Investissement locatif : Top des villes où investir en 2025 !

Après avoir fait face à la pandémie, le marché immobilier doit aujourd’hui composer avec la fin des passoires énergétiques ou encore la hausse des taux des crédits. Néanmoins, l’investissement locatif reste toujours plébiscité par les Français qui y voient une solution pour disposer de compléments de revenus, préparer leur retraite ou diversifier leurs placements. 

Avec le durcissement des conditions d’obtention d’un prêt et le ralentissement de la construction neuve, le marché locatif ne faiblit pas. Acheter pour louer demeure donc un choix pertinent, à condition de sélectionner des zones dynamiques. 

Bien évidemment, les grandes métropoles à l’économie vigoureuse confirment leur attrait. En parallèle, les villes moyennes affichent désormais de belles rentabilités. Découvrez le palmarès des villes où investir, préparé par les experts immobiliers de Paris Attitude. 

1. Paris, ville à forte demande locative 

Crédit photo : https://parisjetaime.com/

Avec une tension locative très élevée, Paris reste une valeur sûre. La Capitale est un bassin d’emploi dynamique où la demande en logements est particulièrement importante. 

Conséquence, la vacance locative y est très faible : les appartements sont loués en l’espace de quelques jours ou même quelques heures. 

Pendant une dizaine d’années, le marché immobilier parisien a connu une hausse des prix constante. Depuis la fin de l’année 2022, les notaires ont constaté une inversion de cette tendance. En effet, le mètre carré se négocie maintenant aux alentours de 9 385 €, soit une diminution de plus de 4 % par rapport à janvier 2024. En revanche, début 2025, les prix se sont stabilisés et on assiste à un léger frémissement à la hausse. 

Naturellement, cette moyenne cache d’importantes disparités en fonction des secteurs. On observe ainsi (au quatrième trimestre 2024, selon les notaires du Grand Paris) : 

• 7 520 €/m² dans le 19e arrondissement ; 
• 14 230 €/m² dans le 6e arrondissement ; 
• une évolution des prix sur l’année entre -5,8 % et -0,1 %, selon les quartiers. 

Le moment est favorable aux investisseurs. Cette baisse des prix leur permet d’augmenter la rentabilité de leur projet, qui dépend notamment du coût d’acquisition. 

Paris est encore la ville la plus chère de France et les loyers y sont encadrés. Le rendement global ne sera donc pas forcément supérieur à celui observé dans d’autres agglomérations. Cependant, l’opération reste un investissement sécurisé, idéal pour constituer un patrimoine sur le long terme. 

2. Les villes d’Île-de-France

Si le marché parisien vous paraît inabordable, les villes limitrophes offrent de réelles opportunités. Avec le développement du Grand Paris Express, la demande locative de certaines communes est amenée à croître fortement. 

Crédit : https://ccibusiness.fr/

Montreuil en fait partie : depuis 2024, la cité est directement accessible depuis le cœur de la Capitale en métro. Ainsi, il ne faut plus que 20 minutes pour rejoindre Châtelet depuis le quartier de l’hôpital (contre 47 minutes, il y a encore deux ans).  

Un peu plus loin, dans l’Essonne, la ville de Saclay sera reliée à Paris et Orly avec le prolongement de la ligne 18 dès 2027. Cette commune abrite un important campus universitaire et l’école Polytechnique. Elle a toutes les chances de voir les étudiants et les chercheurs vouloir s’y installer. 

Les villes qui entourent Paris ont la cote et cette tendance a été renforcée par la crise sanitaire. On constate que les habitants aspirent à une meilleure qualité de vie et notamment des espaces habitables plus grands. 

Au Nord de Paris, Saint-Ouen et Pantin, par exemple, ont vu le prix de l’immobilier ancien augmenter de 20 % en 20 ans. Même si en 2024, les professionnels ont observé une baisse des prix, ces zones restent des villes à forte demande locative. De plus, le nombre de biens à la vente y a augmenté. La combinaison parfaite pour les futurs acquéreurs, qui se retrouvent en position de force. 

Au sud de la Capitale, en investissant à Saint-Maur-des-Fossés, vous pouvez disposer d’une surface plus importante pour le même budget. Le loyer demandé sera en conséquence plus élevé et la rentabilité optimisée. Les acteurs de l’immobilier constatent que cette commune fait partie des plus recherchées par les investisseurs franciliens.

