Choisir entre location meublée et non meublée ne se résume pas à une simple question de mobilier. Cette décision impacte la rentabilité de votre bien, le profil de vos locataires, la fiscalité appliquée et même la gestion quotidienne.
Vous possédez un bien ou envisagez d’investir ? Ce guide vous aide à comparer les deux options, en fonction de vos objectifs.
Location vide ou meublée : Zoom sur la réglementation
Des règles communes
Certaines règles sont identiques entre les deux types de location.
- La recherche du locataire : les exigences concernant le cautionnement, les frais d’agence immobilière, le contenu de l’annonce ou les discriminations sont les mêmes.
- L’occupation du bien : vide ou meublé, vous devez proposer un logement décent.
- Vous devez aussi respecter les mêmes règles d’encadrement, de révision ou de réévaluation des loyers.
- Les obligations sont identiques en matière de charges locatives, d’assurance, de travaux, de sous-location ou encore d’utilisation du bien.
La spécificité du meublé
Selon la loi, le locataire d’un meublé doit pouvoir s’installer en apportant uniquement ses affaires personnelles. La liste d’équipements indispensables est fixée par décret. Elle comprend, par exemple :
- une literie avec une couette ou une couverture ;
- une table et de chaises ;
- de la vaisselle ;
- un réfrigérateur ;
- etc.
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Bon à savoir : Avant de choisir entre location meublée ou vide, vérifiez que votre bien permet de répondre aux exigences légales liées à l’équipement. Si le logement est petit ou déjà partiellement aménagé, la location meublée peut s’avérer plus pertinente, à condition de respecter scrupuleusement la liste des fournitures obligatoires. |
Durée du bail, préavis et flexibilité : avantage au meublé
L’une des principales différences entre les locations meublée et non meublée concerne la durée des engagements contractuels.
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Location nue |
Location meublée |
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Durée minimale |
3 ans |
1 an (9 mois si le locataire est étudiant) |
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Reconduction |
Automatique, à l’échéance, sauf si le propriétaire met un terme au contrat |
Tacite pour le bail annuel et non autorisée pour le bail étudiant |
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Préavis pour le propriétaire |
6 mois |
3 mois |
Depuis la loi ELAN (2018), une forme de contrat intermédiaire a vu le jour : le bail mobilité. Ce dispositif s’adresse à des profils spécifiques comme des stagiaires, des étudiants en alternance ou des professionnels en mission. Il offre une grande souplesse, avec une durée comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable et sans dépôt de garantie obligatoire. Notez qu’il n’y a pas de préavis avec un bail mobilité.
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Bon à savoir : Vous avez besoin de rester flexible parce que vous prévoyez de revendre le bien, d’y loger un proche, ou d’y retourner vous-même ? Privilégiez la location meublée. Elle vous offre un cadre juridique plus court et plus maniable. |
Profil des locataires : des différences entre location meublée ou vide
Le type de location détermine aussi, de manière assez nette, le profil des locataires :
- La location nue est plébiscitée par les jeunes couples ou les familles avec des enfants qui rêvent d’un foyer à aménager comme ils l’entendent. L’absence de mobilier est perçue comme une opportunité de personnaliser les lieux, d’y investir du temps et de l’énergie, et donc d’y rester durablement.
- Une location meublée intéresse des personnes plus mobiles, pour qui la praticité et la flexibilité priment. C’est notamment le cas des étudiants qui déménagent au gré de leur cursus. C’est aussi la situation de nombreux actifs qui effectuent des missions partout en France.
- En parallèle, un meublé proposé en location à des entreprises peut aussi intéresser les multinationales ou les groupes internationaux qui utilisent ces logements clé en main pour leurs collaborateurs. Par exemple, la société propose ce bien tout équipé et confortable à un expatrié qui revient en France, seul ou en famille.
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Bon à savoir : Analysez la localisation et la typologie de votre bien pour identifier le bon profil locataire. Par exemple, un studio meublé dans le 5ᵉ arrondissement de la Capitale attirera plus facilement des étudiants internationaux ou des cadres en mobilité. |
Gestion et frais d’entretien : les atouts de la location vide
La nature du bail, meublé ou non meublé, influe aussi fortement sur la gestion au quotidien et les frais d’entretien à prévoir.
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Location meublée |
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Location vide |
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Bon à savoir : Si vous recherchez une gestion simplifiée et plus stable, la location vide peut sembler plus confortable. Mais à Paris, la demande en meublé reste très forte. Notre équipe de gestion locative peut prendre en charge l’intégralité de l’entretien, du suivi technique et de la remise en état entre deux locations. |
Fiscalité : les atouts de la location meublée en LMNP
La fiscalité locative diffère selon que vous louez un bien meublé ou vide. Chaque régime présente ses propres spécificités, mais l’un des deux s’avère nettement plus optimisé sur le plan fiscal.
