer) observées dans le 14e arrondissement, au 1er décembre 2023 sont les suivantes :

Cas pratique : comparons la rentabilité de deux biens de cet arrondissement, en vente au 1er décembre 2023. 

En se basant uniquement sur le calcul de la rentabilité brute, le premier bien semble plus intéressant que le deuxième. En revanche, sa classe DPE est G. Selon la valeur précise de la consommation énergétique, il est déjà interdit à la location ou le sera au 1er janvier 2025. Des travaux de rénovation restent donc incontournables et leur coût viendra amoindrir le rendement final. 

Les quartiers du 14e arrondissement

Zoom sur les spécificités des 4 secteurs et les budgets nécessaires pour investir.  

Montparnasse

Au nord de l’arrondissement, Montparnasse attire autant les cadres que les jeunes. Il représente le plus gros quartier d’affaires de la Rive Gauche, mais il a su garder une belle offre culturelle et festive de son passé artistique. En témoigne encore la présence de cafés littéraires célèbres (la Closerie des Lilas, la Coupole). 

Cette localité aisée abrite aussi le cimetière du même nom, l’hôpital Cochin et l’Institut d’Astrophysique de Paris. 

À Montparnasse, le prix du mètre carré se négocie autour de 10 745 € et l’on observe les variations suivantes : 

• plus de 13 000 €/m² le long du boulevard Raspail ; 
• entre 8 700 et 9 200  €/m² aux alentours de la prison de la Santé. 

Parc-de-Montsouris

Ce secteur offre moins de logements, car il intègre plusieurs installations collectives de grande superficie comme le parc, l’hôpital Saint-Anne et le réservoir de Montsouris. Il accueille également un important campus universitaire avec l’Université PSL, l’École Normale Supérieure et la Paris School of Economics.

Alors que le prix moyen du mètre carré est de 9 166 €, on trouve des biens à 9 716 €/m² vers le parc de Montsouris. À l’inverse, des logements se négocient à moins de 9 000 €/m² vers le boulevard Jourdan. 

À noter : c’est la zone qui résiste le mieux à la baisse des prix. En un an, la perte s’élève à 3,1 %.

Petit-Montrouge

Bordé au nord par le cimetière du Montparnasse et à l’ouest par le réservoir de Montsouris, le Petit-Montrouge a conservé son aspect de faubourg populaire, avec de nombreuses ruelles pavées et des commerces de proximité. 

Il est également dénommé « quartier d’Alésia », car la rue d’Alésia, grosse artère commerçante le traverse d’est en ouest. Enfin, sous le Lion de Belfort de la place Denfert-Rochereau, se cache l’entrée des catacombes. 

Les prix du secteur sont les suivants : 

• 9 422 €/m² en moyenne ; 
• autour de 10 600 €/m² dans les passages près de la place Denfert-Rochereau ; 
• environ 7 300 €/m² aux abords du cimetière de Montrouge. 

Plaisance

Au sud-ouest du 14e, Plaisance possède toutes les qualités pour séduire les familles : 

• le charme de ses petites rues ; 
• de nombreuses écoles ; 
• des commerces et des restaurants ; 
• des jardins et des squares. 

Le coût moyen du mètre carré s’élève à 9 237 €. Le budget à prévoir est plus conséquent si vous ciblez le nord du quartier. En effet, vers la place de Séoul, comptez 10 651 €/m² alors que vers la porte de Vanves, les prix chutent entre 6 900 et 7 300 €/m². 

Les logements sur le marché

On dénombre 125 761 résidences principales dans le 14e arrondissement. Parmi elles, 1070 sont des maisons (1,4 %). La quasi-totalité est donc constituée d’appartements et les 2 et 3 pièces sont prépondérantes. 

Vous hésitez entre le neuf ou l’ancien pour investir ? Dans le 14e, il est possible de trouver tous les styles architecturaux : 

• haussmannien, vers la rue d’Alésia ou la rue du Lunain ; 
• années 30, vers le Boulevard Brune, dans l’ancienne zone des fortifications de Paris ;
• après-guerre, largement représenté ; 
• années 90 et 2000, rue Raymond Losserand ou Jules Guesde. 

Bon à savoir : opter pour un bien avec travaux permet parfois de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation. 

Les points positifs d’un investissement locatif dans le 14e

 Les atouts du 14e résident dans sa diversité et le cadre de vie qu’il offre à ses occupants. 

Quartiers d’affaires et zones résidentielles

Un secteur économique, des lieux pour faire la fête, des espaces verts, un campus et des quartiers résidentiels : le 14e possède plusieurs facettes. Il peut alors plaire aux étudiants comme aux cadres, aux familles ou aux jeunes couples. 

Une demande locative soutenue

Avec une tension locative importante, cet arrondissement est idéal pour un investissement. Afin de maximiser la rentabilité de l’opération, choisissez entre : 

• La location d’un studio meublé à un étudiant, avec à la clé, un loyer supérieur et le statut LMNP pour diminuer votre fiscalité. 
• Un appartement 2 pièces proposé en location aux entreprises. Clientèle professionnelle et taux d’occupation élevé constituent les deux atouts de cette formule. 
• Un logement de 4 pièces loué vide à une famille. Le bail de 3 ans garantit la stabilité et le logement est entretenu. 

Quel que soit votre choix, déléguer la gestion locative à une agence permet de gagner en sérénité et en efficacité. 

Connexion et services de proximité

Jusqu’à la fin des années 60, le 14e arrondissement était un quartier populaire. Il a su conserver cette ambiance de village et offre une qualité de vie appréciée par ses occupants. Ils peuvent, en quelques minutes, se rendre dans les commerces, profiter des équipements publics ou encore se ressourcer dans les allées arborées des nombreux parcs. 

Le secteur est parfait pour tous ceux qui ont besoin de se déplacer. Le 13e est desservi par le tramway, plusieurs métros, le RER et la gare Montparnasse est toute proche.

Les points sensibles

Côté désagréments, les habitants se plaignent de la pollution et d’une circulation en voiture très compliquée. 

Pour finir, nous vous partageons quelques éléments à considérer avant d’opter pour un investissement dans 14e arrondissement : 

• L’état du bien : il sera bientôt impossible de louer une passoire thermique. Intégrez la planification et le coût des travaux dès la phase de sélection du logement. 
• Le plafonnement des loyers : vous ne pouvez pas fixer le montant librement. 
• La réglementation : il est indispensable de respecter toutes vos obligations de bailleur. 

Vous avez besoin d’un accompagnement pour optimiser votre projet ? Contactez nos experts Paris Attitude et découvrez notre service de gestion locative.

Découvrez un autre arrondissement de Paris avec notre article sur le 15e !