3. Bordeaux et sa banlieue

Crédit photo : https://www.bordeaux.fr/

À environ 2 h de Paris en TGV, la cité girondine et les communes alentour disposent de solides atouts. Depuis 10 ans, la démographie y est en hausse, surtout chez les étudiants. En parallèle, le tourisme a connu une forte reprise depuis la fin de la pandémie. 

Pour un investissement réussi, vous pouvez cibler les quartiers des Chartrons et de La Victoire. Le prix des biens reste accessible et vous n’aurez pas de difficultés à louer. Par ailleurs, en s’éloignant un peu, il existe, dans les communes limitrophes, de réelles opportunités. 

Trois raisons pour vous y intéresser : 

• le dynamisme démographique de Bordeaux rejaillit sur ces villes ; 
• le réseau de trams et de bus se développe rapidement ; 
• la demande locative y est importante et les besoins insatisfaits. 

On peut citer Floirac et Lormont rive droite, Villenave-d’Ornon ou Saint-Médard-en-Jalles rive gauche. Dans ces localités, les prix ne sont pas encore au niveau de leurs voisins bordelais. 

Voici quelques comparaisons : 

4. Lyon et l’Est lyonnais 

Crédit photo : https://www.visiterlyon.com/

Deuxième pôle économique du pays, première ville français en matière de créations d’entreprises : le dynamisme de la capitale des Gaules n’est pas à démontrer. Et si la métropole affiche une belle attractivité économique, la demande locative y est tout aussi importante. 

Début 2025, le mètre carré lyonnais atteint 4 442 € (plus de 5 000 € dans le 1er arrondissement, 3 722 € dans le 9e). Intramuros, la rentabilité brute varie entre 3 et 6 % selon le quartier. 

Vous visez des rendements plus hauts ? Tournez-vous vers les villes de l’Est lyonnais. Avec un large réseau de transport, les habitants peuvent rejoindre le centre de Lyon en 30 minutes, voire moins. En parallèle, le projet de mobilité douce des Voies Lyonnaises dessine un maillage vert qui intéresse les locataires. Les grands gagnants, les voici :  

• Villeurbanne. La ville affiche un prix moyen de 3425 €/m², soit 1 000 € de moins que Lyon. La Doua accueille de nombreux campus universitaires, tandis que Gratte-Ciel est apprécié pour son architecture Art Déco. 
• Saint-Priest s’affirme comme une valeur montante, en particulier le quartier Berliet. Appartements rénovés, offre diversifiée et prix attractifs (autour de 2 998 €/m²) : voilà les 3 caractéristiques de ce marché dynamique. 
• Décines-Charpieu offre un bel équilibre entre constructions urbaines et espaces verts. Les habitants apprécient notamment la proximité avec le canal de Jonage. Ici, vous pouvez trouver un appartement au prix moyen de 2 792 €/m². Le centre-ville, desservi par le tramway, est idéal pour ceux qui travaillent à La Part-Dieu.

5. Montpellier

Crédit photo : https://www.montpellier3m.fr/

Si vous songez à investir pour louer dans le sud de la France, une ville d’Occitanie tire son épingle du jeu : Montpellier. 

Elle séduit grâce à :

• son climat chaud et ensoleillé ; 
• la proximité des plages de la Méditerranée ; 
• une vie culturelle riche ;
• un pôle d’enseignement supérieur important ; 
• de nombreux sites touristiques et naturels à proximité. 

De plus, l’économie du bassin montpelliérain est florissante. De grosses entreprises s’y sont implantées (comme Dell ou le groupe pharmaceutique Bausch & Lomb) et de multiples secteurs recrutent : agroalimentaire, tourisme, numérique, commerce, etc. 

Depuis le début des années 2000, son solde migratoire est positif. Ainsi, chaque année, près de 5 000 nouveaux habitants s’installent dans la métropole.  

En parallèle, le réseau de transport se développe. Une 5e ligne de tram est prévue pour 2025 et une gare TGV a été bâtie pour accueillir les passagers de la future LGV. Ceci devrait encore renforcer son attractivité. 

Dans ce contexte, nous vous conseillons de vous orienter vers : 

• les petites surfaces qui affichent une demande locative soutenue ; 
• la location meublée qui séduit les étudiants et les personnes en mobilité. 

Pour finir, la location saisonnière est également envisageable grâce à l’emplacement idéal de la ville. 

En matière de prix, un appartement près du centre ou de la place de la Comédie se négocie entre 2 184 € et 4 541 €/m². Toujours dans cette zone, le loyer est estimé entre 11 € et 25 €/m².  

