Vous avez réalisé un investissement locatif loin de chez vous ? Comme beaucoup de propriétaires, vous vous demandez certainement comment le louer sans être sur place. En effet, les formalités sont nombreuses et certaines peuvent être chronophages. Heureusement, des solutions existent pour gérer votre bien à distance.
Découvrez les spécificités et les atouts de chacune, ainsi qu’une liste complète des tâches à accomplir pour louer efficacement et sereinement votre logement.
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Évaluez les tâches à accomplir pour gérer un logement à distance
Répertorier les tâches qui vous incombent permet de comprendre l’impact de l’éloignement sur la gestion locative de votre bien. En distinguant les obligations et les particularités de chaque type de location, vous obtenez une vision claire de l’engagement nécessaire.
Liste des étapes essentielles pour louer un bien loin de chez soi
Les formalités à accomplir pour louer un logement sont nombreuses et doivent respecter les exigences législatives. On peut les regrouper en 3 grandes étapes.
La mise en location. Avant d’accueillir un locataire, le propriétaire d’un bien doit :
- réaliser les diagnostics obligatoires (dont le DPE) ;
- estimer la valeur locative ;
- préparer l’annonce et la diffuser ;
- organiser les visites ;
- examiner les pièces justificatives de chaque dossier ;
- rédiger le bail ;
- réaliser l’état des lieux d’entrée.
La gestion courante : une fois le locataire installé, vous collectez les loyers et les charges et éditez les quittances de loyer. C’est aussi à vous de vous occuper de certaines urgences et réparations découlant de la vétusté du logement. À la fin du contrat, vous effectuez l’état des lieux de sortie et restituez le dépôt de garantie conformément à la loi. Enfin, entre deux locations, vous réalisez ou supervisez des travaux d’entretien indispensables pour maintenir l’attractivité du bien.
Les déclarations fiscales : chaque année, vous déclarez vos revenus locatifs aux services des impôts. Les formulaires à remplir diffèrent selon votre régime fiscal et le type de location.
Location vide ou meublée : quelles spécificités ?
Même si les réglementations de la location meublée et non meublée disposent de règles communes, certaines différences ont un impact sur la gestion de votre bien.
La première correspond à la fourniture d’équipements obligatoires dans le cadre d’une location meublée. En effet, le locataire doit pouvoir s’installer immédiatement, en apportant uniquement ses affaires personnelles. Un bien qui comporte plus d’équipements nécessite par définition plus d’entretien et de réparation.
La deuxième différence concerne la durée du bail. Alors qu’en location nue, le contrat de location est conclu pour trois ans, il se limite à un an seulement en location meublée. Un logement vide va souvent de pair avec une plus grande stabilité de vos locataires et exige moins d’investissement de votre part, en termes de temps et d’argent. À l’inverse, la rotation plus fréquente des locataires en location meublée engendre :
- des dégradations plus rapides ;
- davantage de démarches liées à l’entrée et à la sortie des occupants.
Enfin, il existe une importante disparité en matière de fiscalité. En effet, louer meublé permet de profiter des avantages du statut LMNP et de réduire fortement l’imposition sur les revenus locatifs. De plus, ce type de location offre généralement un meilleur rendement, grâce à des loyers augmentés de 15 à 20 % (par rapport à une location vide équivalente).
Location saisonnière ou de longue durée : quelles contraintes ?
Vous hésitez entre location saisonnière et location classique ? La location saisonnière consiste à louer le bien sur de brèves périodes, à des touristes par exemple. De prime abord, elle apparaît comme une solution beaucoup plus rentable, sans risque d’impayé. Néanmoins, le choix entre les deux types de location n’est pas aussi évident.
D’une part, on assiste à un durcissement des règles concernant la location de courte durée. On peut noter la limitation du nombre de jours pour les résidences principales ou encore l’obligation de déclaration en ligne. Certaines villes vont même plus loin, comme Paris, où la location saisonnière est très encadrée. Les propriétaires parisiens doivent, par exemple, se conformer à une procédure de changement d’usage s’ils destinent leurs résidences secondaires à la location de tourisme.
D’autre part, les frais de ménage et d’entretien, causés par la rotation des locataires, pèsent parfois lourd sur le rendement du bien. En comparaison, la location longue durée offre de la stabilité, des revenus réguliers et des démarches allégées.
