Instauré en 2014 avec la loi ALUR, le dispositif d’encadrement des loyers a pour objectif de limiter l’augmentation des loyers du parc privé. Il concerne plus précisément les agglomérations au marché locatif tendu, c’est-à-dire où la demande est largement supérieure à l’offre.
Il s’impose dans 26 villes de France : Lille et sa région, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Paris et une partie de la région parisienne. Dans cet article, nous nous concentrons sur les règles applicables dans la capitale et ses conséquences. Découvrez également les droits d’un locataire en cas de non-respect du bailleur des mesures d’encadrement des loyers à Paris.
Que dit la loi ELAN ? Un point sur la réglementation dans la capitale
À Paris, le dispositif a été mis en place une première fois entre 2015 et 2017. C’est ensuite la loi ELAN qui l’a instauré à nouveau, fin 2018. Type de bien, critères et mentions obligatoires : zoom sur les exigences légales de cette nouvelle version.
Les logements concernés par l’encadrement des loyers à Paris
Le dispositif touche les baux d’habitation de résidence principale (régis par la loi du 6 juillet 1989). Il s’applique aussi bien aux locations vides qu’aux locations meublées. Il inclut également le bail mobilité.
Ces mesures ne concernent pas :
- les logements sociaux de type HLM ;
- les locations saisonnières touristiques ;
- les biens régis par la loi de 1948 ;
- les locations pour résidence secondaire ;
- les logements de fonction, comme dans le cadre d’une location aux entreprises.
Loyer plafonné : les critères à connaître
Chaque année, un arrêté émis par la préfecture de Paris fixe un loyer de référence. Il est déterminé à partir des données produites par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP).
Retrouvez les critères synthétisés dans le tableau ci-dessous.
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Critères |
Spécificités |
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Emplacement |
Les 80 quartiers parisiens sont regroupés en 14 zones géographiques |
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Nombre de pièces principales |
Vous choisissez entre 1, 2, 3 pièces ou 4 pièces et plus |
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Type de location |
Meublée ou non meublée |
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Date de construction |
4 périodes sont définies : <1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990, > 1990 |
En plus de ce loyer de référence, l’arrêté détermine aussi :
- un loyer de référence minoré (diminué de 30 %) qui constitue un repère lors des réévaluations de loyer ;
- un loyer de référence majoré (augmenté de 20 %) qui sert de plafond lors de la fixation du premier loyer ou d’un changement de locataire.
Bon à savoir : pour les biens proposés à la location meublée à Paris, l’arrêté préfectoral précise la majoration par rapport à une location vide. Elle est de 12 % pour la période allant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.
Mentions obligatoires dans le bail
En plus des éléments classiques, tout propriétaire d’un bien parisien doit impérativement faire figurer les 2 informations suivantes dans le contrat de location :
- le loyer de référence applicable ;
- le loyer de référence majoré.
Il doit aussi préciser :
- le montant du loyer, c’est-à-dire la somme versée par le locataire pour l’occupation du logement ;
- les charges locatives (mentionnées séparément) ;
- un éventuel complément de loyer, ainsi que son montant et sa justification.
Enfin, dans le cas d’une nouvelle mise en location, il doit notifier :
- la nature et le coût des travaux effectués depuis le départ de l’ancien occupant ;
- le montant du loyer du dernier locataire, si moins de 18 mois se sont écoulés depuis son départ.
Comment fixer le loyer à la 1re mise en location ?
Calculer le loyer de référence
Rendez-vous sur le site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL), où les données sont actualisées chaque année.
Vous renseignez le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location. En cliquant sur le quartier qui vous intéresse, vous obtenez immédiatement le loyer de référence.
Par exemple :
À la suite d’un investissement locatif à Paris, vous possédez un studio de 23 m². Bâti en 1980, il est situé rue Richard Lenoir dans le 11e arrondissement. Cette rue fait partie du Quartier 43 (Roquette) et du secteur géographique 11. Voilà les valeurs applicables à votre bien.
