Vous envisagez un investissement locatif à Paris ? Quelle que soit votre motivation, vous allez forcément réfléchir à l’efficacité de votre projet avant de vous lancer. Vous avez raison, il est primordial d’évaluer la faisabilité et l’intérêt de l’opération sur le long terme.
Avec en moyenne 3 % de rentabilité, Paris n’affiche pas les meilleurs taux de l’Hexagone. Et pourtant, y acheter pour louer reste encore un placement pertinent. Surtout si l’on sait quels quartiers cibler et quelle fiscalité choisir.
La capitale est une ville attractive, dynamique qui offre des opportunités à condition de bien préparer son investissement. Grâce à notre guide complet, découvrez comment calculer la rentabilité locative d’un bien à Paris. Vous connaîtrez aussi tous les paramètres qui influencent ce rendement et vous pourrez ainsi établir une stratégie gagnante.
Calcul de la rentabilité locative : comment ça fonctionne ?
Évaluer la rentabilité locative d’un bien immobilier vous permet d’estimer si votre projet est financièrement intéressant. Pour y parvenir, vous rapportez la somme des loyers au prix d’acquisition. On peut résumer ce calcul sous cette formule :
(Loyer mensuel x 12)/Prix d’achat x 100
Vous obtenez ainsi un premier chiffre, correspondant à la rentabilité brute.
Cette valeur est incomplète, car elle ne tient pas compte des charges que vous assumez en devenant propriétaire. C’est à ce moment qu’intervient la rentabilité nette de charges. On la calcule de la manière suivante :
[(Loyer mensuel x 12) - Charges]/Prix d’achat x 100
Vous l’avez compris, la rentabilité nette sera inférieure à la rentabilité brute. Elle permet néanmoins de se faire une idée plus juste du rendement de votre projet.
Dernier élément à intégrer pour faire une estimation personnalisée : la fiscalité. Vous calculez alors la rentabilité nette d’impôt. En plus des charges, il convient de retirer des loyers les prélèvements sociaux et l’imposition sur le revenu foncier. Vous devrez aussi ajouter les avantages fiscaux dont vous bénéficiez si vous optez pour un dispositif particulier (Pinel, Malraux ou LMNP - loueur meublé non professionnel).
Au fil du temps, certains critères vont évoluer : hausse des taxes, fin des avantages fiscaux ou encore vacance locative entre deux occupants. Ces rendements ne sont pas figés et sont à recalculer régulièrement pour s’assurer que votre projet est toujours financièrement viable.
Critères d’évaluation de la rentabilité locative à Paris
Pour calculer la rentabilité locative de votre bien, plusieurs critères sont à prendre en compte.
Le loyer
On prend ici le loyer mensuel versé par le locataire, sans les charges. Le calcul de base prévoit le cas le plus favorable, celui dans lequel l’appartement est loué toute l’année. Plus le loyer est élevé, meilleure sera votre opération.
Selon Clameur, le loyer médian à Paris se situe aux alentours de 27 €/m². Ces moyennes masquent néanmoins des variations en fonction des arrondissements et de la surface du bien.
Le prix d’achat du bien immobilier
Deuxième critère qui influence la rentabilité locative, le prix d’acquisition du logement. Dans ce montant, n’oubliez pas d’inclure les dépenses annexes comme les frais de notaires et ceux de l’agence.
Fin 2022, les prix moyens des dernières transactions dans la capitale étaient les suivants : 10 490 €/m² pour un appartement et 16 300 €/m² pour une maison. Pour en savoir plus, consultez les tendances immobilières à Paris en 2023.
Les charges relatives à la gestion locative
Ces frais interviennent dans le calcul de la rentabilité nette. Parmi ces contributions, on retrouve :
- les charges locatives non récupérables ;
- les intérêts d’emprunt, si vous avez contracté un prêt pour votre investissement ;
- l’assurance du bien ;
- les dépenses pour gros travaux.
Les impôts
Les impôts que vous versez vont diminuer la rentabilité locative nette de votre bien. Après 10 ans sans évolution, la ville de Paris vient de voter une augmentation de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Son taux passe ainsi de 13,5 % à 20,5 %.