Autre solution : la location aux entreprises. En optant pour un bail société, votre bien devient un logement de fonction. Les entreprises l’utilisent pour loger leurs collaborateurs expatriés ou en mobilité professionnelle. Ce type de location vous assure un taux d’occupation élevé et la garantie de locataires sélectionnés avec soin.
Louez seul votre bien immobilier
Avantages, risques et astuces : on vous dit tout sur la gestion locative autonome.
Les avantages
Gérer soi-même son bien est gratuit ! Vous n’avez aucuns frais à engager pour rédiger les documents légaux, rechercher un locataire ou encore pour la gestion courante. En règle générale, le montant de cette dernière varie entre 6 et 10 % du loyer mensuel, charges incluses.
Deuxième atout : une relation directe avec votre locataire. Vous êtes au courant, quasiment à l’instant t, de toutes les difficultés qui peuvent survenir comme :
- un retard ou une absence de paiement de loyer ;
- un dysfonctionnement dans le logement ;
- une panne ou un besoin de réparation.
Vous gérez ainsi le problème sans attendre. Vous pouvez, par exemple, envoyer une relance dans le cadre d’un défaut de paiement ou contacter un artisan pour une intervention urgente. Vous maîtrisez l’ensemble du processus locatif et décidez seul.
Les astuces de la location à distance
À moins d’être un expert de l’immobilier, vous aurez besoin d’aide, notamment pour la partie juridique et administrative. De nombreux outils numériques sont à votre disposition et vous facilitent la tâche pour :
- suivre les loyers et les échéances de paiement ;
- éditer les quittances ;
- rédiger les contrats de location ou établir les états des lieux.
Selon les applications et leurs fonctionnalités, vous pouvez également :
- consulter les calendriers de réservation de vos biens ;
- visualiser vos revenus locatifs et vos dépenses foncières ;
- enregistrer les interventions d’artisans dans le logement ;
- organiser votre recherche de locataire.
Lorsque l’on est loin, sélectionner son futur locataire n’est pas toujours simple. Quelles pièces justificatives demander ? Comment les vérifier ? L’État met à la disposition des propriétaires le site DossierFacile. Les candidats déposent les documents sur un espace en ligne et des agents contrôlent l’identité et les informations fiscales fournies.
Le dernier point important consiste à identifier un réseau d’artisans à proximité du bien loué, prêts à intervenir rapidement. Ainsi, en cas d’urgence, vous serez en mesure de répondre à votre locataire et d’assurer vos responsabilités de bailleur.
Les risques de gérer soi-même son bien à distance
La gestion locative d’un bien demande du temps. Par exemple, organiser les visites et l’état des lieux nécessite une présence physique indispensable. Avec la distance, il faut aussi prendre en compte les frais de déplacement et la complexification des procédures.
Ainsi, le processus complet peut durer plusieurs jours, voire plusieurs semaines. En attendant, le bien ne se loue pas et la rentabilité de votre investissement décroît.
De plus, il est essentiel de connaître la réglementation et vos obligations en ce qui concerne :
- les documents légaux (bail, quittance, état des lieux) ;
- les litiges (impayés, trouble du voisinage) ;
- les travaux à la charge du propriétaire ;
- la restitution du dépôt de garantie en fin de contrat ;
- la déclaration des revenus fonciers.
Enfin, vous devez être rigoureux, réactif et ne pas sous-estimer la disponibilité nécessaire pour suivre au quotidien votre location. Traiter les entrées/sorties, les réparations, le ménage, les urgences, l’administratif et les relances : gérer un bien soi-même peut vite devenir un parcours du combattant.
Pour vous aider, Paris Attitude fait un point sur les 7 pièges à éviter !
Demandez à un tiers de confiance de gérer votre bien
Vous avez de la famille ou un ami qui vit à proximité du logement à louer ? Vous pouvez alors lui demander de vous représenter durant l’état des lieux ou pendant la prise en charge d’une urgence.
Cette solution minimise vos déplacements et permet de garder une bonne réactivité, sans coût supplémentaire. En revanche, elle nécessite une confiance totale en la personne que vous mandatez. Elle exige également un engagement important de sa part et peut engendrer des moments difficiles à gérer en cas de désaccord.