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Loyer de référence en €/m² |
Loyer de référence du studio en € |
Loyer de référence majoré en €/m² |
Loyer de référence majoré du studio en € |
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Location non meublée |
26,6 |
611* |
31,9 |
733 |
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Location meublée |
30,1 |
692 |
36,1 |
830 |
* 26,6 x 23 = 611,80 €
Ainsi, pour l’appartement, vous pouvez demander jusqu’à 733 € de loyer de base en non meublé et 830 € en meublé. Toutefois, si les caractéristiques du bien le justifient, vous pouvez ajouter un complément de loyer.
Appliquer un complément de loyer
Le complément de loyer est une somme qui s’ajoute au loyer de base. Il ne peut être demandé que si ce dernier atteint le plafond (équivalent au loyer de référence majoré). La loi ne spécifie pas formellement ce qui peut justifier un complément de loyer. En revanche, elle indique que ces caractéristiques :
- doivent apporter plus de confort ou une localisation exceptionnelle par rapport à d’autres biens du quartier ;
- ne doivent pas êtres prises en compte pour le calcul du loyer de référence ;
- sont exclues, si elles sont déjà intégrées au montant des charges.
La loi précise aussi qu’aucun complément de loyer ne peut être demandé pour un logement de qualité médiocre, avec :
- une performance énergétique classe F ou G (passoire thermique selon l’audit énergétique) ;
- des problèmes d’humidité, d’évacuation ou d’infiltration ;
- une installation électrique défectueuse ;
- un vis-à-vis ou une mauvaise exposition ;
- des sanitaires sur le palier.
Voilà des exemples de critères qui peuvent ou non justifier un complément de loyer.
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Critères non valables ⛔ |
Critères reconnus comme valides (décision de justice) ✅ |
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Gardien ou ascenseur Présence du métro/RER à proximité Cuisine équipée ou placards de rangement Décoration atypique Petit balcon |
Jardin ou grande terrasse alors qu’ils sont rares dans le quartier Vue directe et exceptionnelle sur le Panthéon ou un autre monument parisien Hauteur sous plafond supérieure à trois mètres Prestations luxueuses |
Même si le propriétaire peut fixer librement le montant du complément de loyer, il doit rester raisonnable et cohérent au regard du loyer de base. Le complément de loyer et sa justification sont obligatoirement mentionnés dans le contrat de location.
Est-il possible d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ?
Conditions de la réévaluation
Lors du renouvellement du bail, l’augmentation du loyer de base est limitée à l’indice de réévaluation des loyers (IRL). Cependant, il est possible de réviser le loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué. Les conditions d’application sont les suivantes :
- le loyer de base (hors charge et complément) est inférieur au loyer de référence minoré de la zone géographique ;
- le logement affiche une classe énergétique comprise entre A et E ;
- la hausse ne peut excéder 50 % de la différence entre la moyenne des loyers du voisinage et le dernier loyer appliqué ;
- en cas de travaux dont le coût équivaut un an de loyer, l’augmentation représente au maximum 15 % du montant total des sommes engagées.
Il convient de respecter une procédure stricte pour réaliser cette réévaluation du loyer. Vous devez en informer le locataire :
- au moins 6 mois avant l’échéance du bail ;
- par recommandé avec AR, commissaire de justice ou remise en main propre ;
- en mentionnant l’intégralité de l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018 ;
- en précisant le loyer de référence minoré et le nouveau loyer.
Étalement de la hausse des loyers
L’augmentation du loyer n’intervient pas en une seule fois, mais elle s’applique graduellement dès la date de renouvellement du bail.
- Si la hausse est inférieure à 10 %, elle est étalée sur toute la durée du bail ;
- Si elle dépasse les 10 %, elle est d’un sixième par an.
