Vous envisagez l’achat, la vente ou la location d’un logement dans la capitale cette année ? Vous hésitez face aux fluctuations et incertitudes du marché ? Pour savoir à quoi vous attendre et décider objectivement, nous avons identifié les grandes tendances de l’immobilier à Paris, en 2023.
Évolution des prix, exigences des acheteurs, quartiers où investir : trouvez les informations complètes sur les points fondamentaux. Pour vous fournir un éclairage exhaustif, nous abordons également l’impact de la réglementation et de la politique d’aménagement sur l’avenir immobilier de la cité.
#1 - Prix de l’immobilier à Paris : une tendance à la baisse ?
Un fort ralentissement de la hausse des prix
Pendant la pandémie et les confinements, le marché immobilier parisien a souffert : visites annulées, agences fermées, baisses des annonces et transactions à l’arrêt. La crise sanitaire a aussi eu un impact sur la demande de certains acheteurs. Les familles ont ainsi délaissé les appartements du centre au profit de maisons en banlieue pour plus d’espace.
Alors que la hausse des prix était comprise entre +5 % et +8 % entre 2016 et 2020, celle-ci a connu une légère diminution (- 1,2 %) en 2022. Même si le marché parisien est redevenu dynamique avec 40 000 transactions sur un an, cette érosion des prix devrait se poursuivre.
À noter : si le volume des ventes se maintient, les spécialistes estiment que les montants repartiront à la hausse d’ici la fin de l’année.
Un tarif encore au-dessus de la barre symbolique de 10 000 euros
Même si les prix n’augmentent plus, ils restent encore très élevés. D’après la carte des prix de l’immobilier du Grand Paris, le coût moyen du mètre carré d’un appartement était de 10 490 € à fin décembre 2022. Bien évidemment, il existe des disparités selon l’arrondissement dans lequel se situe le bien. Comptez, par exemple, 14 000 €/m² dans le 1er arrondissement contre 8 990 €/m² dans le 20e.
#2 - Des acheteurs plus exigeants
Il y a cinq ans, un appartement était vendu dans la journée. Les acheteurs prennent, à présent, plus de temps pour se décider et ils se montrent plus sélectifs. Ils recherchent des biens clés en main, habitables immédiatement.
Ils privilégient la qualité des logements avec notamment de bonnes performances énergétiques. Tous ceux qui achètent en vue d’un investissement locatif anticipent les échéances de la nouvelle réglementation DPE. Ils veulent se prémunir contre l’impossibilité de louer un appartement mal isolé et éviter des travaux coûteux.
Les acquéreurs n’hésitent pas non plus à négocier, ce qui était inenvisageable il y a encore quelques années. Avec la remontée des taux, l’inflation et l’augmentation des prix de rénovation, ils tentent de réduire le coût total de leur projet.
Enfin, on constate que les habitants ne sont plus prêts à rester vivre à Paris à n’importe quel prix, en particulier les familles avec de jeunes enfants. Ils se tournent vers la banlieue, grâce notamment à l’évolution des modes de travail. Selon l’INSEE, sur les 10 dernières années, 123 000 personnes ont quitté la capitale.
#3 - Télétravail : un facteur clé
Le télétravail bouleverse les habitudes de nombreux Parisiens, sur le plan professionnel comme personnel. Il permet de s’affranchir des kilomètres et d’être plus libre pour choisir son bien. Toutefois, il incombe désormais au salarié d’organiser son logement pour y intégrer un espace de travail dédié. Dans de petites surfaces, c’est souvent compliqué. Se pose alors la question de déménager pour améliorer la qualité de vie avec plus de mètres carrés habitables et un jardin.
Le télétravail redéfinit les schémas quotidiens des familles, mais aussi celui des jeunes ou des personnes sans enfants à charge. En effet, avec la fin des mesures Covid, les employés exilés à la campagne sont revenus pour profiter pleinement de l’offre de loisirs de la capitale. En revanche, ils recherchent aujourd’hui un bien avec une pièce aménageable en bureau et doté d’un balcon ou d’une terrasse.
D’autres font le choix d’acquérir une résidence principale dans un lieu bien desservi par le train. Ils conservent un pied-à-terre à Paris pour y travailler 2 ou 3 jours par semaine.
