Passoire thermique : définition, réglementation et rénovation

Dans un contexte où les Français font très attention à leurs dépenses d’énergie, le parc immobilier national comprend encore beaucoup trop de passoires thermiques. En effet, au 1er janvier 2022, 19 % des résidences principales (soit près de 6 millions) sont considérés comme des logements énergivores, voire très énergivores ⁽¹⁾. Si l’on ne s’intéresse qu’au parc locatif privé, 1,6 million de biens sont concernés ⁽²⁾. 

Dans cet article, retrouvez la définition d’une passoire thermique et la réglementation associée. Examinez les conséquences sur la vente ou la mise en location. Est-il judicieux d’investir dans ce genre de propriété ? Des aides sont-elles disponibles pour financer la rénovation ? Les explications de nos spécialistes. 

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Définition, détection et diagnostic : découvrez les moyens d’identifier et de classer ce type de logement. 

Définition

Passoire thermique : l’expression parle d’elle-même. Elle désigne des logements qui laissent fuir la chaleur ou à l’inverse, dans lesquels le froid et l’humidité s’engouffrent sans difficulté. Ces habitations, qui ne sont pas insalubres, sont mal isolées et consomment énormément d’énergie : 

• en hiver pour maintenir la température ;
• en été, pour refroidir l’atmosphère grâce à la climatisation.

En France, cette appellation concerne la plupart du temps des constructions d’avant 1975. À cette époque, on accorde peu d’importance aux économies d’énergie. Il faut attendre le début des années 80 pour qu’apparaissent les premières techniques d’isolation. 

Depuis 2019, la loi relative à l’énergie et au climat établit la notion d’indécence énergétique à partir de la consommation du logement. Depuis le 1er janvier 2023, ce seuil est fixé à 450 kWh par mètre carré et par an. Cette valeur est amenée à diminuer dans les prochaines années. 

Les signes qui ne trompent pas

Trois phénomènes permettent de deviner qu’un logement est une passoire thermique, les voici. 

1. Un inconfort thermique : en hiver, même avec un appareil de chauffage qui fonctionne à plein régime, il fait froid dans la maison. La chaleur varie d’une pièce à l’autre avec des écarts ressentis à l’approche des murs ou des fenêtres. À l’inverse, en été, votre foyer se transforme en fournaise. 
2. La présence d’humidité : allant de pair avec une mauvaise isolation, elle se manifeste par des phénomènes de condensation au niveau des vitres. Vous pouvez aussi détecter des auréoles sur les plafonds, un papier peint qui se décolle ou encore un mur humide au toucher. 
3. Des factures d’énergies élevées : si vous consacrez plus de 10 % de vos revenus à vos dépenses de chauffage, c’est le signe que votre logement n’est pas suffisamment isolé. Ce défaut se traduit par des pertes importantes de chaleur au niveau du toit et des murs. 

Plutôt qu’une méthode empirique, il est recommandé d’établir un diagnostic de performance énergétique afin de quantifier précisément la consommation d’un logement. 

Le diagnostic de performance énergétique

Plus efficace, le DPE quantifie : 

• la consommation énergétique ;
• les émissions de gaz à effet de serre ;
• l’estimation des coûts annuels de chauffage, de production d’eau chaude, d’éclairage et de climatisation. 

Sa réalisation est obligatoire dans le cadre d’une vente ou d’une mise en location. Il s’intègre dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et doit être exécuté par un professionnel certifié. 

Le DPE classe les habitations en 7 catégories, de A à G. A correspond aux logements qui consomment le moins et G aux habitats très peu performants sur le plan énergétique. Les biens étiquetés F et G sont considérés comme des passoires thermiques. 

Peut-on vendre ou louer une passoire thermique ?

La réglementation fixe des règles précises pour chaque situation. Pour une analyse globale, abordons également les notions de santé, d’environnement et de précarité énergétique. 

Un point sur la réglementation

En matière de location, la loi Climat et Résilience prévoit l’interdiction de louer un logement : 

• dont la consommation est supérieure à 450 kWh/m/an depuis début 2023 ;
• de la classe G au 1er janvier 2025 ;
• de la classe F au 1er janvier 2028 ;
• de la classe E au 1er janvier 2034.

Par ailleurs, depuis le 24 août 2022, il est impossible d’augmenter les loyers des biens classés F ou G.

En ce qui concerne la vente, la loi ne fixe pas de restriction. En revanche, depuis avril 2023, en plus du DPE, les propriétaires de passoires thermiques doivent réaliser un audit énergétique.  

Si elle se cantonne pour le moment aux biens classés F ou G, cette mesure concernera les logements classés E en 2025 et D en 2034. Ce document doit établir : 

• un état des lieux du bâtiment ;
• des propositions de travaux pour rénover la construction avec une estimation de leur montant ;
• les gains énergétiques attendus ;
• la liste des aides que le futur acquéreur peut solliciter. 

Pour finir, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location, l’annonce doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Les conséquences environnementales

Si l’État veut faire la guerre aux passoires thermiques, c’est parce que ces logements génèrent énormément de CO₂ par leur consommation excessive de chauffage. Comme ils représentent près d’un cinquième du parc des résidences principales, l’enjeu est immense et leur rénovation contribue à la lutte contre le réchauffement climatique. 

Les impacts sur la santé

Outre l’aspect environnemental, mettre fin aux passoires thermiques est un véritable enjeu de santé publique. Dans ces logements, le froid et l’humidité s’installent dès l’automne. Cela peut déclencher des pathologies chroniques cardio-vasculaires et respiratoires. Rénover l’ensemble des passoires énergétiques d’ici 2028 permettrait de réduire les coûts de santé d’environ 10 milliards d’euros par an. 