En fonction de votre situation, vous payez aussi les prélèvements sociaux et l’impôt sur les revenus locatifs. Il est important de vous renseigner, selon votre profil fiscal, sur les possibilités de régimes (réel, micro foncier, BIC, etc.) qui s’offrent à vous. Par exemple, louer un appartement meublé avec le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) permet de réduire l’imposition globale grâce à l’amortissement des dépenses.
Vous l’avez compris, prendre le temps de réfléchir à votre fiscalité vous assure un rendement locatif plus élevé.
Les mois de vacance locative
Le calcul de la rentabilité théorique prend en compte la situation dans laquelle le bien est loué toute l’année. Si vous avez du mal à trouver un locataire, ces revenus manquants viendront diminuer le rendement que vous pouvez escompter. L’idéal est de cibler des logements dans des quartiers où la demande locative est importante.
Rendement locatif d’un bien immobilier par arrondissement
La localisation du bien est un facteur déterminant pour assurer la rentabilité de votre investissement locatif parisien.
Paris intra-muros : les quartiers prisés
Les arrondissements au centre de la capitale sont très prisés et le prix y est compris entre 12 000 € et 14 000 € du mètre carré. C’est un choix sécurisé, moins rentable et qui implique un budget initial plus conséquent. Il faut le considérer comme un investissement patrimonial, à long terme, qui apporte un rendement brut entre 2 et 3 %.
Les quartiers dynamiques comme le 10e, le 11e, le 12e, le 17e et une partie du 18e offrent des emplacements de qualité. La demande locative y est soutenue et la rentabilité brute, entre 3 et 4 %.
Les arrondissements à haut potentiel
Ce sont les quartiers en plein développement ou ciblés par les investissements de la municipalité. Il s’agit des 18e, 19e et 20e arrondissements qui suscitent l’intérêt des nouveaux arrivants. La demande est forte (70 % de locataires dans le 20e), les loyers augmentent et vous pourrez dénicher de belles affaires. Les spécialistes parlent ici de rentabilité brute locative élevée, qui se situe à plus de 4 %.
La banlieue : quelle rentabilité locative ?
Si le centre de Paris reste toujours attractif, la pandémie a mis en lumière les atouts des logements de la couronne parisienne. Nombreux sont ceux qui ont quitté la capitale pour trouver une meilleure qualité de vie, avec plus de surface et un jardin.
Les besoins ont évolué et ont entraîné une augmentation de la demande dans certains secteurs : Saint-Denis, Argenteuil, Aubervilliers ou encore Saint-Ouen. Portées par le projet du Grand Paris, ces communes proposent des biens dont la rentabilité locative brute est comprise entre 4 et 6 %.
Impact de l’encadrement des loyers parisiens sur la rentabilité locative
Les loyers parisiens ont beaucoup augmenté au début des années 2000 (+ 40 % entre 2000 et 2010, +18 % entre 2010 et 2020). La municipalité a décidé de réguler les pratiques en plafonnant les loyers. Concrètement, cela signifie que vous ne pouvez pas dépasser une certaine limite qui correspond au prix du loyer de référence + 20 % maximum.
En conséquence, ces montants ont connu une hausse en 2022 de près de 2 % et celle-ci devrait être contenue dans les prochaines années. Ce plafonnement rend alors les quartiers périphériques plus attractifs. Vous y achetez moins cher pour profiter ensuite d’un loyer de référence relativement proche des quartiers centraux.
À noter : le loyer de référence ne prend pas en compte certaines caractéristiques comme une terrasse. Si votre bien propose des équipements de qualité, vous pouvez demander un complément de loyer.
Surface habitable et rendement d’un investissement locatif
Dans la capitale, les biens immobiliers les plus recherchés par les investisseurs sont ceux de petite superficie comme les studios ou les T1. En effet, ils sont accessibles financièrement, car la mise de départ reste raisonnable. Ils proposent des rendements locatifs intéressants. De plus, ils sont très demandés et loués rapidement. Ils vous permettent de cibler un panel de la population assez large allant des étudiants aux jeunes actifs ou aux personnes vivant seules.
