Nouvelle réglementation DPE : que faut-il retenir en 2024 ?

Ces dernières années, le diagnostic de performance énergétique a fait l’objet d’une multitude d’ajustements dans une optique de renouveler et de rafraîchir le parc immobilier français. L’une des mesures phares a notamment été de pénaliser les logements jugés trop énergivores. C’est ainsi que les biens classés G+ ne peuvent plus être loués. Suivront ensuite les logements classés G en 2025, puis ceux classés F dès 2028.

Il est donc très important pour les propriétaires de prendre en compte cette problématique de la performance énergétique de leur bien. C’est à ce titre qu’il peut apparaître intéressant d’établir un diagnostic de performance énergétique de son bien.

Mais finalement, qu’entend-on par diagnostic de performance énergétique ? Quelle est la réglementation en vigueur ? Comment peut-on établir un DPE afin d’apporter des améliorations concrètes à la performance énergétique de son bien ? Autant de questions que nous nous proposons de traiter dans les lignes ci-dessous.

Qu’entend-on par diagnostic de performance énergétique ?

L’acronyme DPE signifie « Diagnostic de performance énergétique ». En France, il s’agit d’un document obligatoire depuis 2006, nécessaire lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier. C’est un élément indispensable présent dans un Dossier de diagnostic technique (DDT).

En substance, ce DPE est un rapport très complet qui permet de connaître la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un bâtiment. Ces données sont utiles pour effectuer des comparaisons avec celles d'autres bâtiments similaires.

Une des particularités du DPE est d’être accompagné d'un étiquetage énergétique du bien, qui se présente sous la forme d'une charte graphique avec des lettres allant de « A » (classe la plus performante) à « G », et une couleur allant de vert (performance élevée) à rouge.

À noter : L’intégralité de ces diagnostics, dont le DPE, doit être réalisée par un professionnel certifié par le ministère de la Transition écologique et solidaire, utilisant des logiciels et des outils de mesurage agréés. Il doit également justifier dans son dossier de diagnostic technique d’une assurance professionnelle. 

Qu’apporte la nouvelle réglementation relative au DPE ?

Ce dossier technique a connu plusieurs évolutions réglementaires depuis 2021, suite à l’adoption de la loi de transition énergétique pour la croissance verte. Il fait régulièrement l’objet d’une mise à jour pour mieux s’adapter aux enjeux de la transition énergétique et la lutte contre les émissions de gaz à effet de serre.

Rappel des principaux points réglementaires à connaître

Il faut savoir qu’en cas de non-respect des dispositions énoncées ci-dessous, les propriétaires s’exposent à des sanctions financières pouvant aller jusqu'à 45 000 euros.

• Les propriétaires ont l’obligation de réaliser un DPE avant de mettre en vente ou en location leur bien. Dans ce second cas, le DPE est réalisé avant la signature du contrat de location. Il doit également être remis au locataire avant la signature du contrat.
• Les DPE doivent être mis à jour tous les 10 ans, sauf pour les bâtiments neufs ou récemment rénovés (5 ans).
• Le DPE doit être réalisé dans les 6 mois qui précèdent la vente ou la location du bien.
• Le DPE doit être affiché de manière visible dans le bien en vente ou en location.
• Les résultats du DPE doivent être présentés de manière claire et compréhensible, avec notamment l'affichage d'une étiquette énergie et d'une étiquette climat.
• En cas de vente ou de location d'un bien classé F ou G en étiquette énergie, le vendeur ou le bailleur doit proposer des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance énergétique du bien.

La mise en place d’un carnet d’information du logement

Nouveauté applicable au 1er janvier 2023 et issue de la loi Climat et Résilience, un carnet d'information est désormais établi afin de faciliter et d’accompagner les travaux d’amélioration de la performance énergétique. Ce dispositif concerne tous les types de logements (individuels, sociaux, collectifs…) et permettra de mesurer l'évolution de cette performance des bâtiments au fil du temps.

En effet, ce carnet gardera une trace de toutes les interventions faites sur le bien et les factures qui s’y rattachent : installation d’un système de production d’eau chaude, mise en place de panneaux solaires, isolation thermique de la toiture, isolation extérieure…

Ce carnet d’information doit être conservé par le propriétaire et mis à jour par ce dernier. Il doit présenter le diagnostic de performance énergétique et depuis avril 2023, l’audit énergétique. Par ailleurs, il sera nécessaire de le transmettre au moment de la vente du bien. À ce titre, il en sera fait mention par le notaire dans l’acte authentique de vente.

La modification du critère de « décence » d’un logement

Un arrêté datant de la fin d’année 2022 et dont l’entrée en vigueur a été actée pour le 1^er janvier 2023, est venu introduire une obligation de mentionner la consommation en « énergie finale » du logement et non plus en « énergie primaire » uniquement. Cette distinction fait écho à la mise en place du critère de « décence » ou non d’un logement. Pour répondre favorablement à ce critère, il faut que le résultat du DPE soit inférieur à 450 kWh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Point définition : l'énergie primaire (déterminant la classification par Lettre A, B, C, D, E, F & G) est l'énergie contenue dans les ressources naturelles, avant une éventuelle transformation (ex : fioul, gaz, bois, vent, soleil). L'énergie finale (désormais utilisée pour les restrictions de mise en location) est l'énergie directement utilisée par le consommateur, après transformation des ressources en énergie et après leur transport. C’est d’ailleurs cette énergie qui est facturée par le fournisseur.

