Investissement locatif : Top des villes où investir en 2024 !

Après avoir fait face à la pandémie, le marché immobilier doit aujourd’hui composer avec la fin des passoires énergétiques ou encore la hausse des taux des crédits. Néanmoins, l’investissement locatif reste toujours plébiscité par les Français qui y voient une solution pour disposer de compléments de revenus, préparer leur retraite ou diversifier leurs placements.

Avec le durcissement des conditions d’obtention d’un prêt et le ralentissement de la construction neuve, le marché locatif ne faiblit pas. Acheter pour louer demeure donc un choix pertinent, à condition de sélectionner des zones dynamiques.

Bien évidemment, les grandes métropoles à l’économie vigoureuse confirment leur attrait. En parallèle, les villes moyennes affichent désormais de belles rentabilités. Découvrez le palmarès des villes où investir, préparé par les experts immobiliers de Paris Attitude.

#1 Paris

Avec une tension locative très élevée, Paris reste une valeur sûre. La capitale est un bassin d’emploi dynamique où la demande en logements est particulièrement importante. 

Conséquence, la vacance locative y est très faible : les appartements sont loués en l’espace de quelques jours ou même quelques heures. 

Pendant une dizaine d’années, le marché immobilier parisien a connu une hausse des prix constante. Depuis la fin de l’année 2022, les notaires constatent une modification des tendances et une érosion. En effet, le mètre carré se négocie maintenant aux alentours de 10 490 €, soit une diminution de près de 1 % par rapport à décembre 2021. 

Naturellement, cette moyenne cache d’importantes disparités en fonction des secteurs. On observe ainsi (au quatrième trimestre 2022, selon les notaires du Grand Paris) : 

• 8 780 €/m² dans le 19e arrondissement ;
• 14 420 €/m² dans le 6e arrondissement ;
• une évolution des prix variant entre -4,3 % et +3,3 %, selon les quartiers. 

Cette tendance est favorable aux investisseurs et leur permet d’augmenter la rentabilité de leur projet, qui dépend notamment du coût d’acquisition. Toutefois, Paris est encore la ville la plus chère de France et les loyers y sont encadrés. Le rendement global ne sera donc pas forcément supérieur à celui observé dans d’autres agglomérations. Cependant, l’opération reste un investissement sécurisé, idéal pour constituer un patrimoine sur le long terme. 

#2 Les villes d’Île-de-France

Si le marché parisien vous paraît inabordable, les villes limitrophes offrent de réelles opportunités. Avec le développement du Grand Paris Express, la demande locative de certaines communes est amenée à croître fortement. 

Montreuil en fait partie : en 2024, la cité sera directement accessible depuis le cœur de la capitale en métro. Ainsi, il ne faudra plus que 20 minutes pour rejoindre Châtelet depuis le quartier de l’hôpital (contre 47 à l’heure actuelle).

Un peu plus loin, dans l’Essonne, la ville de Saclay sera reliée à Paris et Orly avec le prolongement de la ligne 18. Cette commune abrite un important campus universitaire et l’école Polytechnique. Elle a toutes les chances de voir les étudiants et les chercheurs vouloir s’y installer. 

Les villes qui entourent Paris ont la cote et cette tendance a été renforcée par la crise sanitaire. On constate que les habitants aspirent à une meilleure qualité de vie et notamment des espaces habitables plus grands. Au Nord de Paris, Saint-Ouen et Pantin, par exemple, ont vu le prix de l’immobilier ancien augmenter de 20 % en 20 ans. Selon les professionnels du secteur, ces communes n’ont pas encore atteint leur plafond. 

Au sud de la capitale, en investissant à Saint-Maur-des-Fossés, vous pouvez disposer d’une surface plus importante pour le même budget. Le loyer demandé sera en conséquence plus élevé et la rentabilité optimisée. Les acteurs de l’immobilier constatent que cette commune fait partie des plus recherchées par les investisseurs franciliens.

#3 Bordeaux et sa banlieue

À environ 2 h de Paris en TGV, la cité girondine et les communes alentour disposent de solides atouts. Depuis 10 ans, la démographie y est en hausse, surtout chez les étudiants. En parallèle, le tourisme a connu une forte reprise en 2022. 

Pour un investissement réussi, vous pouvez cibler les quartiers des Chartrons et de La Victoire. Le prix des biens reste accessible et vous n’aurez pas de difficultés à louer. Par ailleurs, en s’éloignant un peu, il existe dans les communes limitrophes, de réelles opportunités. 

Trois raisons pour vous y intéresser : 

• le dynamisme démographique de Bordeaux rejaillit sur ces villes ; 
• le réseau de trams et de bus se développe rapidement ; 
• la demande locative y est importante et les besoins insatisfaits. 

On peut citer Floirac et Lormont rive droite, Villenave-d’Ornon ou Saint-Médard-en-Jalles rive gauche. Dans ces localités, les prix ne sont pas encore au niveau de leurs voisins bordelais. 

Voici quelques comparaisons :

#4 Montpellier

Si vous songez à investir pour louer dans le sud de la France, une ville d’Occitanie tire son épingle du jeu : Montpellier.

Elle séduit grâce à :

• son climat chaud et ensoleillé ; 
• la proximité des plages de la Méditerranée ; 
• une vie culturelle riche ;
• un pôle d’enseignement supérieur important ; 
• de nombreux sites touristiques et naturels à proximité. 

De plus, l’économie du bassin montpelliérain est florissante. De grosses entreprises s’y sont implantées (comme Dell ou le groupe pharmaceutique Bausch & Lomb) et de multiples secteurs recrutent : agroalimentaire, tourisme, numérique, commerce, etc. 