6. Mulhouse 

 Crédit photo : https://office-de-tourisme-de-france.org/

Selon un récent sondage, Mulhouse arrive en tête des villes les plus attractives de France pour travailler et se loger. Située à 40 kilomètres au sud de Colmar, la ville alsacienne profite d’un emplacement stratégique au cœur de l’Europe. Près de la Suisse et de l’Allemagne, cette ancienne capitale de l’industrie textile offre un cadre de vie agréable aux travailleurs frontaliers. 

Devenue une ville pionnière dans le développement durable, elle est reliée à Paris (3h en TGV) et l’aéroport de Bâle est à 30 minutes. Ici, c’est le prix des biens qui fait bondir la rentabilité. Comptez environ 1 296 € du mètre carré. Un appartement de 50 m², payé 65 000 €, peut se louer 600 €, soit plus de 10 % de rentabilité brute.  

Focalisez-vous plutôt sur les quartiers Coteaux, Bourtzwiller et Drouot où la demande locative est forte et les prix intéressants. 

Vous envisagez la location étudiante ? Ciblez le quartier de la Fonderie, une friche industrielle où se sont implantés commerces, startups et restaurants. Proche de l’université, elle vous assure une vacance locative faible. 

Où investir en 2025 : liste des critères à prendre en compte

Avant de vous lancer dans l’investissement locatif et pour garantir la réussite de ce placement, quelques règles doivent être respectées. 

Définir précisément ses objectifs

Quelle stratégie poursuivez-vous : profiter d’une défiscalisation, construire ou agrandir votre patrimoine ou disposer d’un complément de revenus ? Une fois ces objectifs précisés, il devient plus simple de clarifier les autres caractéristiques du projet : 

• Le locataire cible : Est-ce un étudiant, un jeune couple, une famille ? Établir un profil type permet de définir le bien à viser : studio, T3 ou maison.
• Le bien : Un logement neuf propose des prestations énergétiques élevées. En revanche, il est plus facile de trouver des biens anciens dans les hyper centres. 
• Le type de location : location nue ou meublée, location longue durée ou saisonnière. Chaque formule présente des avantages et des inconvénients, à mettre en perspective avec votre stratégie.

Pour vous aider à vous décider, lisez notre article : Location meublée ou non meublée : quelle option choisir ?

Observer le marché locatif local 

Il est recommandé d’évaluer la tension locative de la localité. Examinez si elle fait partie de la liste des communes en zone tendue. Dans ces municipalités, la demande est largement supérieure à l’offre et vous trouverez facilement un locataire. 

Vérifiez également que vous n’aurez pas de mal à le relouer en cas de départ. Affinez votre analyse en déterminant le type de biens qui concentre la plus forte demande locative. Assurez-vous que la démographie est adaptée au projet : si vous voulez louer à un étudiant, mieux vaut investir dans une ville universitaire. 

Enfin, prenez en compte le niveau des loyers et leur encadrement, si cette mesure est appliquée dans la commune.  

Déterminer les atouts de la localité

À cette étape, vous pouvez contacter la mairie ou vous renseigner sur les sites d’informations locales. Vérifiez le dynamisme économique : présence de grandes sociétés et de start-up, projet d’implantation, etc. 

Un marché du travail en bonne santé est essentiel pour éviter la vacance locative. De plus, vous pouvez envisager la location à des entreprises à la recherche de logements pour leurs salariés en déplacement. Examinez aussi la qualité de vie, les loisirs et les services, très prisés par les nouveaux occupants. 

Calculer la rentabilité brute et nette-nette

Estimer la rentabilité de votre investissement permet d’attester la viabilité de l’opération. La rentabilité brute (loyer/prix d’achat du bien) vous donne une première idée, mais doit être affinée en chiffrant la rentabilité nette nette. Cette dernière inclut tout ce qui va diminuer ce rendement comme les frais de notaire, les impôts fonciers, les travaux ou les charges. Vous pourrez ainsi mieux comparer deux projets. 

Voici un exemple : 

Une location nue classique peut afficher une rentabilité brute de 6 % qui se transforme en rentabilité nette nette de 3 % après impôts et frais. Une location meublée sous le statut LMNP peut présenter la même rentabilité brute et une rentabilité nette nette de 4 % grâce à sa fiscalité avantageuse. 

Pour aller plus loin, découvrez notre article : Quelle rentabilité locative pour un bien immobilier ? 

Vous envisagez un investissement locatif à Paris ou en Île-de-France ? En tant qu’experts de la gestion locative depuis plus de 20 ans, nous pouvons vous accompagner dans votre projet de location.