La précarité énergétique

Un logement qualifié de passoire thermique est peu ou pas isolé. Par conséquent, la chaleur s’échappe très rapidement et il faut chauffer en permanence en hiver pour un confort assez sommaire. Un équipement de chauffage vieillissant ou inefficace comme des radiateurs « grille-pains » peut aussi constituer un facteur aggravant. 

Les ménages qui vivent dans ce type d’habitation doivent consommer énormément d’énergie et n’arrivent plus à payer leurs factures. On parle de précarité énergétique si le foyer consacre plus de 10 % de ses revenus pour payer sa fourniture en eau, en gaz ou en électricité. 

La valorisation du bien immobilier

Nous l’avons vu, vendre un bien à l’étiquetage énergétique médiocre est tout à fait possible. En revanche, les spécialistes mettent en garde contre une probable décote. En effet, depuis le début de l’année 2023, le nombre de biens classés F ou G en vente a largement augmenté. Mécaniquement, l’offre étant supérieure à la demande, les prix baissent. 

D’autre part, le classement DPE est devenu un réel critère de décision pour les futurs acquéreurs. Un logement mal classé signifie des factures importantes ou des travaux de rénovation conséquents. Les candidats négocient donc le prix à la baisse pour intégrer le coût de ces travaux. 

Par ailleurs, le gouvernement réfléchit à d’autres pistes plus contraignantes. Ainsi, des mesures de décote systématique sont à l’étude pour les produits les plus énergivores (Source BFM TV). 

Comment rénover une passoire thermique ?

Isolation, ventilation et nouveau système de chauffage, voilà le trio gagnant d’une rénovation efficace.  

Réaliser des travaux d’isolation thermique

Isoler le logement est la priorité. Par où commencer ? Par la toiture, car cette dernière est responsable de 30 % des pertes de chaleur. Pour cela, selon la configuration de votre habitation, vous pouvez isoler :

• les combles perdus ;
• les rampants par l’intérieur ;
• ou par l’extérieur (sarking). 

Pour la suite des travaux, intéressez-vous : 

• aux murs (20 à 25 % des pertes de chaleur) ;
• aux fenêtres (10 à 15 %) ;
• au plancher (environ 10 %). 

Installer un nouveau système de chauffage

Maintenant que le logement est bien isolé, il conserve mieux la chaleur en hiver, ce qui limite les besoins en chauffage. Pour réduire encore plus les factures d’énergie, il est recommandé de remplacer un appareil ancien peu efficace par un équipement récent, aux performances optimisées. Vous pouvez ainsi vous tourner vers une pompe à chaleur air-eau qui utilise les calories de l’air extérieur pour chauffer votre maison. Un poêle à granulés ou à bois est également un matériel écologique et économique. 

Améliorer la ventilation du bien

Faire la chasse aux déperditions de chaleur ne veut pas dire rendre le bien étanche. Au contraire, pour éviter les problèmes de condensation, mettre en place une ventilation efficace semble indispensable. En effet, les occupants du logement génèrent de l’humidité (respiration, cuisine, douche) qu’il faut évacuer. VMC simple ou double flux, ventilation renforcée ou par insufflation : plusieurs technologies sont disponibles selon vos besoins.  

Quelles sont les aides pour lutter contre les passoires thermiques ?

Pour rénover un logement énergivore, vous pouvez bénéficier de plusieurs dispositifs dont certains sont soumis à des conditions de ressources. On peut notamment citer : 

• MaPrimeRenov’ et MaPrimeRenov’ Sérénité. Ces deux aides sont gérées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et sont réservées aux propriétaires de logements construits depuis plus de 15 ans. Alors que MaPrimeRenov’ est destinée à tous, MaPrimeRenov’ Sérénité cible les ménages aux revenus modestes. De plus, la rénovation doit permettre au moins 35 % de gain énergétique.
• La prime CEE, versée par les fournisseurs d’énergie. Le logement doit avoir plus de 2 ans et son montant dépend des travaux exécutés et de vos ressources. 
• La TVA à taux réduit. Au lieu des 20 % habituels, elle passe à 5,5 % ou à 10 % selon le chantier entrepris. 
• L’écoprêt à taux zéro (éco-PTZ) pour une rénovation ponctuelle ou globale. La somme que vous pouvez emprunter est fonction des travaux engagés avec un plafond de 50 000 €.

Pour pouvoir bénéficier de ces aides, les travaux doivent être réalisés par un artisan RGE. Elles sont cumulables entre elles pour diminuer au maximum votre reste à charge. 

Investir dans une passoire thermique : bonne ou mauvaise idée ?

Un investissement dans une passoire thermique peut être une stratégie payante. En effet, si la décote ne profite pas aux vendeurs, elle est intéressante pour les acheteurs. En optant pour une passoire thermique, vous cumulez prix en baisse et aides financières pour la rénovation. Vous augmentez à la fois la rentabilité du logement et sa valeur future en améliorant ses caractéristiques énergétiques. 

Pour autant, tous les produits ne se valent pas. Comme pour n’importe quel investissement locatif, il convient de réfléchir au type de bien qui se loue le mieux, dans une ville où la demande est forte. Si vous achetez pour louer, vérifiez également les mesures d’encadrement de loyers et intégrez dès le début la question de la gestion locative. 

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