Très concrètement, pour un logement d’une surface de 50m2, on va cumuler la consommation d’énergie (en kWh énergie primaire) des différents usages (chauffage, eau, éclairage, refroidissement…).
Admettons que ce logement présente une consommation d’énergie primaire de 5953 kWh, répartie comme suit : 5040 kWh de gaz + 913 kWh d’électricité. Il convient ensuite de diviser les différents éléments par un coefficient spécifique. En effet, selon le type d’énergie, le coefficient n’est pas le même :

Le logement pris plus haut pour exemple, présentant une consommation primaire de 5953 kWh, aura une consommation finale de ((5040/1 = 5040) + (913/2,3 = 397)) = 5437 kWh.

Nous reprenons ces 5437 kWh d’énergie finale, on divise par 50 (mètres carrés) = 109 kWh/m2/an. Ce résultat étant inférieur à 450kWh/m2/an, on peut estimer que ce logement est décent. Il n’y aura donc pas d’incidence sur sa mise en location par exemple.

Comment établir un diagnostic de performance énergétique ?

Comme évoqué ci-dessus, le diagnostic de performance énergétique est un document qui évalue la consommation en énergie d'un bâtiment et son impact en termes de gaz à effet de serre.

Voici les étapes à suivre pour obtenir un DPE :

• Il faut tout d’abord se rapprocher d’un professionnel certifié. À ce titre, il existe différents types de professionnels qui peuvent réaliser un DPE, tels que les diagnostiqueurs immobiliers, les ingénieurs-conseils en énergie, les architectes, etc. Il est tout à fait possible de contacter votre mairie ou consulter le répertoire des professionnels sur le site de l'Agence Qualité Construction pour trouver ce professionnel.
• Lors de la prise de rendez-vous : vous serez amené à communiquer diverses informations sur votre bien (type de bâtiment, surface, année de construction, etc.) au diagnostiqueur.
• Lors de son déplacement, ce dernier devra avoir un libre accès à toutes les pièces du bien. Il devra également avoir accès à la liste des équipements de chauffage et de production d'eau chaude, ainsi qu'aux factures d'énergie.
• Il prendra toutes les mesures qui s’imposent avec ses différents appareils, puis il rédige son DPE, qui sera remis au propriétaire du bâtiment.
• Enfin, muni de ce DPE, le propriétaire doit en transmettre une copie à l'acheteur ou au locataire avant la signature de l'acte de vente ou de bail.

À noter : Le prix de la prestation varie en fonction du professionnel choisi, mais aussi de la superficie du bien. En 2023, il fallait compter entre 100 et 250 euros (données ADEME). Établir un devis est donc un préalable indispensable pour bien comprendre le détail de la prestation et du tarif.

Comment améliorer la performance énergétique de son bien ?

 Il est important de préciser que ce document technique ne donne qu’une estimation basée sur des simulations. Le DPE ne peut donc pas remplacer les factures de consommation réelles d’un usager. Ces dernières peuvent effectivement varier en fonction de l'utilisation du bien et de ses occupants. Le DPE est avant tout un outil de sensibilisation et de communication transparente permettant aux acheteurs et aux locataires d’avoir une connaissance éclairée des enjeux énergétiques dans leur choix de bien.

Ce DPE offre néanmoins un intérêt certain pour améliorer la performance énergétique de son bien immobilier. 

Parmi ces moyens d’optimisation, on peut citer par exemple :

• L’isolation thermique afin d’empêcher la chaleur de se déplacer d'une pièce à l'autre et de protéger l'intérieur de la maison des variations de température extérieure.

• L’équipement de chauffage et de refroidissement : il est important de choisir des équipements de chauffage et de refroidissement efficaces pour réduire votre consommation d'énergie. Vous pouvez opter pour des pompes à chaleur, des chaudières à condensation ou des systèmes de chauffage au sol.

• L’optimisation de l’éclairage : l'utilisation de lampes à LED ou d’ampoules à basse consommation peut vous permettre de réduire drastiquement votre consommation d'énergie.

• La toiture peut être agrémentée de panneaux solaires photovoltaïques pour produire de l'électricité de manière autonome.

• Les fenêtres doivent être en double vitrage ou à isolation renforcée pour améliorer l'isolation thermique de votre bien immobilier.

Conclusion

Comme vous l’aurez compris, cette nouvelle réglementation pleinement applicable depuis 2023, et toujours en vigueur en 2024, vise à encourager la rénovation énergétique des bâtiments en France, et à sensibiliser les acheteurs et les locataires aux enjeux de la transition énergétique. Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et que vous souhaitez le mettre en vente ou en location, il est important de prendre connaissance de cette réglementation et de vous assurer de respecter les obligations qui vous incombent en matière de DPE.

Faire appel à un professionnel certifié pour établir un tel diagnostic vous permettra ensuite d’effectuer toutes les améliorations nécessaires au gain énergétique de votre bien. À la clé, l’assurance de mieux louer ou de mieux vendre votre bien le moment venu !