Le bail civil est un contrat de location offrant une grande flexibilité aussi bien au propriétaire qu’au locataire. En effet, il permet de déroger aux règles des baux d’habitation, professionnel ou encore commercial. Une aubaine pour les bailleurs ? La réalité est plus complexe, car il ne convient pas à toutes les locations et il relève d’un choix délibéré entre les parties.
Mais comment le bail Code civil fonctionne-t-il exactement ? Quelles sont ses particularités et dans quel cas l’utiliser ? Retrouvez toutes nos explications !
Qu’est-ce qu’un bail Code civil ?
Le Bail civil, aussi appelé « bail de droit commun », est encadré par les articles 1713 à 1778 du Code civil. Il permet aux parties de se mettre d’accord sur les conditions du bail. Autrement dit, il n’est soumis à aucune réglementation spécifique en comparaison aux autres baux tels que les baux d’habitation, commercial ou professionnel qui bénéficient d’une législation propre.
Locataire et propriétaire sont donc libres de négocier tous les aspects de la location comme la durée, le délai de préavis, le montant du loyer ou du dépôt de garantie.
Bail civil : Quels sont les cas d’usage ?
Le bail Code civil s’adresse aux particuliers, aux associations « loi 1901 » ou encore aux entreprises. Ce contrat de location dérogatoire permet de louer des locaux dès lors que les baux classiques ne s’appliquent pas. Ainsi, il exclut de fait la location des résidences principales.
Par conséquent, le bail Code civil convient aux biens immobiliers vides ou meublés tels que :
- les locations saisonnières ;
- les résidences secondaires ;
- les logements de fonction ;
- les parkings et garages indépendants ;
- les bureaux et entrepôts ;
- les locaux commerciaux non destinés à l'accueil de personnes.
Il est donc tout à fait possible d’utiliser le bail civil dans le cadre d’une location saisonnière ou d’un logement de fonction. Par exemple, ce type de bail permet à un particulier de louer un bien à une entreprise afin que cette dernière puisse y loger ses salariés lorsqu’ils sont en déplacement professionnel.
En résumé, la loi n’impose rien concernant le bail de droit commun ! Mais attention les propriétaires ne peuvent pas légalement recourir à un bail Code civil dès lors que le logement sert de résidence principale au locataire. Dans ce cas, c’est le bail conforme à la législation de 1989 qui doit s’appliquer.
Quelles sont les obligations des parties dans un bail de droit commun ?
Les obligations des parties dans le cadre d’un bail civil sont régies par les articles 1719 à 1727.
Obligations du propriétaire
Malgré la souplesse du bail civil, le propriétaire doit néanmoins se conformer à certaines règles afin de garantir au locataire des conditions de jouissance convenables du bien. Voici les principales obligations du bailleur.
- Le bien loué doit être en bon état et respecter les critères de décence.
- Le bailleur doit veiller à l’entretien du bien et réaliser les travaux qui lui incombent.
- Le bailleur doit fournir au locataire les documents légaux exigibles en fonction du type de logement. En ce sens, le bail civil est soumis aux mêmes règles et mêmes diagnostics techniques et énergétiques qu’un bail d’habitation de la loi du 6 juillet 1989.
Bon à savoir : Il n’est pas possible de souscrire une assurance loyers impayés pour un bail Code civil. Le propriétaire peut uniquement demander un garant physique ou moral au locataire.
Obligations du locataire
Les clauses du bail civil énoncent également les différentes obligations que doit respecter le locataire. Elles visent à protéger le propriétaire et à assurer une gestion raisonnée du bien.
À la signature du bail, le locataire s’engage à :
- respecter l’usage prévu du bien ;
- payer le loyer et les charges locatives à la date indiquée au contrat ;
- entretenir les lieux et réaliser les réparations locatives définies à l’article 1754 du Code civil (celles-ci concernent notamment les vitres, les portes, le bas des murs ou encore les carreaux) ;
- respecter les règles de voisinage et ne pas perturber la tranquillité des lieux ;
- restituer le bien conformément à l’état des lieux d’entrée. À noter qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est censé l’avoir reçu en bon état sauf preuve contraire.
Bon à savoir : Le locataire peut sous-louer le bien immobilier à condition d’avoir obtenu l’accord du propriétaire.
Comment rédiger un bail Code civil ?
Contrairement au bail d’habitation, le bail Code civil ne répond à aucun formalisme particulier. D’ailleurs, selon l’article 1714, il peut être écrit ou verbal, sauf pour les biens ruraux. Dans le cas d’un bail écrit, les parties fixent librement les termes à inscrire au contrat. Cependant, il est recommandé de mentionner les points suivants :
- l’identité des parties ;
- l’adresse du bien loué ;
- la description du bien et de ses équipements ;
- la destination du logement (résidence secondaire, logement de fonction, activité professionnelle…) ;
- le montant du loyer et les modalités de révision ;
- le montant des charges locatives et la méthode de régularisation ;
- la durée du bail ;
- les conditions de renouvellement et de résiliation du bail ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- les obligations du bailleur et du locataire ;
- l'exclusion de l'application de la loi du 6 juillet 1989 ;
- l'autorisation ou la non-autorisation de sous-location.