Exemple :
Vous proposez un bien non meublé avec un bail de 3 ans. Le loyer précédent est de 700 € et ne dépasse pas le loyer de référence majoré. Les biens du quartier se louent en moyenne à 800 €. Vous pouvez appliquer une hausse de 50 € (différence de 100 € divisée par 2). Comme celle-ci ne dépasse pas 10 % de l’ancien montant, vous allez augmenter le loyer d’un tiers chaque année.
Le loyer mensuel sera donc :
- la première année, de 700 + (50 x 1/3) = 716,67 € ;
- la deuxième année de 700 + (50 x 2/3) = 733,33 € ;
- la troisième année de 750 €/mois.
En parallèle, vous pouvez appliquer l’IRL chaque année.
Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?
Tout dépend du délai pendant lequel le logement est resté vide entre les deux locataires. Si cette période est supérieure à 18 mois, la règle en vigueur est identique à celle d’un nouveau bail. Pour un délai inférieur à 18 mois, les informations sont synthétisées ci-dessous :
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Augmentation du loyer |
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Règle |
Nouveau loyer identique au loyer du dernier locataire |
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Exception no 1 : Loyer sous-évalué |
50 % de la différence entre l’ancien loyer et la moyenne des loyers observés sur des logements similaires dans le voisinage Sans dépasser le loyer de référence majoré |
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Exception no 2 : Loyer non révisé depuis 12 mois |
Application de l’IRL |
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Exception no 3 : Travaux Montant compris entre 50 % et 100 % d’un loyer annuel |
15 % du montant des travaux |
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Exception no 3 : Travaux Montant supérieur à 100 % d’un loyer annuel |
Pas de limite, sauf celle du plafond (loyer de référence majoré) |
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Quels sont les droits du locataire en cas de dépassement de loyer à Paris ?
Contestation du loyer
Le locataire peut contester la procédure à différentes étapes, s’il constate que les règles n’ont pas été respectées par le propriétaire.
Dans un premier temps, il vérifie le bail. Si celui-ci ne précise pas le loyer de référence et le loyer plafond, il peut demander une régularisation dans le mois suivant la remise des clés. Si le propriétaire ne répond pas ou refuse la modification, le locataire peut saisir le juge des contentieux dans les 3 mois.
Dans un deuxième temps, il dispose de 3 ans, à compter de la signature du bail pour contester le loyer de base. Après avoir vérifié le loyer de référence majoré applicable au bien à la signature du bail, il envoie au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut alors saisir la Commission départementale de conciliation (CDC).
Bon à savoir : Depuis janvier 2023, un locataire peut également signaler un dépassement de loyer directement sur le site de la mairie de Paris. C’est ensuite la ville qui examine le dossier.
Pour finir, le locataire peut contester le complément de loyer. Là encore, il doit contacter la CDC et il a jusqu’à 3 mois après la prise d’effet du bail pour le faire. Si aucun accord n’est trouvé avec le propriétaire, le locataire dispose de 3 mois pour saisir la justice via le juge des contentieux et de la protection. Il engage alors une procédure en annulation ou en diminution de complément de loyer. La décision rendue est rétroactive et s’applique à la date de signature du bail.
Risque de sanction pour le propriétaire
En cas de non-respect du plafond de loyer, le bailleur s’expose à des sanctions. Il peut être mis en demeure de rembourser les trop-perçus rapidement. À défaut de cette régularisation, un propriétaire privé encourt jusqu’à 5 000 € d’amende. Ce montant est de 15 000 € pour un bailleur professionnel.
Pour fixer le montant du loyer en respectant les mesures d’encadrement, tournez-vous vers un spécialiste. En tant que professionnels de l’immobilier parisien depuis 20 ans, nous accompagnons nos clients à travers de nombreux services de gestion locative. Nous pouvons vous aider à évaluer la valeur locative de votre bien, pour un prix juste et conforme à la réglementation.
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