Tenter de déterminer quel le bien se loue le mieux relève parfois du casse-tête et pourtant cette question est cruciale avant tout investissement locatif. En effet, l’objectif de votre acquisition est de constituer un complément de revenus, de défiscaliser ou de vous construire un patrimoine. Il faut donc, dès le début, intégrer la notion de rentabilité pour s’assurer de la viabilité de l’opération. Pour cela, de nombreux facteurs entrent en jeu : votre budget, la localisation, le public cible, la demande locative ou encore l’état du marché immobilier.
Découvrez, dans ce guide, les spécificités de chaque catégorie de logement : neuf ou ancien, meublée ou vide, du studio au T5… En fonction de votre stratégie, vous pourrez identifier le type de bien idéal pour votre investissement locatif.
Logement neuf ou ancien : quels impacts sur votre location ?
Cette question se pose très tôt dans votre projet. Pour y répondre, observons les deux modèles de logements du point de vue d’un locataire.
En premier lieu, les constructions neuves sont synonymes de confort accru, avec plus de commodités, comme une place de parking ou une terrasse. En revanche, celles-ci sont souvent implantées dans des quartiers périphériques, quelquefois loin des commerces ou des services.
À l’inverse, les produits anciens bénéficient d’emplacements centraux, mais présentent des performances énergétiques parfois insuffisantes.
Adoptons maintenant le point de vue de l’investisseur pour un état des lieux complet. Voilà les principales différences entre neuf et ancien :
- Le prix du mètre carré dans l’ancien est moins élevé pour des loyers équivalents.
- Vous pouvez louer rapidement un bien ancien, alors qu’il faut attendre 18 mois minimum pour la livraison d’un logement neuf.
- Pour les frais de notaire, comptez 2 à 4 % du prix d’acquisition dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
- Une habitation neuve ne nécessite pas de gros travaux à moyen terme et vous bénéficiez de la garantie décennale.
- Si vous souhaitez profiter du dispositif Pinel, vous devez investir dans du neuf.
Location vide ou meublée : quelles différences ?
Les distinctions entre location meublée et non meublée interviennent à plusieurs niveaux.
- Un loyer plus élevé en location meublé : Après avoir respecté la liste des équipements obligatoires, vous pouvez demander entre 10 et 30 % de plus que pour un bien équivalent nu.
- Un meublé plus attractif pour les étudiants : Un logement prêt à vivre intéresse beaucoup ces jeunes qui changent de localité au gré de leur cursus. Il leur évite des frais supplémentaires pour le déménagement ou l’achat du mobilier.
- La flexibilité du contrat de location meublée : En meublé, le bail peut aller de quelques jours (meublé de tourisme) à 1 an maximum. Cette souplesse permet de cibler un panel de locataires élargi.
- La stabilité de la location nue : Cette formule concerne ceux qui sont prêts à s’installer pour de longues périodes, car un bail d’habitation classique est conclu pour 3 ans. À la clé, moins de vacance locative et un placement durable pour les investisseurs.
- La fiscalité avantageuse du loueur meublé non professionnel. Même si cela ne joue pas sur l’attractivité du bien, cette notion est quand même capitale pour la rentabilité de votre opération. Avec le statut LMNP, vous avez la possibilité de profiter d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Par ailleurs, en optant pour le régime réel, vous déduisez vos charges et l’amortissement pour ramener l’imposition au minimum (voire à zéro).
Bon à savoir : la location meublée fonctionne principalement dans les grandes villes, où la demande est forte de la part des étudiants et des jeunes actifs.
Studio ou T1 : des biens convoités par les étudiants
Le studio est un logement de 9 m² minimum, composé d’une pièce à vivre et d’une salle de bain. À la différence du T1, la cuisine n’est pas séparée de la pièce principale.
Ces petits appartements sont recherchés et se louent très rapidement, parfois en moins d’une journée dans les grandes villes étudiantes. Pour être sûr de votre investissement, ciblez :
- Paris et la région parisienne (plus de 787 000 étudiants en 2021, dont la moitié inscrits dans la capitale) ;
- Lyon ;
- Lille ;
- Toulouse ;
- Bordeaux ;
- Marseille.
De nombreuses multinationales (Airbus à Toulouse, LVMH à Paris, Sanofi à Lyon) dopent le marché de l’emploi sur ces territoires. Elles aussi recherchent des appartements pour loger leurs salariés en mobilité professionnelle. Dans ces villes, vous pouvez tout à fait envisager la location aux entreprises.