Déléguez la gestion locative à un professionnel
Pour éviter des situations conflictuelles ou une surcharge de votre emploi du temps, faites appel à un spécialiste de la gestion locative. Cette alternative offre de réels avantages à condition de bien sélectionner votre agence et ses prestations. Faisons le point sur cette délégation et ses atouts en cas de location d’un bien à distance.
Un large catalogue de prestations
Les agences de gestion locative prennent en charge la réalisation de nombreuses tâches à la place du bailleur à savoir :
- la supervision des diagnostics obligatoires ;
- la détermination du loyer et des charges ;
- la publication de l’annonce ;
- l’organisation des visites ;
- la présélection des locataires avec un examen de leur dossier ;
- la rédaction du bail ;
- la réalisation des états des lieux ;
- le suivi quotidien de la location avec l’édition des quittances et la relance en cas d’impayés.
En plus d’un mandat de gestion de base, certains spécialistes proposent :
- l’aide à la déclaration fiscale ;
- une assistance dépannage 24 h/24 et 7j/7 ;
- un nettoyage professionnel ;
- une assurance (habitation, loyer impayé).
Les critères de sélection de son agence de gestion locative
Il existe trois grands types de gestionnaires de biens immobiliers :
- Les agences digitales : elles ne sont disponibles qu’en ligne et une majorité du processus se fait à distance (visite virtuelle, signature électronique des documents). Le bailleur dispose d’un espace personnel sécurisé où il retrouve toutes les informations relatives à la gestion locative de son bien.
- Les agences locales : présentes sur un secteur géographique précis, elles connaissent très bien le marché local. Elles vous aident à déterminer le loyer afin d’optimiser la rentabilité de votre projet et analysent les tendances (tension locative, concurrence) pour louer votre bien dans les meilleures conditions. Elles possèdent généralement un bon réseau d’artisans de proximité.
- Les réseaux nationaux : ce sont les acteurs historiques de la gestion locative.
Pour sélectionner le prestataire le plus adapté à votre situation, examinez les critères suivants :
- Le type d’agence : digitale, locale ou nationale ? Préférez-vous un service en ligne ou discuter de vive voix avec vos interlocuteurs ?
- La zone géographique d’intervention : l’agence connaît-elle bien votre secteur ?
- Le mandat proposé et la gamme de services : basique, premium, exclusif… que comporte chaque formule ? Est-il possible de moduler et de ne choisir que certaines prestations ?
- Le tarif : est-ce un forfait annuel, mensuel ou à la demande ?
- Les avis clients : quelle est la réputation de l’agence ?
- Le professionnalisme et le sérieux de vos interlocuteurs : l’offre vous semble-t-elle cohérente ? Disposez-vous d’un conseiller dédié et facilement joignable ?
Faites un point sur vos besoins et comparez les offres avant de choisir l’agence qui correspond le mieux à vos attentes.
Les atouts de la gestion locative pour un bien à distance
Au moment de la signature du mandat de gestion, l’agence devient l’intermédiaire entre votre locataire et vous. Dès lors, vous êtes libéré d’une grande partie des tâches et vous gagnez en tranquillité. Vous profitez à nouveau du temps autrefois alloué à la gestion du bien ou aux déplacements.
Vous n’êtes plus seul : l’agence vous accompagne dans le choix du bail, dans la sélection d’un locataire. Une fois ce dernier installé, c’est elle qui gère le suivi quotidien et assure les réparations nécessaires. Elle dispose d’un répertoire d’artisans qu’elle peut faire intervenir en cas d’urgence ou de panne. C’est l’assurance d’une gestion efficace et sereine.
De plus, ces conseillers maîtrisent les différents aspects juridiques et techniques. Ils vous informent des évolutions réglementaires et vous renseignent sur vos responsabilités de bailleur. Grâce à des comptes-rendus réguliers, vous connaissez parfaitement la situation du bien en n’ayant quasiment plus rien à faire.
Vous possédez un appartement à Paris ou en région parisienne que vous souhaitez proposer à la location ? En tant qu’experts de la gestion locative, nous vous fournissons une gamme complète de services pour vous libérer des tâches chronophages. Confiez-nous votre bien pour une mise en location efficace et sans stress.
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