Location : Comment fixer le montant du loyer à Paris ?

Estimer le juste montant d’un loyer revient à résoudre une équation relativement complexe. Vous devez tenir compte de la superficie, de la zone géographique, des caractéristiques du bien, mais aussi du prix du marché. 

Vous possédez un logement situé dans la Capitale ? Pour fixer le montant d’un loyer à Paris, vous devez de surcroît vous conformer à une législation stricte en matière d’encadrement des loyers. En somme, cette tâche requiert une préparation minutieuse de votre part. Découvrez les étapes à respecter et les informations à retenir pour une estimation pertinente. 

1. Respectez les mesures d’encadrement des loyers parisiens

Depuis juillet 2019, les loyers parisiens sont encadrés. Retrouvez les exigences légales qui s’appliquent aussi bien pour une première mise en location que pour un changement de locataire. 

Première mise en location

Avant toute estimation, le propriétaire doit se reporter à un arrêté émis par le préfet de Paris qui établit pour son logement : 

• le loyer de référence (LR) ; 
• le loyer de référence majoré (LR + 20 %) ; 
• le loyer de référence minoré (LR – 30 %).

Ces valeurs, exprimées en euros par mètre carré, sont : 

• actualisées chaque année suite au bilan réalisé par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) ; 
• précisées par secteur géographique (un secteur concerne un ou plusieurs quartiers) ; 
• déclinées par type de logement (nombre de pièces, date de construction, location nue ou meublée).

Le simulateur mis en ligne par la DRIHL vous permet de connaître le loyer de référence en vigueur dans la zone où se situe votre bien. 

Pour être conforme, le bail doit obligatoirement mentionner : 

• le loyer de référence du bien ; 
• le loyer demandé, aussi appelé loyer de base. Celui-ci ne doit pas être supérieur au loyer de référence majoré. 

Si votre logement possède des éléments de confort particuliers (terrasse, équipements haut de gamme) ou une vue exceptionnelle, vous pouvez réclamer un complément de loyer. Le montant de ce dernier ainsi qu’une justification précise doivent être notifiés dans le contrat de location.  

Bon à savoir : le locataire peut effectuer un signalement de dépassement de loyer à la mairie de Paris. Un bail non conforme expose le propriétaire à une restitution du trop-perçu et à une amende. 

Changement de locataire

Dans le cadre d’un changement de locataire, le loyer du nouveau bail : 

• est identique au loyer de l’ancien locataire ; 
• et respecte le plafond du loyer de référence majoré.  

Il est possible d’augmenter le loyer entre deux occupants si : 

• celui-ci n’a pas été révisé depuis 12 mois ; 
• il est sous-évalué ; 
• le bailleur a entrepris des travaux d’amélioration ou de rénovation. 

Pour savoir si le loyer est sous-évalué, comparez-le à ceux habituellement pratiqués dans le même quartier (données disponibles sur le site de l’OLAP)

Les travaux, l’augmentation éventuelle dépend du montant des rénovations.  

S’il est supérieur ou égal à 50 % du loyer annuel, le loyer peut être majoré de 15 % maximum. 
S’il est au moins égal à une année de loyer, la seule limite est le loyer de référence majoré. 

Bon à savoir : ces mesures d’encadrement ne s’appliquent pas aux logements sociaux, aux biens soumis à la loi de 1948 et aux meublés de tourisme. Elles ne concernent pas non plus les logements de société. Pour en savoir plus sur la location aux entreprises qui permet de fixer plus librement le loyer, contactez-nous. 

Découvrez notre article dédié à l’encadrement des loyers à Paris !

2. Évaluez les caractéristiques de votre bien immobilier à Paris

Une fois déterminé le plafond à ne pas dépasser, vous pouvez affiner le montant du loyer selon les spécificités du logement. Localisation, prestations, nombre de pièces, type de location sont autant d’éléments à analyser. 

La localisation

La Capitale reste globalement très attractive, mais les tendances immobilières parisiennes ne sont pas homogènes. Dans l’état des lieux dressé par l’OLAP en 2022, on note de fortes disparités entre les 20 arrondissements. 

Ainsi, les prix varient de 25 €/m² pour un studio à Montsouris jusqu’à plus de 45 €/m² pour la même surface dans le quartier Notre-Dame. L’environnement direct du logement joue également un rôle majeur. Si le bien est situé près des commerces, des universités ou des transports en commun, sa valeur locative augmente automatiquement. 

L’état général du logement

Quel est le niveau de prestations global offert par le logement et l’immeuble ? Un bien correctement entretenu ou récemment rénové est plus attractif qu’un logement défraîchi. 

