Investir dans le Neuf ou l’Ancien

Décider d’acquérir un bien neuf ou ancien est essentiel avant d’entamer les recherches d’un investissement locatif. Si ce choix est une affaire de goût pour une résidence principale, il convient d’y réfléchir plus objectivement lorsqu’on veut acheter pour louer.

Vous devez préciser vos attentes et prendre en compte les spécificités de chaque produit pour viser un rendement intéressant. Prix, fiscalité, revente, rentabilité : retrouvez une comparaison des aspects financiers.

Pour une analyse complète, cet article aborde également les travaux et l’entretien, la législation ainsi que l’attractivité des deux types de bien. De quoi vous aider à faire un choix éclairé avant d’investir dans le neuf ou dans l’ancien.

Sommaire

Investir dans le Neuf ou l’Ancien : le Comparatif Complet

Prix d’achat et frais de notaire : neuf vs ancien

Même si depuis début 2023 la tendance est à la baisse, un écart de prix subsiste entre immobilier neuf et ancien. Ainsi, à la fin du 1er trimestre 2023, le prix au mètre carré dans un logement neuf est 25 % plus cher (Source : baromètre des prix immobiliers — LPI-iad — mai 2023).

On observe les prix moyens suivants :

3360 €/m² dans l’ancien ;
4577 €/m² dans le neuf.

En revanche, les frais de notaires sont moindres pour les produits neufs. Ils s’élèvent entre 2 à 3 % du prix de vente contre 7 à 8 % dans l’ancien. De plus, la différence globale peut être gommée dans la décennie suivant l’achat grâce aux économies d’énergie réalisées.

Emplacement : des opportunités dans l’ancien

Dans les centres de grandes villes, le parc ancien offre plus de biens. Ces produits se trouvent dans des quartiers établis avec un réseau d’infrastructures et de commodités déjà en place. Transports, commerces, écoles : ces emplacements combinent tout ce qu’un locataire recherche. C’est la garantie d’un bon taux d’occupation du bien.

Les logements neufs sont plus rares et situés majoritairement dans des zones en développement ou dans les villes nouvelles. Cependant, ils offrent des prestations difficiles à obtenir dans les biens plus anciens comme des zones de stationnement, une piscine ou des bornes de recharge électriques. De plus, l’agencement des appartements est optimisé, à la différence de l’ancien où il faut souvent composer avec la structure existante.

Entretien et travaux à prévoir : méfiez-vous des idées reçues !

En sélectionnant un logement récent pour votre investissement locatif, vous n’avez théoriquement aucuns travaux à programmer pour une dizaine d’années. En revanche, l’achat sur plan ne vous épargne pas des malfaçons. Dans ce cas, vous bénéficiez de plusieurs garanties :

l’assurance dommages ouvrages du constructeur, pendant 2 ans ;
la garantie décennale.

À l’inverse, des travaux d’entretien ou de rénovation sont généralement nécessaires dans un bien ancien :

pour le mettre aux normes ;
pour améliorer son agencement ;
pour optimiser le confort et la consommation énergétique.

Renseignez-vous également sur les charges de copropriété qui indiquent de gros chantiers à venir comme un ravalement de façade.

Acquérir un appartement déjà rénové par le précédent propriétaire permet de limiter les dépenses. En parallèle, acheter dans l’ancien ne signifie pas systématiquement opter pour un logement des années 50 ou 70. Un bien construit il y a 5 ou 10 ans, situé dans une résidence récente combine prix abordable et frais d’entretien réduits.

Respect des nouvelles normes de construction : l’atout du neuf

Un programme neuf respecte les dernières normes de construction en vigueur et, plus particulièrement, la RE 2020. Les logements offrent des performances remarquables en matière de consommation d’énergie, d’isolation phonique, mais également de confort thermique en toute saison.

Si vous préférez investir dans une construction ancienne, méfiez-vous des trop bonnes affaires et demandez au vendeur une copie des diagnostics techniques. Prêtez attention au diagnostic de performance énergétique. En effet, les biens les plus énergivores ne pourront bientôt plus être proposés à la location. Le calendrier est déjà établi :

dès 2025, les logements classés G ;
en 2028, les biens étiquetés F ;
enfin, en 2034, les logements classés E.

