L’investissement locatif vous permet de compléter vos revenus tout en valorisant votre patrimoine. Vous possédez un appartement que vous souhaitez proposer à la location ? Deux possibilités s’offrent à vous : la location meublée et la location non meublée (ou nue).
Pour vous aider à vous décider, réfléchissez à la durée d’engagement que vous recherchez et observez les caractéristiques de votre bien. Un exemple ? Un studio en centre-ville intéresse beaucoup plus les étudiants ou de jeunes actifs s’il est équipé et prêt à vivre.
Comment bien choisir ? En comparant les deux types de location sur les volets essentiels : réglementation, bail, entretien, fiscalité et rendement.
Réglementation de la location meublée ou non meublée
Certaines règles sont identiques entre les deux types de location.
- La recherche du locataire : en location meublée ou non, les exigences concernant le cautionnement, les frais d’agence immobilière, le contenu de l’annonce ou les discriminations sont les mêmes.
- L’occupation du bien : vide ou meublé, vous devez proposer un logement décent. Vous devez aussi respecter les mêmes règles d’encadrement, de révision ou de réévaluation des loyers. Les obligations sont identiques en matière de charges locatives, d’assurance, de travaux, de sous-location ou encore d’utilisation du bien.
En plus de ce socle commun, la réglementation impose certaines conditions spécifiques à la location meublée. La première est une liste d’équipements indispensables qui doivent impérativement être présents dans l’habitation. Le locataire s’installe ainsi en apportant uniquement ses affaires personnelles. Il s’agit, par exemple, de la literie avec une couette ou une couverture, d’une table et de chaises, de la vaisselle, d’un réfrigérateur, etc.
Contrat de location et durée du bail : flexibilité du meublé
Un bail d’habitation pour une location nue est conclu pour une durée minimale de 3 ans. Il est reconduit automatiquement à l’échéance, sauf si le propriétaire met un terme au contrat. Le bail meublé classique prévoit, quant à lui, une durée de 1 an (9 mois si le locataire est étudiant). La reconduction est tacite pour le bail annuel et non autorisée pour le bail étudiant.
Il existe également un bail mobilité, signé pour une durée allant de 1 mois minimum à 10 mois maximum, sans possibilité de renouvellement. Instauré en 2018 par la loi ELAN, ce dernier est destiné à un certain profil de locataires. Il s’agit de personnes en formation professionnelle, en mutation, en études supérieures, en alternance ou encore en service civique.
Avec des périodes d’engagement plus courtes, la location meublée procure une plus grande flexibilité. Elle permet de récupérer son bien plus rapidement qu’avec un bail nu. La durée de préavis pour les propriétaires est également raccourcie : 3 mois pour un meublé contre 6 pour une location vide. Il n’y a pas de préavis avec un bail mobilité.
Profil des locataires : un facteur à prendre en compte
Louer vide ou meublé a aussi un impact sur le profil des locataires ciblés. La location nue est plébiscitée par les jeunes couples ou les familles avec des enfants qui rêvent d’un foyer à aménager comme ils l’entendent. Ils prévoient en général de s’y installer pour une longue période.
À l’inverse, une location meublée intéresse des personnes qui sont amenées à se déplacer fréquemment. C’est notamment le cas des étudiants qui déménagent au gré de leur cursus. C’est aussi la situation de nombreux actifs qui effectuent des missions partout en France et qui ont besoin d’une grande flexibilité. Vous devrez alors relouer plus souvent votre bien.
Enfin, vous pouvez également envisager la location à des entreprises internationales qui utilisent ces logements clé en main pour leurs collaborateurs. Par exemple, la société peut proposer le logement à un expatrié qui revient en France, seul ou en famille.
Gestion et frais d’entretien : les atouts de la location vide
Les personnes qui optent pour une location meublée restent habituellement moins longtemps dans les lieux. Le bien étant mis à la disposition du locataire avec du mobilier et des équipements, le turn-over occasionne des dégradations plus importantes.
