Investissement locatif sans apport : Le Guide en 12 points

Acheter un bien pour le louer permet de constituer un patrimoine ou de générer des ressources complémentaires. S’il semble difficile d’obtenir un prêt sans apport personnel, c’est loin d’être impossible. Découvrez comment optimiser votre situation financière pour un dossier emprunteur irréprochable. Identifiez les interlocuteurs qui peuvent vous aider et anticipez la mise en location pour réussir votre investissement locatif sans apport. 

1 – Définir clairement son budget 

Dans le cadre d’un emprunt sans apport personnel, on parle de :

• Crédit à 100 %. L’organisme bancaire vous prête une somme couvrant le montant du bien.
• Crédit à 110 %. L’emprunt intègre également les frais de mutation, aussi appelés frais de notaire.

Pour rembourser, vous vous engagez à verser, chaque mois, un montant correspondant à une partie du capital alloué et des intérêts. Comment avoir une idée du montant de la mensualité à ne pas dépasser ? En déterminant les ressources que vous pouvez attribuer au projet. 

Pour cela, procédez à l’inventaire de : 

• vos revenus (salaires nets, pensions, allocations, rentes, loyers) ; 
• vos dépenses courantes comme les factures d’eau et d’énergie, les abonnements (téléphone/internet), les frais alimentaires ou d’habillement. 

Pour accorder le prêt dédié à votre investissement, la banque va : 

• prendre en compte vos revenus ;
• y ajouter 70 % des revenus locatifs actuels ou à venir ; 
• calculer 35 % du total. 

Ce paramètre, appelé taux d’effort ou taux d’endettement, détermine la somme maximum que vous pouvez emprunter. 

De votre côté, vérifiez que le reste à vivre (revenus – mensualité) est suffisant pour assurer vos dépenses mensuelles. 

2 – Optimiser sa situation financière pour investir sans apport

Les institutions financières privilégient les emprunteurs aux dossiers solides et rassurants. Dans cette optique, des revenus réguliers et une situation professionnelle stable sont considérés comme des gages de confiance. 

En parallèle, votre profil emprunteur marque des points si vous :

• êtes propriétaire de votre résidence principale ou que vous avez remboursé un prêt immobilier auparavant ;  
• n’avez aucun découvert depuis plusieurs mois. 

À noter : Vous consacrez déjà 20 % de vos ressources au remboursement de différents projets (maison, voiture, travaux) ? Seuls 15 % pourront être alloués à votre investissement locatif. Si vous en avez les moyens, soldez les petits crédits pour augmenter votre capacité d’emprunt. 

3 – Maîtriser le marché immobilier

Il est primordial de connaître les pratiques en matière de prix de vente dans la zone où vous souhaitez investir. Quel est le tarif du mètre carré ? La concurrence y est-elle importante ? 

Ces paramètres influencent le montant dont vous avez besoin. Examinez également le marché locatif et plus précisément : 

• le type de bien qui se loue le mieux ;  
• le niveau de loyer à appliquer ; 
• les mesures d’encadrement en vigueur. 

Vous pouvez ainsi choisir le bien avec le meilleur rendement. Maîtriser l’ensemble de ces données permet aussi de montrer à la banque que vous avez minutieusement préparé votre projet. 

4 – Tenir compte de la conjoncture économique 

Connaître les tendances au moment où vous songez à investir permet de comprendre le mécanisme d’attribution des prêts. En voici un résumé : 

• Les taux de crédit ont beaucoup augmenté depuis 2022 et sont aujourd’hui au-dessus des 4 %. Si vous optez pour un prêt sur 20 ans ou moins, vous pouvez espérer passer sous ce seuil. En revanche, souscrire un prêt sur 25 ans peut vous permettre de diminuer les mensualités et de rester en dessous des 35 % d’endettement. 
• La loi n’impose aucun apport personnel pour un emprunt. Néanmoins, beaucoup d’organismes financiers en font un prérequis indispensable. En 2023, l’apport moyen a atteint 60 637 € (Source : Meilleurtaux). Toutefois, les banques, voulant désormais produire plus de crédits, sembleraient disposées à assouplir leurs conditions. 
• Les investisseurs locatifs, généralement propriétaires de leur résidence principale, sont des clients privilégiés pour ces institutions, car leur projet s’autofinance en partie ou en totalité. 

5 – Envisager les dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État 

Pouvoir bénéficier d’un dispositif de défiscalisation est un levier de plus en faveur de votre dossier d’emprunt immobilier sans apport. Voilà la liste des systèmes à envisager selon votre projet.

À noter : il est prévu que les dispositifs Pinel et Pinel + s’achèvent en décembre 2024, sans être remplacés. 

6 – Réfléchir au type de logement propice à un investissement locatif sans apport

Si vous souhaitez obtenir le feu vert de votre banque, prenez le temps de sélectionner le bien adéquat en fonction de vos ressources et de votre capacité d’emprunt. Plusieurs options s’offrent alors à vous. 

• Achetez un bien ancien. Ce genre de logement affiche une bonne rentabilité, car le prix d’achat est plus faible que dans le neuf. En revanche, déterminez le budget travaux dès le début du projet pour vous assurer qu’il ne compromet pas le rendement. 
• Sélectionnez un appartement ou une maison déjà louée. Vous connaissez à l’avance le montant du loyer et vous pouvez rassurer l’organisme financier avec des rentrées d’argent immédiates. Ce projet est d’autant plus intéressant que ce genre de bien se vend généralement moins cher qu’un bien vide. 
• Profitez au maximum de l’effet de levier. Vous pouvez investir dans des biens plus grands que si vous aviez uniquement utilisé votre capital. La seule condition est que le taux d’effort reste en dessous des 35 %. Si la mensualité est inférieure au loyer, vous cumulez remboursement du prêt et profit. 

