Défiscaliser en immobilier : 6 dispositifs en 2025

Vous trouvez que votre imposition est trop élevée ? Et si vous pouviez la réduire tout en développant votre patrimoine immobilier ? C’est exactement ce que permet la défiscalisation immobilière.

Elle consiste à investir dans un bien neuf ou ancien et à bénéficier, en échange, d’un avantage fiscal comme une réduction d’impôt ou un crédit d’impôt. Bonne nouvelle : en 2025, plusieurs options sont encore accessibles.

Faisons le point sur les principales solutions pour défiscaliser en immobilier. Vous pourrez ainsi déterminer la stratégie qui convient le mieux à votre situation et à vos objectifs.

Défiscalisation dans l’immobilier ancien avec le dispositif Denormandie

La Loi Denormandie est entrée en vigueur en 2019. Son objectif ? Inciter les futurs propriétaires à acquérir et rénover des biens anciens dans certains quartiers de villes moyennes pour les proposer à la location. 

Voici les premières informations à connaître pour en bénéficier. 

• Ce dispositif est actif jusqu’au 31 décembre 2027. 
• Les travaux doivent représenter au moins 25 % de l’enveloppe globale et être terminés à la fin de la deuxième année d’acquisition.   

Le dispositif impose d’autres conditions : 

• le logement est loué nu, en tant que résidence principale ; 
• la durée de location est de 6, 9 ou 12 ans comme pour la Loi Pinel ; 
• des plafonds de loyer et de ressources des locataires sont à respecter ; 
• des travaux spécifiques sont à effectuer dans le logement.

Ces travaux concernent l’amélioration de la performance énergétique, l’isolation, le changement de chaudière ou encore la création d’une nouvelle surface habitable. 

La réduction d’impôt correspond à un pourcentage du prix du bien et augmente avec la durée de détention : 

• 12 % pour un engagement de 6 ans ; 
• 18 % pour un engagement de 9 ans ; 
• 21 % pour un engagement de 12 ans. 

Ces taux sont applicables à la France métropolitaine. Pour l’outre-mer, les réductions sont majorées. 

Le déficit foncier en location vide, un mécanisme comptable

Vous êtes propriétaire ou envisagez d’investir et votre imposition est élevée ? Si, dans le cadre de votre investissement locatif, vos charges sont plus élevées que vos recettes, vous pouvez avoir recours au mécanisme de déficit foncier pour diminuer le montant de votre impôt. Zoom sur les modalités. 

Comment fonctionne le déficit foncier ? 

Les conditions : 

• Il s’applique aux logements loués vides. 
• Vous optez pour le régime réel pour déduire la totalité de vos charges. En effet, avec le régime microfoncier, la déduction est forfaitaire et prend la forme d’un abattement de 30 %.

Le déficit foncier correspond à la part des charges supérieures aux recettes. Il peut être déduit du revenu global, c’est-à-dire des salaires et des pensions pour diminuer votre imposition. 

Ce que vous pouvez déduire : 

• 10 700 € par an ; 
• et jusqu’à 21 400 € si les dépenses concernent des travaux de rénovation énergétique effectués avant le 31 décembre 2025.

Votre déficit est plus élevé ? Vous avez la possibilité de reporter l’excédent pendant 10 ans sur vos revenus fonciers, et seulement 6 ans sur les autres revenus. 

Qu’entend-on par charges ?

Les charges correspondent aux éléments suivants : 

• les impôts liés au logement ; 
• les frais de gestion ; 
• les primes d’assurance ; 
• les charges locatives non récupérables ; 
• les dépenses de réparation ou d’entretien. 

Si vous effectuez des travaux de rénovation importants, ceux-ci vont s’ajouter aux autres charges et être déduits des revenus fonciers. 

LMNP/LMP : défiscaliser avec l’immobilier en location meublée 

Vous souhaitez investir dans une location meublée ? Vous avez la possibilité de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Comment ? Grâce aux particularités des statuts LMNP et LMP. 

LMNP (Location meublée non professionnelle) : abattement forfaitaire ou régime réel ? 

Si vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 € ou ne dépassent le montant total des autres revenus du foyer, vous accédez au statut LMNP. 

Vos revenus sont alors considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : régime réel et micro-BIC.

À la différence du micro-BIC, le régime réel autorise la déduction des charges et de l’amortissement du bien. Si vos charges sont importantes, vous générez un déficit qui diminue drastiquement votre assiette imposable. 

Si vous choisissez ce régime, vous pouvez également : 

• reporter ce déficit pendant 10 ans sur les revenus fonciers, s’il est supérieur à 10 700 € par an ; 
• être exonéré d’impôt sur le revenu sur la plus-value si vous possédez le bien depuis plus de 22 ans. 

Le statut LMNP vous intéresse ? Découvrez notre Guide LMNP !

LMP : un déficit déductible de tous vos revenus, sans limites de montant

Vos recettes dépassent 23 000 € et sont supérieures aux revenus des autres activités du foyer ? 

Vous devenez un loueur meublé professionnel (LMP). Au régime réel LMP, si vous générez un déficit foncier, il n’est pas plafonné et s’applique à l’ensemble de vos revenus. De plus, celui-ci est reportable pendant 6 ans.   

Pour plus d’informations sur la fiscalité de la location meublée, lisez notre article : Location meublée : tout savoir sur la fiscalité !

La convention Loc’Avantages

Vous possédez un logement que vous souhaitez louer tout en bénéficiant d’un avantage fiscal sans investir dans du neuf ni faire de gros travaux ? 

Le dispositif Loc’Avantages, géré par l’Anah (Agence nationale de l’habitat), peut être une excellente alternative.