Il faut alors, entre deux périodes de location, remettre en état le logement, remplacer les appareils vétustes ou repeindre les murs. De plus, le risque de vacance locative est plus grand et les démarches liées à l’entrée et à la sortie du locataire sont plus fréquentes.
En location vide, l’occupant emménage avec ses meubles : il prévoit donc de rester un certain temps. Avec moins de turn-overs et un logement loué sans équipements, vous pouvez compter sur un entretien plus simple. Néanmoins, ce type de location n’est pas à l’abri des dégradations, notamment sur les revêtements de sols ou des murs. De même, il n’exclut pas les risques d’impayés.
Fiscalité : les avantages de la location meublée
Le régime d’imposition est différent pour les deux types de location. Pour un bien non meublé, les loyers perçus sur l’année sont à déclarer en revenus fonciers. Vous avez ensuite le choix entre 2 régimes fiscaux :
- le micro foncier, uniquement si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €/an ;
- ou le régime réel.
Si vous optez pour le régime micro-foncier, l’administration pratique un abattement de 30 % sur vos recettes. Le montant restant est intégré à vos revenus et assujetti au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements sociaux.
Vous décidez d’être au réel ? Aucun abattement n’est appliqué. En revanche, vous pouvez déduire les charges afférentes au logement : les impôts fonciers, les frais de gestion et d’entretien ou certains travaux à la charge du propriétaire.
Une location meublée s’avère très avantageuse d’un point de vue fiscal. En adoptant le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), vous choisissez entre une fiscalité forfaitaire (appelée micro-BIC) ou le régime réel. Avec le micro-BIC, l’administration applique un abattement de 50 % sur le montant annuel des loyers avant de les intégrer aux autres revenus du foyer.
L’option la plus intéressante est celle du régime réel. Ce dernier permet aux propriétaires d’un bien meublé proposé à la location de payer peu, voire aucun impôt sur les loyers encaissés. Comment ? En déduisant les charges et l’amortissement du bien.
Rendement locatif : location meublée vs non meublée
Montant du loyer, vacance locative et entretien : ces 3 facteurs vont avoir un impact sur le rendement locatif de votre bien.
Stabilité du rendement de la location vide
Le contrat d’une location non meublée est de 3 ans. Avec cette option, vous faites le choix de la régularité. Même si le locataire peut rompre le bail plus tôt que prévu, les vacances locatives sont davantage espacées.
De plus, vous n’avez pas d’investissement à anticiper pour équiper le bien. Au cours du bail ou entre deux locataires, vous n’aurez pas à remplacer les équipements défectueux. À la clé, moins de frais et une plus grande stabilité.
Rentabilité attractive de la location meublée
Proposer un logement prêt à vivre nécessite un investissement initial plus important. En effet, celui-ci englobe le prix d’achat du bien, mais aussi les équipements et le mobilier. Par ailleurs, les frais d’entretien sont généralement supérieurs à ceux d’une location nue. La rentabilité semble alors moins bonne pour une location meublée que pour une location non meublée. Pour rappel, celle-ci se calcule en rapportant les loyers perçus au prix d’achat plus les charges. (Découvrez notre article sur le sujet)
Pourtant, louer en meublé est un investissement très intéressant. D’une part, vous pouvez demander des loyers plus élevés. D’autre part, le dépôt de garantie est le double de celui de la location nue (deux mois au lieu d’un). Il permet de couvrir les éventuels dégâts causés par le locataire.
Enfin, grâce à la fiscalité favorable du régime réel du loueur meublé non professionnel, vous réduisez très significativement l’assiette imposable de vos recettes locatives.
Bien évidemment, chaque projet d’investissement locatif est unique et dépend du type de logement, de sa situation et de la demande du marché. Vous avez besoin de conseils spécifiques pour proposer un bien en location dans la région parisienne ? Vous aimeriez le louer dans les meilleures conditions ? Contactez un de nos conseillers Paris Attitude : grâce à notre service de gestion locative, nous pouvons vous aider à trouver le locataire idéal.
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