Bien que les parties puissent les déterminer librement, aucune clause abusive ne doit être insérée au bail civil. C’est pourquoi il est vivement conseillé de recourir à des professionnels de l’immobilier aussi bien pour être renseigné sur le choix du bail que pour sa rédaction.
Comment fixer le loyer d’un bail civil ?
Les loyers d’un bail Code civil ne sont pas encadrés par la loi. Autrement dit, le locataire et le propriétaire peuvent négocier le montant du loyer, à condition qu’il corresponde à la réalité du marché locatif du secteur géographique concerné.
Généralement, le loyer est fixé selon la valeur locative du bien. Pour cela, il convient de le déterminer par comparaison avec les loyers pratiqués pour des biens similaires.
Il est en revanche admis de demander un loyer symbolique dans le cadre d’une location par une association d’intérêt général.
Comment réviser le loyer d’un bail Code civil ?
La législation n’impose pas d’indexation du loyer dans le bail civil. En ce sens, l’indice peut être choisi librement par les parties. Néanmoins, si une clause de révision des loyers est prévue, elle doit respecter les indices publiés par l’INSEE en fonction de la nature du bien loué, à savoir :
- l'indice de référence des loyers (IRL) pour les logements de fonction ou les résidences secondaires ;
- l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les locations adaptées aux activités tertiaires ou encore aux locations d’entrepôts, mais aussi aux professions libérales ;
- l’indice des locaux commerciaux (ILC) pour les locations liées aux activités commerciales ou artisanales ;
- l’indice du coût de la construction (ICC) peut toujours être employé pour les loyers des baux professionnels.
Comment résilier un bail de droit commun ?
La durée d’un bail civil est libre. En revanche, il se reconduit tacitement à l’échéance pour la même durée sauf si l’une des parties y met fin.
Les modalités de résiliation sont mentionnées à l’article 1736 du Code civil. Concrètement, si le contrat de location n’indique aucun délai de préavis, l’une des parties ne peut donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés selon l’usage des lieux. Par exemple, pour une location meublée, le délai de préavis est d’un mois pour le locataire et de trois mois pour le bailleur.
Ainsi, locataire comme propriétaire peuvent résilier le bail à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception. À noter que le bailleur n’a pas à justifier son congé contrairement aux baux d’habitation classiques.
En résumé, la durée du préavis peut être librement déterminée lors de la rédaction du contrat de location. Mais il est préférable de mentionner les modalités de résiliation du bail civil afin d’éviter les litiges.
Comment utiliser le bail civil pour une location meublée à Paris ?
Comme nous l’avons vu, le bail civil est utilisé de manière dérogatoire aux baux classiques. Généralement, il sert à louer un bien à une entreprise comme logement de fonction ou encore pour la location d’une résidence secondaire. En ce sens, le bail civil peut être une solution alternative pour les propriétaires bailleurs.
Paris est une ville attractive pour les entreprises internationales et nationales. Et ces dernières privilégient la location d’appartement pour leurs salariés plutôt que les chambres d’hôtel, notamment si la mission professionnelle dure plusieurs mois.
Par conséquent, le bail civil peut être un atout pour les propriétaires qui souhaitent conserver la liberté de retrouver leur bien à une date donnée. De nombreuses raisons peuvent les pousser à utiliser ce type de bail, comme récupérer leur résidence principale après une expatriation ou en vue de loger un proche.
Attention, tout de même, le logement ne doit pas constituer la résidence principale du locataire, au risque de voir requalifier le bail civil en bail d’habitation !
Bail civil ou bail mobilité : comment choisir ?
La loi ELAN du 27 novembre 2018 a instauré le bail mobilité. Ce dernier est réservé aux étudiants, apprentis, stagiaires, aux personnes en mutation professionnelle, en formation ou encore en mission temporaire dans le cadre de leur travail. La durée du bail mobilité varie de 1 à 10 mois, non renouvelable, et les conditions du bail sont encadrées par la loi.
Il convient donc de prêter attention au statut du locataire, à la durée de la location et à la destination du bien pour choisir le contrat approprié. Le bail civil ne peut être mis en place que si les baux du 6 juillet 1989, le bail étudiant ou le bail mobilité ne peuvent être utilisés.
Alors, n'hésitez pas à contacter nos conseillers pour vous donner de plus amples d’informations. Paris Attitude est spécialisée dans la gestion locative et peut vous offrir des services et des conseils adaptés à votre situation.
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