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Estimer son appartement à Paris : 7 recommandations

Paris Attitude
| | Lecture : 5 min

Les acheteurs parisiens connaissent le marché immobilier sur le bout des doigts. Par conséquent, proposer un bien à une valeur trop élevée par rapport à ce qu’il vaut réellement est une stratégie risquée. À l’inverse, un prix trop faible déclenche une vente rapide, mais diminue votre rentabilité. 

Découvrez comment estimer votre appartement à Paris en tenant compte des critères essentiels. Retrouvez notre tour d’horizon des différentes méthodes pour évaluer le coût du mètre carré.  

 

1. Listez les critères qui influencent la valeur d’un bien parisien 

Plusieurs éléments sont à considérer pour déterminer la valeur d’un logement de la Capitale. Faisons le point sur chaque critère.   

L’emplacement 

C’est l’une des composantes les plus importantes. Certains quartiers ou rues de Paris sont très convoités par les acheteurs pour leur cadre de vie ou leur rentabilité locative. 

Selon les secteurs, les éléments ciblés dépendent du profil des résidents, comme :  

  • la proximité des transports ou des zones d’affaires prisées par les actifs ; 
  • les campus et les universités pour les étudiants ; 
  • un environnement calme, des espaces verts et des écoles recherchés par les familles. 

La superficie et le type de bien 

La surface d’un logement impacte directement sa valeur : à caractéristiques équivalentes, un studio de 25 m² affiche un prix plus bas qu’un appartement de 60 m². En revanche, ce seul paramètre ne suffit pas. La répartition de ces mètres carrés ainsi que le nombre de pièces sont aussi à prendre en compte. Des espaces perdus, des couloirs inexploitables ou une mauvaise distribution portent préjudice au bien. Par exemple, un appartement de 70 m² se vend moins bien s’il comporte une seule chambre au lieu de deux. 

Les spécificités du logement 

C’est le moment de passer votre bien à la loupe, car chacune de ses particularités peut avoir une influence positive. Un balcon, une terrasse ou un bout de jardin en plein cœur du 2e ? Une vue exceptionnelle sur les Invalides ou la tour Eiffel ? Autant d’atouts indéniables à intégrer dans l’estimation. L’absence de vis-à-vis est un autre critère très recherché : les acheteurs savent que sa rareté fait grimper les prix. 

La classe énergétique

Un bien dont la performance énergétique entraîne une grande consommation va voir sa côte diminuer auprès de potentiels acquéreurs. Avec l’envolée des prix de l’électricité et du gaz, un budget chauffage trop important peut devenir un point bloquant pour les futurs occupants

En parallèle, avec l’entrée en vigueur de la loi Climat, de nombreux bailleurs se décident à vendre leurs passoires thermiques, car elles ne pourront bientôt plus être louées. Les biens classés F et G se retrouvent en surnombre et cette concurrence entraîne une baisse mécanique de leur prix

L’état du bien et de l’immeuble 

Un appartement impeccable, bien agencé, dans une copropriété entretenue, peut déclencher un achat coup de cœur et moins de négociations de la part du futur propriétaire.  

 

2. Tenez compte de l’état du marché immobilier 

Depuis 2022, le durcissement des conditions de crédit conjugué à l’augmentation des taux d’intérêt a mis un frein aux transactions (-29 % entre le 3e trimestre 2023 et la même période un an plus tôt). Cette diminution s’est accompagnée d’une baisse du prix au mètre carré. Fait rarissime, certains quartiers parisiens sont repassés sous la barre symbolique des 10 000 €/m². Un appartement ne se vend pas aujourd’hui au même prix qu’il y a 2 ans et les acheteurs négocient davantage. 

