Mettre en location son appartement en tant que propriétaire bailleur nécessite une attention particulière. Pour y arriver, vous devez rester vigilant à la mise en conformité légale du bien ainsi qu’aux exigences sectorielles du marché locatif. Chaque étape s’optimise en vue d’une mise en location rapide et pérenne, du choix du locataire aux diagnostics obligatoires. Suivez nos conseils pour réussir votre investissement locatif. Ces indispensables de l’immobilier vous éviteront les erreurs d’une gestion locative amateure.
1. Choisissez un type de location
Location à l’année ou saisonnière, nue ou meublée, comment se décider ? Le type de location à privilégier dépend des caractéristiques de votre bien et de vos objectifs.
- Sa localisation : un appartement au cœur d’un quartier d’affaires intéresse les entreprises sur de courtes périodes pour des missions ponctuelles par exemple.
- La surface habitable : un studio meublé est le bien idéal à louer à l’année à des étudiants. À l’inverse, un logement vide avec 3 chambres convient davantage à des foyers avec enfants.
- La durée d’occupation : si votre appartement se situe en bord de mer ou à la montagne, optez pour la location saisonnière, vous pourrez en profiter également pendant vos congés.
- La rentabilité attendue : le meublé se loue plus cher qu’un logement vide.
- Les investissements nécessaires : une location meublée impose l’achat et l’entretien du mobilier comme un lit, une table et des sièges, les plaques de cuisson, etc.
- La législation en vigueur : à Paris comme dans d’autres grandes villes, les locations saisonnières sont encadrées.
- Les exigences relatives à chaque type de bail : la location à vide suppose un bail de 3 ans renouvelable avec des contraintes de préavis plus strictes qu’un bail meublé.
- La fiscalité applicable : renseignez-vous sur les différents régimes existants tels que le micro foncier ou le micro-BIC.
2. Mettez en valeur votre appartement avant de le louer
En tant que propriétaire bailleur, vous avez l’obligation de mettre en location un logement décent au sens du décret n° 2002-120 : chauffage, alimentation en eau potable, coin cuisine, installation sanitaire, etc. Assurez-vous d’être en conformité avec la loi et prévoyez des travaux si nécessaire.
Avant de louer votre appartement, vous pouvez décider d’augmenter sa valeur locative pour offrir des prestations de qualité, vous démarquer ou pour justifier un loyer plus élevé. Voici quelques idées pour mettre en valeur votre bien :
- rénovez votre logement avec un rafraîchissement des peintures ou la pose d’une cuisine équipée ;
- installez un système de sécurité ;
- incorporez un peu de domotique ;
- embellissez vos extérieurs, etc.
Ces travaux vous procurent un avantage concurrentiel en vue d’une rentabilité locative majorée. De plus, ils peuvent être déduits de vos revenus fonciers selon votre régime fiscal.
3. Réalisez les diagnostics immobiliers obligatoires
Avant de louer votre bien, vous devez réaliser un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires. Tout propriétaire bailleur doit constituer un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) pour informer les locataires sur :
- les performances énergétiques du bien (DPE) ;
- les risques d’exposition au plomb (Crep) ;
- la présence ou non d’amiante ;
- l’état de l’installation intérieure électrique ;
- l’état de l’installation intérieure de gaz ;
- l’état des risques et de pollution ;
- les risques de nuisances sonores aériennes.
À savoir : les diagnostics doivent être effectués par un professionnel certifié. Le portail Service Public.fr met à votre disposition un outil de recherche des diagnostiqueurs immobiliers certifiés.
4. Déterminez le prix du loyer et des charges locatives
La fixation du montant du loyer ne s’improvise pas. En zones tendues, le loyer est encadré par la loi ALUR. Celle-ci concerne des zones où l’offre de logements est limitée alors que la demande est élevée. Elle impose au bailleur un loyer de référence en fonction de la situation géographique, du type de location, de la date de construction et du nombre de pièces. Vous devez respecter ce dispositif sous peine de sanctions financières.
Si votre bien n’est pas en zones tendues, prenez connaissance des données partagées par l’Observatoire des loyers pour fixer votre premier loyer. Les annonces de logements similaires au vôtre peuvent aussi vous guider. Enfin, si vous louez un appartement meublé, nous vous proposons d’estimer le loyer sur Paris avec un calculateur dédié.
Pour la partie charges locatives, la loi a prévu la liste exhaustive des dépenses qui incombe au locataire. Elle diverge entre un bien meublé ou vide et comprend notamment :
- les charges de copropriété (ascenseur, eau et chauffage collectif, parties communes, espaces extérieurs) ;
- les taxes et redevances comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ou la redevance d’assainissement.
En location d’un appartement nu, le bailleur récupère ces charges par provision mensuelle et refacture la différence une fois par an, en fonction du réel.
Pour un meublé, le bailleur peut choisir entre la provision sur charges ou un forfait de charges fixes, déterminé en amont.
5. Publiez une annonce avec toutes les mentions obligatoires
L’annonce doit répondre à un double objectif :
- renseigner le futur locataire en mentionnant toutes les caractéristiques du bien à louer ;
- créer une attraction visuelle et amener le locataire vers une demande de visite.