On constate que le prix du loyer par mètre carré y est souvent plus haut que pour des surfaces supérieures à 50 m². Les charges et les dépenses d’entretien sont généralement plus faibles. L’écart entre rentabilité brute et nette est donc moins important.
Mis bout à bout, tous ces éléments vous garantissent une meilleure rentabilité locative pour un studio ou un T1 que pour un T3 ou plus.
Location meublée ou vide à Paris : quelle différence en termes de rentabilité ?
Une location meublée est proposée avec un bail d’un an contre trois pour un appartement nu. Les personnes à la recherche de petites surfaces comme un studio préfèrent ces biens prêts à vivre avec un engagement à court terme. La demande est donc forte, ce qui vous garantit des loyers sur toute l’année.
Bien évidemment, l’aménagement a un coût qu’il convient de prendre en compte dans le calcul de la rentabilité. En contrepartie, vous pourrez exiger un loyer plus important. Faire le pari d’un bien rénové et meublé avec des prestations de qualité est alors gage d’un meilleur rendement.
En parallèle, en optant pour le régime réel d’imposition sur vos revenus fonciers, vous pouvez amortir les charges et les déduire pendant plusieurs années. Cette procédure vous permet d’optimiser l’imposition sur ces revenus et d’améliorer ainsi votre rentabilité nette d’impôt.
Le régime LMNP est aussi avantageux en cas de revente et de plus-value. Là encore, vous pourrez déduire l’amortissement du bien du calcul de cette plus-value (contrairement au régime classique). Avec à la clé, des économies substantielles.
Les atouts de la capitale pour booster votre rentabilité locative
Paris est une métropole qui combine de nombreux atouts. À la fois touristique, étudiante et dotée d’une économie florissante, la ville offre des opportunités immobilières variées pour les investisseurs.
Ville lumière, capitale de la haute couture et admirée pour son architecture et ses monuments, Paris attire plus de 30 millions de touristes par an. Avec les Jeux Olympiques 2024, la municipalité s’attend à une augmentation de la fréquentation. Certains apprécient tellement la capitale qu’ils cherchent des locations saisonnières. Ils investissent aussi dans des résidences secondaires pour vivre comme de vrais Parisiens dans des quartiers populaires plutôt qu’à l’hôtel.
Paris est la première ville étudiante de France. Elle accueille ainsi plus de 600 000 d’étudiants qui veulent à se loger dans la capitale. Les constructions neuves n’arrivent pas à absorber ce flux. Avec un marché immobilier locatif sous tension, les propriétaires n’ont aucune difficulté à trouver rapidement un occupant.
La ville est aussi très dynamique d’un point de vue économique et dispose d’une position géographique stratégique au cœur de l’Europe. De nombreuses sociétés, multinationales ou start-up, font le choix d’y établir leur siège social. Cela dope le marché de l’emploi et par conséquent, de l’immobilier.
Enfin, le projet du Grand Paris Express permettra, dès 2024, de circuler d’une banlieue à l’autre sans passer par Paris. De nouvelles lignes rapides vont relier les principales villes périphériques. Il est fort probable que ce projet apporte un éclairage inédit sur ces quartiers et booste la demande locative dans toute la métropole.
Investissement locatif à Paris : quels avantages en cas de revente ?
Le marché immobilier parisien est en tension depuis de nombreuses années. Ceci s’explique par une forte demande et peu de biens à la vente. Les programmes neufs sont en nombre limité ou destinés à des logements sociaux.
Conséquence du manque de logements, la vacance locative de la capitale est quasi inexistante. Si vous investissez dans un projet immobilier à Paris, vous minimisez les risques, car vous êtes assurés de revenus locatifs constants.
Si vous envisagez de revendre ce bien, cette forte demande et le peu de logements disponibles vous garantissent aussi une plus-value. Au vu des tendances des dernières années, on peut imaginer que plus vous conserverez votre bien longtemps, plus vous pourrez espérer une plus-value importante.
Malgré les prix élevés des biens immobiliers de la capitale, investir à Paris reste un placement intéressant. Vous avez envie de louer votre appartement à des occupants de qualité sans vous occuper des détails logistiques tout en profitant d’une bonne rentabilité ? C’est possible, découvrez notre service de gestion locative.
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