Comment défiscaliser grâce à l’immobilier en 2023 ?

Quand l’État veut relancer la construction neuve, la réhabilitation de l’ancien ou augmenter le nombre de logements disponibles à la location, il met en place des dispositifs réglementés. Il accorde ainsi une réduction ou un crédit d’impôt pendant une période déterminée aux personnes qui investissent.

C’est ce que l’on appelle la défiscalisation immobilière. Vous réalisez un investissement locatif et, en contrepartie, vous bénéficiez d’avantages fiscaux. De nombreux programmes existent et dépendent notamment du type de bien concerné (neuf ou ancien, vide ou meublé). Il est essentiel de bien les comprendre et d’analyser celui qui semble le plus approprié à vos objectifs et à votre situation patrimoniale.

Quelles solutions pour une défiscalisation immobilière efficace en 2023 ? Zoom sur les dispositifs qui s’offrent à vous.

Dispositifs de défiscalisation échus en 2023

Ces dispositifs ne s’appliquent plus pour les nouveaux investissements. Cependant, les avantages fiscaux qu’ils offrent sont toujours actifs pour les propriétaires qui y ont souscrit, jusqu’à la fin de la période fixée.

• Censi-Bouvard : autorisé entre janvier 2009 et décembre 2022, il cible le locatif dans des logements meublés pour trois types de résidences de services : EHPAD, résidence senior et résidence étudiante. Sous conditions, l’avantage fiscal est de 11 % du prix d’acquisition, sur 9 ans, dans la limite de 300 000 € HT par investissement et par an. Aucun dispositif ne le remplace, mais le statut LMNP reste une alternative intéressante.
• Dispositif Cosse, aussi appelé « Louer Abordable », permet d’obtenir une réduction fiscale sur les revenus locatifs. Celle-ci varie de 15 % à 85 %, à condition de proposer un loyer raisonnable (selon des critères définis), dans le cadre d’une location nue. Il a évolué en mars 2022 pour devenir « Loc’Avantages ».
• Dispositif Scellier, instauré en 2009. La réduction d’impôt est de 20 % ou 25 % pendant 9 ans, selon l’année d’achat du bien. La période de défiscalisation peut ensuite être prolongée jusqu’à 15 ans, mais à un taux moindre (2 % par an). Il est aujourd’hui remplacé par la loi Pinel.

Réduire ses impôts avec un investissement locatif Pinel ou Pinel +

Pinel est sans conteste le dispositif le plus connu et le plus populaire. Découvrons ses caractéristiques et son évolution avec Pinel +.

Dispositif Pinel

Entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel est confirmée jusqu’au 31 décembre 2024. Dans le cadre de cette loi, vous pouvez bénéficier de réductions d’impôt si :

• vous louez un bien nu à titre de résidence principale ;
• vous louez pendant 6 ans au minimum ;
• le logement fait partie d’un immeuble collectif ;
• il se situe dans une zone géographique où le marché locatif est tendu (réparti en zones A, A bis et B1) ;  
• la location respecte les plafonds de loyer imposés et de ressources du locataire.

Vous pouvez louer au maximum 2 biens sous Pinel, avec un montant total investi de 300 000 € par an et par personne. La réduction d’impôt varie selon l’année de votre acquisition et la durée de votre engagement.

Voici un tableau récapitulatif des taux de réduction d’impôt en pourcentage du montant investi.

Ces taux concernent uniquement la métropole. Ils sont supérieurs pour les biens situés en outre-mer.

Dispositif Pinel +

Au 1er janvier 2023, le dispositif Pinel + est entré en vigueur. En quoi consiste-t-il ? Il permet de conserver les anciens taux, ceux applicables avant 2023. Pour cela, il faut que le logement respecte des conditions supplémentaires, à savoir :

• des qualités élevées, notamment en matière de performances énergétiques ;
• un emplacement dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Ainsi, vous bénéficiez d’une réduction de :

• 12 % pour un engagement sur 6 ans, soit au maximum 300 000 € x 12/100 = 36 000 € ;
• 18 % sur 9 ans, soit 54 000 € ;
• 21 % sur 12 ans, soit 63 000 € au maximum.

