Vous recherchez un bien immobilier à un coût intéressant ? Le prix décoté des logements énergivores ne vous a certainement pas échappé. En revanche, la loi Climat vous impose une réhabilitation si vous souhaitez le mettre en location.
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Entre contraintes réglementaires, démarches et aides à la rénovation, est-il judicieux d’investir dans une passoire thermique ? Retrouvez notre guide complet sur les points positifs et les éléments auxquels vous devez prêter attention.
Passoires thermiques : les logements concernés par la loi Climat et Résilience
Cette loi relative au dérèglement climatique est entrée en vigueur en août 2021 avec pour objectif d’atteindre la neutralité carbone d'ici à 2050. Elle cible notamment le secteur immobilier, car ce dernier est responsable d’environ 25 % des émissions nationales de gaz à effet de serre.
Pour réussir la transition écologique du logement, la loi s’appuie sur le résultat du DPE qui renseigne sur la performance énergétique des habitations. Le DPE classe les biens en 7 catégories, identifiées de A à G selon les paramètres suivants :
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Classe énergétique |
Consommation énergétique en kWh/m²/an |
Émission de gaz à effet de serre en kg CO2/m²/an |
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A |
≤ 70 |
≤ 6 |
|
B |
71 – 110 |
7 – 11 |
|
C |
111 – 180 |
12 – 30 |
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D |
181 – 250 |
31 – 50 |
|
E |
251 – 330 |
51 – 70 |
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F |
331 – 420 |
71 – 100 |
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G |
≥ 421 |
≥ 101 |
Les passoires énergétiques correspondent aux biens classés F et G. Au 1er janvier 2023, on estimait leur nombre à 6,6 millions, soit près de 18 % du parc résidentiel français.
Bon à savoir : la loi Climat a introduit un nouveau critère de décence en cas de location du bien, celui du respect de niveaux minimums de performance énergétique.
Dans la pratique, le durcissement de ces seuils entraîne l’interdiction progressive de la location des passoires thermiques selon le calendrier suivant :
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Classe |
Date à partir de laquelle le bien ne peut plus être loué |
|
G |
1er janvier 2025 |
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F |
1er janvier 2028 |
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E |
1er janvier 2034 |
Pourquoi investir dans une passoire thermique ? Les principaux avantages
Un logement classé F ou G représente une réelle opportunité pour les investisseurs. Le point sur les atouts de ces biens.
Une décote à l’achat et une belle marge de négociation
Les passoires énergétiques affichent un prix d’achat plus bas (de 5 à 20 %) que des logements plus performants.
En effet, les bailleurs qui ne veulent/peuvent pas engager de travaux de rénovation s’en séparent avant l’échéance d’interdiction locative. Ces produits se retrouvent en concurrence sur le marché et les prix baissent. Ainsi, en Aquitaine, on peut espérer une décote de 22 % en optant pour un logement F ou G.
De plus, les coûts de l’énergie et des travaux entrent désormais dans l’équation. Les futurs acquéreurs anticipent le prix de la réhabilitation et n’hésitent pas à négocier pour diminuer l’enveloppe budgétaire.
Des dispositifs pour financer les rénovations
L’État veut accélérer la transition écologique et inciter la rénovation des logements. Pour cela, il a mis en place un catalogue d’aides et de dispositifs. Contrairement aux idées reçues, ces solutions sont accessibles aussi bien aux propriétaires occupants qu’aux bailleurs.
En voici une synthèse :
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Solutions |
Détails |
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MaPrimeRenov |
Prime accordée pour l’isolation, le chauffage, la ventilation ou l’audit énergétique Cumulable avec l’Eco-PTZ et la TVA réduite |
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Certificats d’économies d’énergie (CEE) |
Aide versée par les fournisseurs d’énergie |
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Eco-prêt à taux zéro |
Prêt sans intérêts au montant maximum de 50 000 euros |
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Denormandie |
Taux de 5,5 % au lieu de 20 % |
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Aides des collectivités |
Recensement des dispositifs par l'ANIL |
Des conditions de ressources sont généralement appliquées.