À l’horizon 2034, ce sont environ 3,5 millions de logements, soit 44 % du parc locatif privé qui sont concernés (source BFMTV.com). Des travaux de rénovation importants seront alors obligatoires avant de remettre le bien sur le marché locatif.

Attractivité du bien : que recherchent les locataires ?

Un logement attractif, c’est l’assurance d’une vacance locative faible et d’un investissement au rendement optimisé. Comment savoir si le bien va plaire à ses futurs occupants ?

On parle souvent du charme de l’ancien et du coup de cœur que peut déclencher une visite. En réalité, tout dépend de votre locataire cible. Une famille sera ravie de trouver un appartement avec assez de chambres pour tous les enfants, situé dans un quartier calme, près des écoles. À l’inverse, un couple de jeunes actifs préfèrera un bien à l’agencement moderne, dans le centre, pour un accès direct aux installations culturelles.

Avant d’arrêter votre choix, nous vous conseillons de :

bien réfléchir au type d’occupant que vous souhaitez accueillir ;
confronter vos attentes avec la réalité de la demande locative de la ville ;
identifier le type de bien qui se loue le mieux ;
vérifier que les prestations proposées correspondent à votre cible.

Rentabilité locative : à quoi s’attendre ?

La rentabilité locative brute se calcule selon la formule :

(loyer mensuel x 12)/Prix d’achat x 100

Avec un prix d’achat plus faible pour un loyer équivalent, un bien ancien est mathématiquement plus rentable qu’un logement neuf de même taille. À cela, il faut ajouter qu’un bien acheté sur plan n’est disponible qu’entre 18 et 24 mois après la signature. C’est autant de loyers en moins et la réussite du projet s’en trouve fortement impactée.

Pour autant, la rentabilité locative ne dépend pas que du type de bien. Elle varie également selon la zone géographique (consultez notre top des villes où investir), la demande locative et la concurrence.

En dernier lieu, des mesures d’encadrement de loyers peuvent réduire le rendement global de l’opération. Le bien que vous visez se situe en zone tendue ? Des règles spécifiques s’appliquent aux révisions de loyer et selon la localité, vous devez aussi vous conformer à un loyer de référence.

Avantages fiscaux de votre investissement immobilier

De nombreux avantages ont été créés pour inciter les Français à investir dans l’immobilier locatif. Parmi eux, on trouve les dispositifs de défiscalisation immobilière tels que :

Pinel, dédié à la construction neuve, en vigueur jusqu’au 1er janvier 2025 ;
Denormandie, dans l’ancien avec de gros travaux de rénovation.

Tous les deux permettent de profiter d’une réduction d’impôt conditionnée à des plafonds, de loyers et de ressources, et à une durée d’engagement.

Même si vous n’avez opté pour aucun programme de défiscalisation, il est toujours possible de réduire l’imposition de vos revenus locatifs. Vous pouvez utiliser :

le mécanisme du déficit foncier, dans le cadre de la location vide ;
la fiscalité avantageuse du statut LMNP en location meublée.

En outre, si vous investissez dans un bien neuf, vous bénéficiez :

sous conditions, de la TVA à 5,5 % au lieu de 20 % ;
d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans.

Valeur de revente : évitez le risque de moins-value

À la manière d’une voiture qui sort du garage, un logement neuf perd aussitôt de la valeur dès que son propriétaire en prend possession. Si vous achetez sur plan et que vous revendez rapidement, le prix sera plus élevé que celui de biens anciens, mais n’atteindra pas le montant initial. En plus de cette moins-value, vous n’avez pas non plus le temps d’amortir les frais de notaire.

Pour éviter ce scénario, il est primordial de définir votre horizon d’investissement et de sélectionner le type de bien en conséquence.

Dans votre plan d’investissement, tenez compte également de la taxation d’une éventuelle plus-value. En effet, si vous vendez plus cher que vous n’avez acheté, le gain est soumis :

à l’impôt sur le revenu (19 %) ;
aux prélèvements sociaux (17,20 %).

Un abattement est appliqué à partir de 5 ans de détention et augmente avec le temps pour atteindre l’exonération totale après 30 ans.

Bon à savoir : Avec certains avantages comme Pinel ou la TVA réduite, il est déconseillé de revendre avant respectivement 5 et 10 ans. Si vous le faites, vous devez rembourser les réductions d’impôt accordées.