Plus que l’avantage fiscal, votre acquisition doit être cohérente. Vérifiez que le logement proposé est au prix du marché, dans une zone où la demande locative est forte. Sans surprise, les biens situés en zone A bis, c’est-à-dire à Paris et sa périphérie vous offrent d’excellentes perspectives.  

Investir dans l’ancien avec le dispositif Denormandie

La Loi Denormandie est entrée en vigueur en 2019. Son objectif ? Inciter les futurs propriétaires à acquérir et rénover des biens anciens dans certains quartiers de villes moyennes pour les proposer à la location. Les travaux doivent représenter au minimum un quart de l’enveloppe globale et votre opération doit être réalisée avant le 31 décembre 2025.  

Là encore, plusieurs conditions s’appliquent :

• le logement est loué nu, en tant que résidence principale ;
• la durée de location est de 6, 9 ou 12 ans comme pour la Loi Pinel ;
• des plafonds de loyer et de ressources des locataires sont à respecter ;
• des travaux spécifiques sont à effectuer dans le logement.

Ces travaux concernent l’amélioration de la performance énergétique, l’isolation, le changement de chaudière ou encore la création d’une nouvelle surface habitable.

La réduction d’impôt correspond à un pourcentage du prix du bien et augmente avec la durée de détention :

• 12 % pour un engagement de 6 ans ;
• 18 % pour un engagement de 9 ans ;
• 21 % pour un engagement de 12 ans.

Ces taux sont applicables à la France métropolitaine. Pour l’outre-mer, les réductions sont majorées.

Bon à savoir : Pour ce calcul, le coût d’acquisition est plafonné à 300 000 €.

Défiscaliser en signant une convention Loc’Avantages

Pour bénéficier de ce dispositif, vous vous engagez en signant une convention avec l’Anah, l’Agence nationale de l’habitat. Le bien doit :

• être proposé non meublé, à titre de résidence principale, pour au moins 6 ans ;
• afficher un niveau de performance énergétique minimum (classe D) ;
• ne pas être loué à un membre de votre famille ;
• avoir un locataire dont les ressources sont inférieures aux plafonds légaux ;

En outre, vous êtes tenu de fixer un loyer réduit à votre locataire. En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt proportionnelle à la décote de loyer. Elle peut aller de 15 % à 65 % selon le cas de figure. Voici les différents scénarios possibles :

Bon à savoir : L’intermédiaire locatif doit être une agence immobilière sociale ou une association agréée par l’État.

Exemple : pour un loyer annuel de 6 000 € (500 € par mois) en catégorie Loc 1 sans intermédiaire, la réduction d’impôt s’élève à 900 € (6000 x 15 %).

Elle correspond à un pourcentage du loyer décoté. Pour connaître quels loyers sont appliqués dans la commune où se situe le bien, l’Anah a mis en ligne un simulateur.

En comparaison avec Pinel ou Denormandie, ce dispositif vous permet de profiter d’une plus grande palette en matière d’investissement. Vous n’êtes pas tenu à la réalisation de travaux ou contraint par un emplacement spécifique du bien.

Acquérir un immeuble classé avec la loi Malraux

Vous êtes propriétaire d’un immeuble classé, situé dans un quartier historique, ou vous envisagez d’en acquérir un ? Le dispositif Malraux peut vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants. Son fonctionnement est le suivant :

• vous vous engagez à restaurer l’ensemble de l’immeuble ;
• vous obtenez l’autorisation des bâtiments de France et du Préfet ;
• l’immeuble est proposé en location nue, à titre d’habitation principale pour une durée de 9 ans ;
• vous ne pouvez pas louer à un membre de votre famille.

La réduction d’impôt correspond à un pourcentage des dépenses engagées pour la restauration. Pour être prises en compte dans le calcul, ces dernières doivent faire partie de certaines catégories de travaux :

• démolition, restauration de toitures ou de murs extérieurs ;
• réparation et réaffectation à l’habitation ;
• amélioration de l’habitat ;
• aménagement des combles ;
• mise en conformité.