En plus d’une forte demande locative et d’une vacance faible, le studio et le T1 offrent une rentabilité élevée. En effet, le prix d’acquisition est modéré par rapport à une surface plus grande. Cependant, la rotation des locataires est plus fréquente, ce qui peut engendrer des dégradations conséquentes.
Notre conseil : Proposez le bien en location meublée, afin d’augmenter sa valeur locative.
Appartement T2 : l’idéal pour les jeunes actifs
Un T2 comporte une pièce de vie, une chambre, une cuisine et une salle de bain. Avec une surface supérieure à celle d’un studio, le budget consacré à l’investissement est plus conséquent.
Ce type de bien intéresse des personnes ayant davantage de moyens que les étudiants, à savoir les jeunes actifs, seuls ou en couple. Ils possèdent généralement une situation plus stable et disposent d’un meilleur pouvoir d’achat, car ils travaillent. En outre, ils s’installent souvent pour quelques années.
Investir dans un T2 est donc synonyme d’un bon taux d’occupation et d’un risque d’impayé diminué. À condition toutefois de bien préparer votre projet : étudiez l’offre existante et ciblez les quartiers proches des commerces et des transports. Gardez en tête que si le logement est situé dans un emplacement recherché, vous louerez facilement et vous n’aurez pas de problème pour le revendre.
Le T3 : un bon compromis entre rentabilité et stabilité
Le T3 offre à ses occupants deux chambres séparées. Il attire toute sorte de profils :
- les actifs ayant besoin d’un bureau pour télétravailler ;
- les couples qui vont accueillir un enfant ;
- les retraités à la recherche d’un logement plus petit avec moins d’entretien qu’une maison ;
- les personnes intéressées par la colocation…
Ce type de bien séduit donc majoritairement des locataires stables, qui veulent s’installer pour de longues périodes. Pour un investisseur, c’est l’assurance de revenus réguliers et d’une moindre gestion locative, surtout en cas de location nue.
Toutefois, sa localisation est déterminante pour optimiser la réussite du projet. Dans les centres-villes, le prix d’un T3 est supérieur à celui d’un T2, alors que la différence de loyer n’est pas proportionnelle. Si vous êtes intéressé par ce genre de bien, nous vous recommandons donc d’opter pour les villes périphériques où :
- la demande locative est forte ;
- le besoin insatisfait ;
- le coût d’acquisition est plus faible.
C’est l’avantage du T3 : il se loue dans toutes les communes, alors que le studio est plutôt rentable dans les villes étudiantes.
Les grandes surfaces : un investissement locatif risqué ?
Les professionnels de l’immobilier déconseillent d’acheter un grand appartement (T4 ou T5) pour un investissement locatif. La mise de départ, généralement très élevée, pénalise immédiatement le rendement du projet. Le loyer demandé est certes plus haut, mais les candidats sont moins nombreux que pour les petites surfaces. Vous risquez d’être confronté à une vacance locative importante.
Ce constat est à nuancer pour les maisons. Ce n’est pas le produit fétiche des investisseurs, car elle offre une rentabilité plus faible. Néanmoins, la demande locative pour ce type de bien existe, surtout dans les villes moyennes et dans les communes rurales. De plus, les locataires y restent plusieurs années et en prennent soin. Rappelons que, même en location, la maison est le mode d’habitat préféré des Français.
Autres types de bien à louer : les parkings
Entretien réduit, coût limité, revenus réguliers : investir dans un parking représente une option intéressante pour un projet rentable aux risques maîtrisés.
Si vous ne ciblez pas uniquement les biens d’habitation, cette solution vous permet de mettre un pied dans l’investissement locatif. La mise de départ est faible : le coût moyen d’un parking est de 23 000 €.
On note toutefois de grandes disparités selon les villes. Paris et la Côte d’Azur culminent à 30 000 € alors qu’à Strasbourg, un lot équivalent vaut 9 000 €. En matière de loyers, les prix varient de 50 € en province à plus de 150 € dans la capitale ou à Nice.
Avec peu de charges et de frais d’entretien, la rentabilité brute moyenne est comprise entre 5 et 10 %. En outre, si vous optez pour une place dans un quartier où le stationnement est compliqué, vous n’aurez aucun problème à louer ni à revendre.
Bon à savoir : les recettes issues de la location d’un parking sont classées dans les revenus fonciers. Selon le régime fiscal que vous avez choisi, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % ou de la déduction des charges.
Un bon emplacement et une connaissance précise du marché locatif sont les clés d’un investissement réussi. Un conseil : pensez aux frais cachés dès le début de votre projet et déléguez la gestion locative pour plus de sérénité. En tant qu’experts du marché parisien, nous pouvons vous aider à trouver rapidement votre premier locataire.
Laisser un commentaire