Si vous louez par vos propres moyens, vous devez être extrêmement vigilant. Non seulement, l’annonce doit refléter au mieux l’environnement du bien (localisation exacte, commerces, transports, etc.), mais elle doit surtout répondre aux mentions légales obligatoires et notamment :
- la mention « logement meublé », le cas échéant ;
- le montant du loyer mensuel et des charges ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- la surface habitable ;
- le classement de performance énergétique ;
- le classement des émissions de gaz à effet de serre, etc.
Si vous louez votre appartement à Paris ou dans une autre grande ville française (Bordeaux, Lille ou encore Lyon), n’oubliez pas d’indiquer la mention Zone soumise à encadrement des loyers.
Pour attirer vos futurs locataires, soignez également vos photos. Une photo bien cadrée et nette de chaque pièce à vivre fera toute la différence. Aidez le locataire à se projeter avec une décoration impersonnelle, l’indication du nombre de rangements ou l’exposition.
Sur un marché immobilier locatif très concurrentiel, n’hésitez pas à diffuser votre annonce sur plusieurs canaux. Les plateformes d’annonces gratuites, leboncoin.fr, monbien.fr permettent d’augmenter votre visibilité.
6. Organisez les visites de votre appartement
La visite d’un appartement s’organise en amont. Avant de rencontrer un potentiel locataire, il est indispensable de rappeler vos critères de sélection lors du 1er échange téléphonique comme la solvabilité ou les exigences du règlement de copropriété. Par contre, faites attention aux critères discriminatoires. Il est interdit de refuser un locataire pour son apparence physique ou son état de santé.
Ainsi, vous clarifiez vos attentes en termes de niveau de revenus ou de montant attendu pour la caution. Cela vous permet d’optimiser vos visites en recevant uniquement les locataires au profil recherché.
La 2e étape consiste à regrouper les visites sur un créneau dédié. En cours de visite, n’hésitez pas à rappeler les points essentiels comme la superficie, les diagnostics réalisés, etc. Pour mieux connaître votre interlocuteur, prenez votre temps pour répondre à ses questions et échanger.
N’oubliez pas de lui préciser de réunir et de transmettre l’ensemble des documents nécessaires à l’étude du dossier soit par mail ou par envoi postal.
Bon à savoir : Paris Attitude développe la solution de la visite virtuelle immobilière.
7. Comparez les dossiers pour choisir le bon locataire
Le choix du bon locataire pour votre investissement dépend des éléments réunis dans le dossier et de vos échanges lors de la visite.
Pour connaître les pièces nécessaires, vous devez vous référer à la liste établie par décret. Elle comporte les justificatifs d’identité, de domicile, de situation professionnelle ou de ressources. Dans le cas où votre locataire ferait appel à un tiers pour se porter caution, le décret énumère également la liste des documents indispensables.
Pour rappel, demander un RIB au locataire est interdit. Restez vigilant dans votre démarche et informez-vous.
8. Souscrivez une assurance loyers impayés
La Garantie Loyers Impayés (GLI) a pour objectif de prendre en charge les frais liés à une dégradation de votre bien par le locataire. Souscrite auprès d’un assureur privé, elle permet également de couvrir les frais d’éventuelles actions en justice. On estime son coût mensuel dans une fourchette de 2 à 5 % du montant du loyer.
Bon à savoir : chez Paris Attitude, nos bailleurs bénéficient gracieusement de l’offre assurance multirisque habitation Groupama.
9. Établissez le bail et l’état des lieux
Plusieurs plateformes proposent des modèles de bail en fonction du type de location envisagée, nue ou meublée. Toutefois, vous devez vous assurer que le bail :
- désigne explicitement les parties ;
- mentionne l’objet du contrat ;
- précise la durée et la date de prise d’effet ;
- notifie les conditions financières (loyer, charges, modalités, etc.), les travaux, les garanties, etc.
Une fois le contrat signé par les deux parties, vous devez en remettre un exemplaire au locataire en y annexant le dossier de diagnostics DDT.
Par la suite, effectuez l’état des lieux du logement avec le locataire. C’est l’occasion de constater l’état général des équipements mis à disposition. Vous pouvez prendre des photos comme base de comparaison au moment de l’état des lieux de sortie.
10. Comment mettre son appartement en location ? Optez pour la gestion locative !
La mise en location d’un bien est une opération délicate, qui requiert une grande disponibilité et des connaissances légales à jour. Vous pouvez confier la gestion locative de votre appartement à un professionnel de l’immobilier pour :
- profiter des conseils sur le type de location le plus adapté à votre bien ;
- disposer d’un réseau de diffusion supplémentaire pour mettre en avant votre annonce ;
- bénéficier d’un accompagnement sur le volet réglementaire ;
- éviter les périodes de vacances trop longues grâce à la réactivité des équipes ;
- déléguer les étapes chronophages comme les visites, l’établissement des documents ou l’état des lieux d’entrée et de sortie.
Vous possédez un appartement à mettre en location ? Paris Attitude vous accompagne à chaque étape ! Consultez notre offre de gestion locative pour en savoir plus.
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