Bon à savoir : Vous souhaitez connaître les secteurs les plus demandés ? Consultez notre guide des arrondissements

 

3. Estimez le prix du mètre carré 

Vous avez compilé les points forts (et moins forts) de votre appartement ? Vous pouvez désormais tenter de l’évaluer grâce à une étude comparative. Dans un premier temps, il est possible de consulter la base DVF qui recense les dernières ventes immobilières en France. Renseignez le secteur, la parcelle cadastrale et la période. Vous obtenez alors une carte interactive sur laquelle il suffit de cliquer pour afficher les informations (type, superficie, prix). 

Notez néanmoins que : 

  • la base n’est mise à jour qu’une fois par semestre ; 
  • les caractéristiques des biens ne sont pas précisées ce qui rend la comparaison approximative. 

Une autre solution consiste à parcourir les annonces en cours, en ne sélectionnant que des appartements réellement équivalents. 

 

4. Utilisez des outils d’estimation immobilière en ligne

Plutôt que de passer des heures à compiler les annonces, vous pouvez vous tourner vers des outils d’estimation en ligne. Comme chaque zone immobilière, Paris possède ses particularités et un ratio offre/demande spécifique. L’idéal est de donc choisir un simulateur développé par des professionnels qui connaissent bien le marché parisien

En plus de l’adresse, du type de bien et de la superficie, contrôlez par exemple que vous pouvez préciser l’étage, l’état du logement ou encore la présence d’espaces extérieurs. Ces conditions sont réunies ? Vous disposez alors d’une estimation pertinente. 

Depuis plus de 20 ans, Paris Attitude a développé une connaissance précise du marché immobilier de la Capitale. Grâce à notre outil, vous obtenez une première estimation gratuite et fiable en seulement quelques minutes. 

 

5. Évaluez un bien sans se tromper : faire appel à un spécialiste 

Vous souhaitez vendre au meilleur prix et rapidement ? Un conseiller immobilier met son expertise et sa connaissance du marché local à votre service. Il base son estimation sur des critères précis propres au bien et au quartier, et il tient compte de la conjoncture. Il peut aussi ajuster la valeur du mètre carré si votre appartement possède des caractéristiques très recherchées. 

En faisant appel à un spécialiste, vous : 

  • disposez d’une estimation objective en phase avec la réalité du marché ; 
  • augmentez vos chances d’être contacté par des acheteurs réellement intéressés ; 
  • limitez les négociations. 

 

6. Respectez la réglementation 

Pour toute vente, il est obligatoire de connaître la taille exacte du bien. La législation exige en effet que la promesse et le compromis mentionnent la surface loi Carrez, à savoir la superficie privative (hors cave, parking, balcon et toute zone dont la hauteur est inférieure à 180 cm). 

Ce diagnostic est également déterminant pour la rentabilité de votre projet. Par exemple, une erreur de 2 m² peut entraîner une perte : 

  • de 16 000 €, pour un appartement situé dans le 18e ;
  • de 30 000 €, s’il est dans le 6e arrondissement

Rapprochez-vous d’un diagnostiqueur immobilier qui pourra réaliser ce mesurage loi Carrez en même temps que le DPE et les diagnostics techniques obligatoires.  

 

7. Bien estimer votre appartement à Paris pour une transaction rapide

Les vendeurs qui cherchent à évaluer leur bien seuls, sont confrontés à plusieurs défis qui peuvent mettre à mal leur estimation. Il est essentiel d’adopter un bon état d’esprit.   

  • Se détacher affectivement : les propriétaires ont souvent une perception subjective de la valeur de leur appartement.
  • Apprécier l’impact réel des rénovations : seuls des travaux de grande ampleur peuvent entraîner une hausse significative du prix du logement.
  • Dissocier le prix de vente d’un besoin financier : vous souhaitez vendre le bien pour réaliser un autre projet ? Ce facteur ne doit pas intervenir dans votre estimation.

Déterminer la valeur de votre appartement et lui offrir une visibilité unique : nos experts vous accompagnent tout au long du processus de vente. Ils sont à votre écoute, contactez-les !  

 

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