Depuis le début des années 2000, son solde migratoire est positif. Ainsi, chaque année, près de 5 000 nouveaux habitants s’y installent.  

En parallèle, le réseau de transport se développe. Une 5e ligne de tram est prévue pour 2025 et une gare TGV a été bâtie pour accueillir les passagers de la future LGV. Ceci devrait encore renforcer son attractivité.

Dans ce contexte, nous vous conseillons de vous orienter vers : 

• les petites surfaces qui affichent une demande locative soutenue ; 
• la location meublée qui séduit les étudiants et les personnes en mobilité. 

Pour finir, la location saisonnière est également envisageable grâce à l’emplacement idéal de la ville. 

En matière de prix, un appartement près du centre ou de la place de la Comédie se négocie entre 2700 € et 5500 €/m². Toujours dans cette zone, le loyer est estimé entre 10 € et 23 €/m².  

#5 Angers

Terminons ce palmarès avec Angers, qui figure régulièrement en tête du classement des villes les plus attractives de France. Depuis 3 ans, cette commune a vu sa cote de popularité s’envoler. Les raisons : la qualité de vie qu’elle offre et la proximité de Nantes (1 h en voiture) et Paris (1 h 30 en train). 

Pour suivre ce phénomène, le réseau de transport s’étoffe et les projets immobiliers neufs se développent. À titre indicatif, le prix moyen pour un appartement se négocie autour de 3 200 €/m² et le loyer atteint les 12 €/m². 

Là encore, focalisez-vous plutôt sur de petites surfaces qui possède la plus grande tension locative. Si vous hésitez entre location nue ou meublée, la deuxième option représente la solution la plus rentable. 

Bon à savoir : Angers rentre dans la catégorie B1 du classement des zones tendues. Vous pouvez donc investir en Pinel, Pinel + ou Denormandie et bénéficier d’avantages fiscaux. Dans ce cas, seule la location nue est autorisée. 

Où investir en 2024 : liste des critères à prendre en compte

Avant de vous lancer dans l’investissement locatif et pour garantir la réussite de ce placement, quelques règles doivent être respectées. 

Définir précisément ses objectifs

Quelle stratégie poursuivez-vous : profiter d’une défiscalisation, construire ou agrandir votre patrimoine ou disposer d’un complément de revenus ? Une fois ces objectifs précisés, il devient plus simple de clarifier les autres caractéristiques du projet :

• Le locataire cible : Est-ce un étudiant, un jeune couple, une famille ? Établir un profil type permet de définir le bien à viser : studio, T3 ou maison.
• Le bien : Un logement neuf propose des prestations énergétiques élevées. En revanche, il est plus facile de trouver des biens anciens dans les hyper centres. 
• Le type de location : location nue ou meublée, location longue durée ou saisonnière. Chaque formule présente des avantages et des inconvénients, à mettre en perspective avec votre stratégie.

Pour vous aider à vous décider, lisez notre article : Location meublée ou non meublée : quelle option choisir ?

Observer le marché locatif local 

Il est recommandé d’évaluer la tension locative de la localité. Examinez si elle fait partie de la liste des communes en zone tendue. Dans ces localités, la demande est largement supérieure à l’offre et vous trouverez facilement un locataire.

Vérifiez également que vous n’aurez pas de mal à le relouer en cas de départ. Vous pouvez affiner votre analyse en déterminant le type de biens sur lesquels la tension locative est la plus forte. Assurez-vous que la démographie est adaptée au projet : si vous voulez louer à un étudiant, mieux vaut investir dans une ville universitaire.

Enfin, prenez en compte le niveau des loyers et leur encadrement, si cette mesure est appliquée dans votre commune.

Déterminer les atouts de la localité

À cette étape, vous pouvez contacter la mairie ou vous renseigner sur les sites d’informations locales. Vérifiez le dynamisme économique : présence de grandes sociétés et de start-up, projet d’implantation, etc.

Un marché du travail en bonne santé est essentiel pour éviter la vacance locative. De plus, vous pouvez envisager la location à des entreprises à la recherche de logements pour leurs salariés en déplacement. Examinez aussi la qualité de vie, les loisirs et les services, très prisés par les nouveaux occupants. 

Calculer la rentabilité brute et nette-nette

Estimer la rentabilité de votre investissement permet d’attester la viabilité de l’opération. La rentabilité brute (loyer/prix d’achat du bien) vous donne une première idée, mais doit être affinée en chiffrant la rentabilité nette-nette. Cette dernière inclut tout ce qui va diminuer ce rendement comme les frais de notaire, les impôts fonciers, les travaux ou les charges. Vous pourrez ainsi mieux comparer deux projets.

Voici un exemple :

Une location nue classique peut afficher une rentabilité brute de 6 % qui se transforme en rentabilité nette nette de 3 % après impôts et frais. Une location meublée sous le statut LMNP peut présenter la même rentabilité brute et une rentabilité nette nette de 4 % grâce à sa fiscalité avantageuse. 

Pour aller plus loin, découvrez notre article : Quelle rentabilité locative pour un bien immobilier ? 

Vous envisagez un investissement locatif à Paris ou en Île-de-France ? En tant qu’experts de la gestion locative depuis plus de 20 ans, nous pouvons vous accompagner dans votre projet de location. 

Sources pour les chiffres cités dans cet article :

Paris et la région parisienne : https://www.lesechos.fr/

Autres villes : https://www.meilleursagents.com/