De plus, si la copropriété dispose d’espaces verts, d’accès sécurisés ou d’un ascenseur, le loyer peut être revu à la hausse. Notez aussi qu’un balcon, un parking ou la climatisation représentent des éléments qui ont un impact positif sur le loyer. 

Gardez en tête que pour améliorer la valeur locative d’un bien, il n’est pas forcément nécessaire de prévoir des rénovations importantes. Ainsi, la réfection des peintures est à la portée de beaucoup de bricoleurs et modifie complètement la perception du logement. 

La surface et le nombre de pièces

Même si le montant du loyer augmente habituellement avec la taille du bien, le prix du mètre carré des studios est plus élevé que celui des grandes surfaces. Ce constat s’explique notamment par la très forte tension locative, dans la Capitale, sur les petites surfaces, susceptibles d’intéresser un public plus large. 

Les prix moyens observés en 2022 (source Clameur) sont repris dans le tableau ci-dessous.

Particularité des locations meublées

La location meublée consiste à doter le bien d’un minimum d’équipements obligatoires pour le transformer en logement prêt-à-vivre. La valeur locative d’un meublé est supérieure de 10 à 20 % à celle d’un logement loué vide. 

Les loyers de références ont été adaptés en conséquence. Ainsi, un studio situé rue des Saules, dans le 18e arrondissement, près de Montmartre a pour loyer de référence (jusqu’en juin 2024) : 

• 27,7 €/m² en meublé ; 
• 24,5 €/m² en non meublé. 

3. Tenez compte de vos charges et frais annexes

Maintenant que vous avez estimé la valeur locative, assurez-vous de la rentabilité de votre bien. Comment ? En évaluant les charges locatives qui vous incombent et celles que le locataire doit vous rembourser. 

Listez toutes les charges récupérables auprès de votre locataire comme : 

• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
• une partie du salaire du gardien d’immeuble ;
• l’eau chaude et froide ; 
• l’entretien des parties communes comme l’ascenseur, les espaces verts ou le parking, etc. 

Ensuite, choisissez une de ces deux options de remboursement : le forfait ou le paiement par provision. Le paiement par provision implique une régularisation annuelle, ce qui est impossible avec le forfait. En revanche, la provision doit être justifiée pour éviter tout litige avec le locataire en cas de régularisation trop importante. 

Enfin, calculez les charges spécifiques au bailleur comme : 

• la taxe foncière ; 
• l’assurance propriétaire non-occupant ; 
• le coût du syndic et de la copropriété ; 
• les frais de gestion locative. 

Vous pourrez alors déterminer précisément le rendement de votre opération et vérifier si le loyer est en adéquation avec vos objectifs.

4. Comparez votre bien à des logements similaires dans la Capitale

Vous avez besoin de vous baser sur des éléments de comparaison pour positionner le loyer de votre bien. Grâce aux annonces en ligne, l’opération est non seulement possible, mais également rapide. Voici nos conseils pour une analyse pertinente : 

• Vérifiez la décomposition du montant du loyer. Les charges sont-elles comprises ? 
• Tenez compte de l’emplacement. Ciblez les logements à la rue ou au quartier, plutôt qu’à l’arrondissement. 
• Contrôlez la date de l’annonce et conservez uniquement les plus récentes. 
• Listez les équipements et les prestations des biens similaires. Plus il ressemble au vôtre, plus l’analyse sera précise. 
• N’oubliez pas de prendre en considération les pics saisonniers, comme la très forte demande de la part des étudiants avant la rentrée. 

Dès lors que vous avez établi votre loyer et vérifié sa cohérence, penchez-vous sur l’offre locative. Y a-t-il beaucoup d’annonces ? Si le nombre de logements disponibles est important, vous serez peut-être contraint de revoir le loyer à la baisse.

5. Fixez le montant du loyer avec un simulateur en ligne

Une manière simple et efficace d’estimer un loyer est d’avoir recours à notre simulateur en ligne. 

En quelques minutes, renseignez les informations indispensables comme l’adresse et la superficie du bien. Précisez le nombre de pièces et l’année de construction. Vous obtenez alors un montant de loyer hors charge que nous pouvons vous aider à affiner. 

Réévaluer le loyer à fréquence régulière est essentiel pour garantir à la fois la rentabilité de votre projet, l’attractivité de votre bien et assurer votre conformité. Avec leurs connaissances et leur maîtrise de la législation, nos conseillers Paris Attitude sont des professionnels de l’immobilier qui peuvent vous accompagner dans votre investissement locatif. Pour en savoir plus, découvrez nos offres de gestion locative.