Louer nu : régime foncier classique
Si vous décidez de louer vide, les loyers perçus sur l’année sont à déclarer en revenus fonciers. Vous avez ensuite le choix entre 2 régimes fiscaux :
- Le micro foncier, uniquement si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an. Si vous optez pour ce régime, l’administration pratique un abattement de 30 % sur vos recettes. Le montant restant est intégré à vos revenus et assujetti au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements sociaux.
- Le régime réel. Aucun abattement n’est appliqué. En revanche, vous pouvez déduire les charges afférentes au logement : les impôts fonciers, les frais de gestion et d’entretien ou certains travaux à la charge du propriétaire.
Louer meublé : un régime fiscal bien plus souple
Une location meublée s’avère très avantageuse d’un point de vue fiscal. En adoptant le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), vous choisissez entre une fiscalité forfaitaire (appelée micro-BIC) ou le régime réel.
- Micro-BIC : l’administration applique un abattement de 50 % sur le montant annuel des loyers avant de les intégrer aux autres revenus du foyer.
- Régime réel (LMNP) : c’est l’option la plus intéressante fiscalement. En plus des charges classiques, vous pouvez amortir le bien, le mobilier et les frais d’acquisition. Résultat : vous pouvez neutraliser vos revenus locatifs imposables pendant plusieurs années, voire ne pas payer d’impôts du tout sur ces loyers.
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Bon à savoir : La location meublée est souvent nettement plus avantageuse fiscalement, surtout si vous optez pour le régime réel en LMNP. Mais attention, il est indispensable de tenir une comptabilité rigoureuse. |
Rentabilité meublé vs non meublé : quel rendement espérer ?
Au-delà de la fiscalité, c’est la rentabilité locative globale qui oriente souvent le choix entre location meublée ou vide. Celle-ci dépend de plusieurs variables : niveau de loyer, taux d’occupation, frais d’entretien ou encore charges supportées par le bailleur.
Stabilité de la location vide
Louer un bien vide garantit en général une plus grande stabilité des revenus. Les baux sont plus longs (3 ans minimum) et les locataires restent souvent plusieurs années. Ceci réduit la vacance locative et les coûts liés aux changements (états des lieux, rafraîchissement du bien).
Les charges d’équipement sont également quasi nulles, car le locataire emménage avec ses propres meubles.
Attractivité de la location meublée
À première vue, la rentabilité locative semble alors moins bonne pour une location meublée que pour une location non meublée. En effet, proposer un logement prêt à vivre nécessite un investissement initial plus important (mobilier, électroménager, décoration en plus du prix d’achat). En parallèle, les frais d’entretien sont généralement supérieurs à ceux d’une location nue.
Pourtant, louer en meublé est un investissement très intéressant.
- D’une part, vous pouvez demander des loyers plus élevés (parfois, jusqu’à 20 % de plus qu’un logement vide).
- D’autre part, le dépôt de garantie est le double de celui de la location nue (deux mois au lieu d’un). Il permet de couvrir les éventuels dégâts causés par le locataire.
- Enfin, grâce à la fiscalité favorable du régime réel du loueur meublé non professionnel, vous réduisez très significativement l’assiette imposable de vos recettes locatives.
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Bon à savoir : Pour maximiser la rentabilité d’un bien parisien en location meublée, proposez un loyer compétitif. Vous limitez ainsi les périodes de vacance tout en assurant un bon taux de remplissage. Obtenez une estimation gratuite en 5 minutes. |
Location meublée ou non meublée : le comparatif
Quels sont vos objectifs ? Stabilité, rentabilité ou gestion réduite : déterminez rapidement le type de location le plus adapté.
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Louer meublé |
Louer vide |
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Souplesse de mise en location |
✅ Bail de 1 mois à 1 an Préavis réduit de 3 mois |
❌ Bail de 3 ans Préavis de 6 mois |
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Taux d’occupation et vacance locative optimisés |
❌ Turn-over plus élevé Relocations régulières |
✅ Locataires plus stables Occupation du bien pendant plusieurs années |
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Profil du locataire |
Étudiants, professionnels mobiles, expatriés Demande forte en zone tendue |
Familles, jeunes couples, personnes en recherche de stabilité |
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Entretien et gestion |
❌ Entretien fréquent Mobilier à remplacer régulièrement État des lieux entrée/sortie à chaque changement de locataire |
✅ Pas de mobilier Moins de turn-overs, donc moins de gestion |
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Investissement initial en plus du bien |
❌ Mobilier et équipements à financer |
✅ Aucun |
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Revenus locatifs (loyer mensuel) |
✅ Loyer plus élevé (20 % environ) |
❌ Loyer plus bas |
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Fiscalité |
✅ Très avantageuse en LMNP au régime réel (amortissement et déduction des charges) |
❌ Régime foncier classique |
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Rentabilité nette (sur long terme) |
Bonne à élevée, si opération optimisée |
Moyenne à bonne selon la localisation |
Chaque projet d’investissement locatif est unique et dépend du type de logement, de sa situation et de la demande du marché. Vous avez besoin de conseils spécifiques pour proposer un bien en location dans la région parisienne ? Vous aimeriez le louer dans les meilleures conditions ?
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