7 – Sécuriser l’investissement en ciblant les bons locataires

Pour garantir la réussite de votre investissement, vous devez tout d’abord identifier les zones attractives. Ce sont par exemple des métropoles aux bassins d’emploi dynamiques, des villes étudiantes ou des communes où la tension locative est réelle et durable. 

Ensuite, il est conseillé de réfléchir à votre locataire cible et d’en déduire le type de logement à privilégier.  

• La location étudiante est très intéressante. En optant pour un studio meublé près des campus, l’occupation sera maximale. En revanche, il faut vous attendre à un turn-over élevé. 
• La location aux entreprises est parfaite si vous investissez dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux. Vous bénéficiez d’une clientèle sélectionnée et en passant par une agence spécialisée, vous optimisez le taux d’occupation du bien. 

8 – Se tourner vers des interlocuteurs expérimentés 

Monter un dossier ou dénicher le bien idéal peut s’avérer ardu pour un particulier. Il est donc plus que conseillé de faire appel à des professionnels comme : 

• Un agent immobilier. Il vous aide à trouver le bien qui correspond à vos critères et vous aiguille sur la marge de négociation.
• Un notaire. Il intervient pour la partie juridique en prodiguant des conseils ou en rédigeant les documents. 
• Un courtier. Il vous accompagne dans la constitution du dossier de demande de crédit et sa soumission auprès des banques. Grâce à son mandat, il négocie pour obtenir les meilleures conditions d’emprunt. 

9 – Faire une simulation en ligne 

Pour vous faire une première idée des taux d’intérêt, des mensualités et donc de la faisabilité de votre investissement sans apport, utilisez un simulateur en ligne. Indiquez le montant à emprunter, sans oublier les frais de notaire (les 10 % du crédit à 110 %) et choisissez la durée du prêt.

Vous devrez ensuite renseigner certaines informations telles que vos ressources, votre situation professionnelle, vos charges et vos crédits en cours. 

Prenons un exemple :  

Un investisseur veut acquérir un studio de 26 m² dans le 12e arrondissement de Paris, secteur Picpus. Il souhaite investir sans apport et emprunter la totalité de la somme, frais de notaire compris. Son besoin de financement est de 269 000 €. Voici ce que donne une simulation (source meilleurtaux.com – mars 2024) : 

L’effort financier sera partiellement couvert par les loyers. Pour un studio de 26 m² loué en meublé dans le quartier, le loyer de référence majoré est de 970 €. Le montant restant à la charge du bailleur sera donc de : 

• 739 €/mois s’il opte pour le prêt sur 20 ans ; 
• 548 €/mois s’il préfère financer son bien en 25 ans. 

Il peut ensuite comparer différents établissements bancaires pour trouver l’offre la plus avantageuse pour son projet. 

10 – Préparer un dossier irréprochable 

Les organismes financiers réclament généralement les mêmes documents/informations à savoir : 

• la copie d’une pièce d’identité valide ; 
• un justificatif de domicile récent ; 
• les 3 derniers bulletins de salaire ; 
• les 3 derniers avis d’imposition ; 
• le besoin de financement et la durée souhaitée du prêt. 

En parallèle, mettez en avant votre parfaite connaissance du projet et la solidité de votre dossier. Pour cela : 

• apportez un descriptif précis du bien, sans omettre les diagnostics techniques immobiliers (DDT) ; 
• détaillez la répartition des montants entre le bien et les travaux ; 
• fournissez des devis pour ces travaux ; 
• joignez une copie du contrat de location (si le bien est loué) ou une estimation du loyer ; 
• listez les dépenses annexes comme les charges de copropriété, l’assurance ou la taxe foncière pour montrer que vous pouvez les assumer ; 
• rappelez vos garanties telles que votre épargne, une situation professionnelle stable ou de précédents investissements remboursés sans problème. 

11 – Anticiper la mise en location pour optimiser le taux d’occupation 

La réussite de votre investissement sans apport nécessite de minimiser la vacance locative, c’est-à-dire les périodes où le bien reste inoccupé. En effet, sans locataire, aucun loyer ne vient compenser la mensualité. Vous êtes alors contraint de puiser dans votre épargne. 

Pour réduire au maximum ces moments sans occupant, vous devez : 

• trouver rapidement un locataire pour la première mise en location ; 
• être réactif dès que celui-ci vous envoie son préavis de départ.

Avez-vous du temps à consacrer à la rédaction de l’annonce, à la prise de photos, à la réalisation des visites et à la sélection du candidat ? Si vous vivez loin, gérer un bien à distance exige de la disponibilité. S’adresser à un professionnel et lui déléguer ces étapes de gestion locative simplifie vos démarches tout en augmentant l’efficacité du processus. 

12 – Cerner les limites de l’investissement locatif sans apport 

Investir sans avoir recours à votre capital maximise l’effet de levier. En revanche, amener une partie de votre épargne représente un atout à ne pas sous-estimer. 

• L’apport permet d’augmenter vos chances d’obtenir une réponse favorable. 
• Vous pouvez acquérir un bien plus grand ou dans un secteur plus recherché. 
• Les conditions de prêt sont plus avantageuses : taux abaissé et mensualité réduite. 
• Vous diminuez votre taux d’endettement. Vous conservez une partie de vos revenus pour d’autres projets. 

Vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté afin de réduire votre taux d’effort ? Découvrez nos services de gestion locative et notre accompagnement sur mesure.