Un loyer plus élevé après travaux et une plus-value à la revente
En investissant dans un logement énergivore, le potentiel de valorisation est important. Grâce à une rénovation conséquente, vous améliorez :
- le niveau de confort ;
- les économies d’énergie ;
- sa composante écologique.
Non seulement vous vous exonérez des mesures de gel des loyers appliquées aux passoires thermiques, mais vous pouvez accroître la valeur locative du bien. En prime, sa cote sur le marché augmente, ce qui se traduit par une plus-value lorsque vous décidez de revendre.
Investir dans une passoire thermique : les points de vigilance
La rentabilité de l’opération nécessite de prendre en compte certains paramètres importants.
Le type de bien et sa localisation
La question de l’emplacement bien est primordiale. En effet, certains biens sont plus difficiles à rénover comme :
- les studios en dernier étage, sous les toits de l’immeuble ;
- les appartements en rez-de-chaussée d’un bâtiment dont la cave n’est pas isolée ;
- les petites maisons (ratio surface de perte de chaleur/surface de plancher défavorable).
De plus, si l’habitation se trouve dans une zone classée, les démarches administratives seront plus contraignantes.
Évitez également les appartements trop petits :
- le mode de calcul du DPE les pénalise ;
- vous risquez de voir leur surface habitable grignotée par une isolation intérieure supplémentaire.
À noter : le gouvernement a mis en place une consultation en février 2024 pour changer le mode de calcul du DPE. Selon lui, la formule actuelle serait biaisée en défaveur des appartements dont la surface est inférieure à 40 m². À la clé, 140 000 logements pourraient ainsi sortir de la catégorie des passoires thermiques.
Le périmètre des travaux
Avant de vous lancer dans le projet, faites un inventaire complet des travaux à réaliser. Vous devez être capable de :
- Lister les axes d’amélioration pour continuer à louer. Par exemple, si le bien est classé G, l’idéal est de viser la classe D après travaux pour anticiper les futures interdictions.
- Déterminer si le chantier relève ou non de la copropriété (isolation des combles ou des murs par l’extérieur). Si oui, un délai et des démarches supplémentaires sont à prévoir.
- Trouver des professionnels à qui confier les travaux. Ils doivent être certifiés RGE pour pouvoir bénéficier des aides. La pénurie d’artisans et de matériaux peut rallonger la durée du chantier.
La préparation minutieuse du budget et des démarches
Le vendeur d’une passoire thermique doit fournir un audit énergétique effectué par un professionnel lors de la vente. Muni de ce document qui indique les travaux à entreprendre, sollicitez des artisans sans tarder pour un premier chiffrage du coût de la rénovation.
Vous pourrez ensuite négocier un emprunt auprès de votre banque avec un dossier convaincant et détaillé. Si vous réalisez un investissement locatif, tenez compte des mois de chantier où les loyers ne compenseront pas la mensualité du crédit.
Vous comptez bénéficier d’aides financières ? La plus importante, MaPrimeRenov’, est soumise à des conditions de ressources.
Toutefois, depuis janvier 2024, ce dispositif est complété par MaPrimeRenov’ Parcours accompagné, pour des travaux de plus grande envergure. Elle dépend de plusieurs conditions.
- La rénovation doit atteindre un gain minimum de 2 classes.
- Elle permet de bénéficier d’aides allant jusqu’à 63 000 €.
- L’accompagnement par un professionnel est obligatoire.
Pour vous aider, le gouvernement a mis en place le portail France Renov’ : vous y trouverez les informations sur les aides et les démarches à réaliser.
Une rentabilité variable
Le dernier point à prendre en compte dans votre analyse est le calcul de la rentabilité du bien, surtout si vous songez à louer ou à revendre. Dans les grandes villes, la décote est souvent limitée par le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Optez plutôt pour les zones périurbaines proches des bassins d’emploi où vous pourrez négocier des produits avec une marge plus importante.
En parallèle, sachez que le rendement à court terme peut être altéré par l’augmentation :
- des taux d’intérêt depuis 2022 ;
- du coût des travaux (+ 20 à 30 % ces dernières années).
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