#4 - Localisation : les arrondissements où investir en 2023
Le marché de l’immobilier affiche encore des prix relativement élevés, malgré un léger fléchissement. On considère que vous devez disposer d’une enveloppe minimum de 250 000 € pour pouvoir assumer l’achat et les frais annexes (notaire, agence, etc.). Cependant, tous les arrondissements ne sont pas égaux et vous ne pourrez pas obtenir des biens équivalents avec cette somme. Si vous ciblez le 19e arrondissement, votre budget tourne autour de 8 700 €/m². Si vous choisissez le 9e, le prix moyen du mètre carré se situe à 10 800 € environ.
Si vous êtes à la recherche d’un investissement locatif intra-muros, les 18e, 19e et 20e arrondissements sont des zones à privilégier. Autour du quartier de Montmartre, du parc de la Villette ou des Buttes-Chaumont, la demande locative est importante. Vous pouvez ajouter le 9e arrondissement près de l’Opéra Garnier, ou encore le 10e et le 13e qui sont en plein renouveau. Ces zones sont avantageuses, car elles sont accessibles et vous proposent un ratio loyer/prix intéressant.
N’oubliez pas la banlieue : le 92, le 94 et enfin le 93 sont des aires attractives. Cela se traduit par une hausse des prix dans les Hauts de Seine (+0,6 %), dans le Val-de-Marne (+2 %) et en Seine–Saint-Denis (+1,3 %). Ces augmentations restent modérées : acheter pour y vivre ou pour louer peut représenter un investissement rentable.
#5 - Impacts croissants de la réglementation sur le marché de la pierre à Paris
Même si Paris suscite toujours l’envie de nombreux investisseurs, le marché immobilier de la capitale est de plus en plus encadré.
Meublés touristiques
Pour faire face à la forte croissance des meublés touristiques de type Airbnb, la municipalité a renforcé la réglementation des locations saisonnières. Les résidences principales peuvent être louées jusqu’à 120 jours par an maximum. Elles doivent être déclarées sur un site dédié de la mairie de Paris.
Par ailleurs, les résidences secondaires relèvent d’une procédure plus complexe. Leurs propriétaires doivent en effet obtenir une autorisation de changement d’usage du bien et compenser la perte de surface habitable pour la capitale.
Encadrement des loyers
Depuis 2015, une des mesures de la loi ALUR impose aux propriétaires parisiens une limite pour fixer le loyer. En effet, celui-ci ne doit pas dépasser un loyer de référence majoré. Ce dernier varie en fonction du quartier, du type de location, de l’année du logement et du nombre de pièces. Enfin, si le bien était occupé dans les 18 derniers mois, le nouveau loyer ne peut pas être supérieur au précédent.
Interdiction des passoires thermiques
Depuis le 1er janvier 2023, pour accélérer la transition énergétique, la loi climat et résilience interdit la location des logements classés G+. En 2025, suivront ceux étiquetés G, puis ce sera le tour des biens F en 2028 et E en 2034.
Les spécialistes estiment qu’à terme, cette nouvelle réglementation concernera plus de la moitié des logements parisiens. En attendant, depuis août 2022, les propriétaires et les bailleurs ne peuvent plus augmenter les loyers des biens classés F et G.
#6 - Politique de la ville de Paris : des conséquences sur l’immobilier
La municipalité a présenté son budget pour 2023. Parmi les grandes orientations, on peut noter :
- l’accélération de la transition énergétique ;
- l’aménagement du territoire et de l’habitat ;
- des mesures en faveur des mobilités douces ;
- la préparation des Jeux olympiques de 2024.
Il va sans dire que la politique mise en œuvre va avoir un impact sur le marché immobilier. La construction de nouveaux logements, le réaménagement de certains quartiers et la mise en lumière de la ville pendant les JO devraient attirer les investisseurs.
#7 - Paris : un avenir immobilier incertain
Dans un contexte incertain et très volatile, il est difficile de prédire l’avenir à long terme du marché immobilier parisien. L’évolution de ce dernier dépend à la fois des caractéristiques des logements proposés et de la capacité d’achat des futurs acquéreurs.
Si vous souhaitez vendre votre bien, sélectionnez avec rigueur l’agence qui vous guidera dans le processus afin de mettre toutes les chances de votre côté. Vous pouvez également attendre de voir si les prix repartent à la hausse pour espérer en tirer profit.
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