Il a remplacé le dispositif « Louer Abordable » (ou loi Cosse). Pour en bénéficier, vous vous engagez à le louer à un montant inférieur au prix du marché. 

Les principes :

• Le bien est proposé non meublé, à titre de résidence principale, pour au moins 6 ans.
• Il affiche un niveau de performance énergétique minimum (les passoires thermiques F et G sont exclues).
• Il ne peut pas être loué à un membre de votre famille.  
• Les ressources du locataire sont inférieures aux plafonds légaux.  
• Le loyer ne dépasse pas un certain plafond. 

En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt proportionnelle à la décote de loyer. Elle peut aller de 15 % à 65 % selon le cas de figure. 

Voici les différents scénarios possibles :

À noter : l’intermédiaire locatif doit être une agence immobilière sociale ou une association agréée par l’État.

Pour connaître les loyers appliqués dans la commune où se situe le bien, l’Anah a mis en ligne un simulateur. 

La loi Malraux pour les immeubles classés

Vous êtes propriétaire d’un immeuble classé, situé dans un quartier historique, ou vous envisagez d’en acquérir un ? Le dispositif Malraux peut vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants. 

Son fonctionnement est le suivant : 

• vous vous engagez à restaurer l’ensemble de l’immeuble ; 
• vous obtenez l’autorisation des bâtiments de France et du préfet ; 
• l’immeuble est proposé en location nue, à titre d’habitation principale, pour une durée de 9 ans ; 
• vous ne pouvez pas louer à un membre de votre famille. 

Quel est le montant de la réduction d’impôt ? 

Elle correspond à un pourcentage des dépenses engagées pour la restauration. Pour être prises en compte dans le calcul, ces dernières doivent faire partie de certaines catégories de travaux : 

• démolition, restauration de toitures ou de murs extérieurs ;
• réparation et réaffectation à l’habitation ;
• amélioration de l’habitat ;
• aménagement des combles ;
• mise en conformité.

À ceux-ci est ajouté le montant des primes d’assurances et d’autres frais comme les frais de gestion. La réduction d’impôt est alors de 22 % ou 30 % du total selon la zone où se situe le bien.

À noter : le montant des dépenses est plafonné à 400 000 € sur 4 ans consécutifs. Au maximum, vous pouvez donc espérer 120 000 € de réduction d’impôt. Si le montant total des travaux dépasse 400 000 €, il vaut mieux étaler le calendrier de réalisation pour bénéficier entièrement de l’avantage fiscal.

Défiscalisation immobilière Pinel/Pinel + : clap de fin en 2025 

Pinel demeure sans conteste le dispositif le plus connu et le plus populaire. Malheureusement, il n’a pas été reconduit au 1er janvier 2025. De quoi s’agissait-il concrètement ? 

Dispositif Pinel 

Entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel vous permettez de bénéficier de réductions d’impôt si : 

• vous louiez un bien nu à titre de résidence principale ; 
• vous louiez pendant 6 ans au minimum ; 
• le logement faisait partie d’un immeuble collectif ; 
• il se situait dans une zone géographique où le marché locatif est tendu (réparti en zones A, A bis et B1) ;
• la location respectait les plafonds de loyer imposés et de ressources du locataire. 

Vous pouviez louer au maximum 2 biens sous Pinel, avec un montant total investi de 300 000 € par an et par personne. La réduction d’impôt variait selon l’année de votre acquisition et la durée de votre engagement. 

Voici un tableau récapitulatif des taux de réduction d’impôt en pourcentage du montant investi.

Ces taux concernaient uniquement la métropole. 

Dispositif Pinel +

Entré en vigueur le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel + est resté accessible jusqu’à fin 2024. Il permettait de conserver les anciens taux, ceux applicables avant 2023. 

Pour cela, il fallait que le logement respecte des conditions supplémentaires, à savoir :

• des qualités élevées, notamment en matière de performances énergétiques ; 
• un emplacement dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Ainsi, vous bénéficiez d’une réduction de :

• 12 % pour un engagement sur 6 ans, soit au maximum 300 000 € x 12/100 = 36 000 € ; 
• 18 % sur 9 ans, soit 54 000 € ; 
• 21 % sur 12 ans, soit 63 000 € au maximum. 

Ces dispositifs Pinel et Pinel+ n’ont pour le moment pas été remplacés. 

Le comparatif des dispositifs 2025 pour défiscaliser avec l’immobilier

Vos questions relatives à la défiscalisation immobilière 

Puis-je cumuler plusieurs dispositifs de défiscalisation sur un même bien ?

Non, la plupart des dispositifs ne sont pas cumulables entre eux sur un même bien. En revanche, il est possible de cumuler plusieurs dispositifs sur des biens différents, à condition de respecter les règles propres à chacun (notamment les plafonds fiscaux).

Dois-je forcément acheter un bien pour bénéficier de la défiscalisation ?

Pas toujours. Si vous possédez déjà un bien, vous pouvez par exemple : 

• le mettre en location meublée sous le statut LMNP ; 
• le conventionner avec l’Anah via Loc’Avantages ; 
• profiter de la loi Malraux pour le réhabiliter.  

Quels sont les risques d’un investissement immobilier défiscalisant ?

Comme pour tout investissement immobilier, il peut y avoir de la vacance locative, des travaux imprévus ou une remise en cause du régime fiscal en cas de non-respect des conditions. Il est donc essentiel de bien se faire accompagner et d’analyser la rentabilité globale, au-delà du seul avantage fiscal.

Vous possédez un appartement à Paris ? Vous aimeriez le louer tout en optimisant votre fiscalité ? Nous sommes des spécialistes de la gestion locative et nous pouvons vous aider. Contactez-nous pour nous parler de votre projet.