À ceux-ci, sont ajoutés le montant des primes d’assurances et d’autres frais comme les frais de gestion. La réduction d’impôt est alors de 22 % ou 30 % du total selon la zone où se situe le bien.

Bon à savoir : le montant des dépenses est plafonné à 400 000 € sur 4 ans consécutifs. Au maximum, vous pouvez donc espérer 120 000 € de réduction d’impôt.

Voici un exemple :

Un particulier effectue 300 000 € de travaux sur un immeuble situé dans une zone qui va lui permettre de récupérer 22 % du montant total. Son opération engendre une économie d’impôt de 300 000 € x 22/100 = 66 000 €, soit 16 500 € par an.

Si le montant total des travaux dépasse 400 000 €, il vaut mieux étaler le calendrier de réalisation pour bénéficier entièrement de l’avantage fiscal.

Location vide : Reportez votre déficit foncier

Vous êtes propriétaire ou envisagez d’investir dans l’ancien et votre imposition est élevée ? Si dans le cadre de votre investissement locatif, vos charges sont plus élevées que vos recettes, on parle alors de déficit foncier. Celui-ci permet de diminuer le montant de votre impôt.

Qu’entend-on par charges ?

Les charges correspondent aux éléments suivants :

• les impôts liés au logement ;
• les frais de gestion ;
• les primes d’assurance ;
• les charges locatives non récupérables ;
• les dépenses de réparation ou d’entretien.

Vous le voyez, si vous effectuez des travaux de rénovation importants, ceux-ci vont pouvoir s’ajouter aux charges et être déduits des revenus fonciers.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Vous avez obligatoirement opté pour le régime d’imposition au réel. Le déficit foncier correspond à la part des charges supérieures aux recettes. Il peut être déduit du revenu global, c’est-à-dire des salaires et des pensions, pour diminuer votre imposition.

La déduction est plafonnée : la limite annuelle est de 10 700 €. Votre déficit est plus élevé ? Vous avez la possibilité de reporter l’excédent pendant 10 ans sur vos revenus fonciers, et seulement 6 ans sur les autres revenus.

À noter : les intérêts d’emprunt ne sont déductibles que sur le revenu foncier.

Fiscalité de la location meublée : Baissez vos impôts avec la LMNP et la LMP

Vous souhaitez investir dans une location meublée ? Vous n’êtes pas éligible aux dispositifs Pinel, Denormandie ou Malraux. Vous avez néanmoins la possibilité de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Comment ? Grâce aux particularités des statuts LMNP et LMP.

Location meublée non professionnelle : un abattement forfaitaire ou le régime réel

Si vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 € ou ne dépassent le montant total des autres revenus du foyer, vous accédez au statut LMNP. Avec lui, vos revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre deux régimes d’imposition et les avantages fiscaux diffèrent.

Si vous choisissez le régime réel, vous pouvez également :

• reporter le déficit pendant 10 ans sur les revenus fonciers, s’il est supérieur à 10 700 € par an ;
• être exonéré d’impôt sur le revenu sur la plus-value si vous possédez le bien depuis plus de 22 ans.

Le statut LMNP vous intéresse ? Découvrez notre Guide LMNP !

LMP : un déficit déductible de tous vos revenus, sans limites de montant

Si vos recettes dépassent 23 000 € et sont supérieures aux revenus des autres activités du foyer, vous devenez un loueur meublé professionnel. Au régime réel, si vous générez un déficit foncier, il n’est pas plafonné et s’applique à l’ensemble de vos revenus. Il est reportable pendant 6 ans.  

La plus-value de cession prend en compte les amortissements déduits. Néanmoins, vous en êtes exonéré au bout de 5 ans d’activité :

• à 100 %, si les recettes sont inférieures à 90 000 € ;
• partiellement, si elles s’établissent entre 90 000 € et 126 000 €.

Pour plus d’informations sur la fiscalité de la location meublée, lisez notre article : Location meublée : tout savoir sur la fiscalité !

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