Investissement Locatif : 10 questions avant de se lancer !

L’investissement locatif est fréquemment cité comme un excellent moyen de préparer sa retraite ou de compléter ses revenus. Ce dispositif consiste à acquérir un logement (appartement, maison ou immeuble) pour le proposer à la location.

Vous aimeriez en savoir un peu plus avant de vous embarquer dans un projet d’une telle envergure. Comment être sûr de réussir l’opération, surtout si c’est la première fois que vous vous lancez dans ce genre d’investissement ?

Afin de vous aider et de mettre toutes les chances de votre côté, nous avons recensé les 10 questions à vous poser avant d’investir pour louer. Nous y apportons des réponses détaillées, pour vous permettre de bien saisir toutes les subtilités. À la clé, un projet d’investissement locatif bien conçu pour une rentabilité optimisée.

#1 Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Avant d’investir, il faut bien comprendre dans quoi vous vous engagez. Faire le point sur les avantages et les inconvénients de l’investissement locatif, c’est aussi vérifier la pertinence du projet par rapport à vos objectifs.

Parmi les atouts, on pense immédiatement à :

• La diversification du patrimoine. Investir dans une valeur tangible permet de ne pas placer tous ses actifs dans des produits financiers.
• La rentabilité du placement. Les loyers perçus chaque mois viennent rembourser une partie ou la totalité de votre emprunt. Une fois le prêt terminé, vous recevez un complément de ressources.
• L’avantage fiscal. Certains dispositifs offrent des réductions d’impôt comme le Pinel ou le Denormandie à condition de s’engager sur une période donnée. En choisissant la location meublée, vous pouvez aussi bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).  
• L’effet de levier du crédit. Pour réaliser votre placement immobilier, vous empruntez. Vous profitez ainsi d’une capacité d’investissement et de revenus supérieurs à ceux espérés avec votre seul apport initial.

Parmi les inconvénients, il faut prendre en compte la vacance locative, le risque d’impayés des loyers et les aléas du marché immobilier. En les anticipant, vous pouvez prévoir un filet de sécurité comme un budget des « dépenses imprévues » ou une assurance propriétaire non occupant.

Quels sont vos objectifs ? Préparer votre retraite, générer des revenus complémentaires ou défiscaliser ? En fonction de vos attentes, vous pouvez orienter votre décision vers un dispositif précis et choisir entre une location meublée ou non meublée. Cette étape a aussi des répercussions sur la localisation du bien.

#2 Quels sont les frais à prévoir pour acquérir un bien immobilier ?

Dans l’enveloppe à constituer pour devenir propriétaire d’un logement, le coût d’acquisition représente bien évidemment la plus grosse part. Son montant varie en fonction du type de bien, de ses caractéristiques et même de sa situation géographique.

Le marché de l’immobilier est fluctuant et il n’est pas toujours simple de savoir si le prix demandé est juste. Pour y voir plus clair, plusieurs solutions s’offrent à vous :

• Utiliser la base Demandes de Valeurs Foncières (DVF) qui recense les ventes réalisées dans les 5 années précédentes.
• Consulter le guide des valeurs vénales. Ce document édité par les notaires répertorie la valeur de tous les types de biens immobiliers dans les villes françaises de plus de 5000 habitants.
• Demander conseil à un professionnel de l’immobilier qui connaît bien le quartier que vous ciblez.

À ce coût d’acquisition viennent s’ajouter des frais annexes, ponctuels ou récurrents. Il s’agit :

• de la commission de l’agence si vous avez traité avec un intermédiaire ;
• des frais de notaire ;
• des frais liés au prêt (dossier, intérêts, assurance).

À noter ! S’il y a un grand nombre de biens disponibles sur le marché ou que logement est en vente depuis longtemps, tentez une négociation pour diminuer le budget global.

#3 Comment financer l’achat d’un bien destiné à la location ?

En vous lançant dans un projet d’investissement locatif, la question du financement va très vite se poser. Vous avez deux options :

1. le paiement comptant, si vous disposez de la totalité des fonds nécessaires ;
2. la souscription d’un emprunt.

La première permet de réaliser votre opération sans attendre la décision de votre banquier. En revanche, il peut s’avérer compliqué de régler une somme conséquente ou d’accepter qu’elle soit injectée en intégralité dans un même projet.

Dans la majorité des cas, les futurs propriétaires préfèrent combiner apport personnel et prêt immobilier afin :

• d’acheter un bien plus important et de profiter de l’effet de levier du crédit ;
• de financer leur achat grâce aux loyers perçus tout en minimisant l’effort de trésorerie ;
• de réduire leur imposition en déduisant les intérêts du prêt.

#4 Où investir ? Importance de la localisation

Pour répondre à cette question, nous vous recommandons de faire preuve d’objectivité. Vous vivez à Lyon et vous connaissez bien les qualités de cette ville. Pour autant, un investissement y est-il pertinent ? Est-ce rentable ? Voici quelques conseils à suivre.

• Examinez tout d’abord la tension locative. La commune fait-elle partie des zones tendues, ces localités où la demande de logement est largement supérieure à l’offre ? Si tel est le cas, vous trouverez facilement un locataire.
• Tenez compte des projets de développement de la municipalité : économie, transports, construction de lycée ou d’école. Tous ces éléments vous renseignent sur le potentiel de la ville et du quartier.
• Évaluez les attentes de votre locataire cible. Un étudiant recherche le plus souvent un bien près des universités ou des campus. Une famille privilégie, quant à elle, les quartiers résidentiels proches des commerces, de la crèche ou des écoles.

Enfin, calculez la rentabilité globale de l’opération. Certaines villes offrent un meilleur rendement que d’autres.

À lire : notre Top des villes où investir

#5 Quel type de bien acheter pour louer ?

Appartement, maison, place de parking, garage ou local commercial… Le choix du type de bien à acheter dépend de vos objectifs et de votre budget.

Si vous investissez dans une habitation, vous devez également opter pour un logement neuf ou ancien.

Un logement neuf répond aux normes de construction en vigueur et affiche de meilleures performances énergétiques. Certains dispositifs comme Pinel et Pinel + ne sont accessibles que pour ce type de bien. En contrepartie, le prix du mètre carré est souvent plus élevé et ces biens ne sont généralement pas situés dans les centres-villes.  

Dans l’ancien, le coût d’acquisition est plus faible, mais nécessite fréquemment des travaux de modernisation ou de mise aux normes avant la mise en location. Si vous aimez le bricolage, vous pouvez néanmoins diminuer le budget consacré à la rénovation.

Enfin, la taille du bien est importante. Le type d’investissement locatif à réaliser varie en fonction de votre locataire cible :

• un studio ou T1 convient à un étudiant ou à un jeune actif ;
• un T2 ou T3 s’adresse davantage à un couple, avec ou sans enfant ;
• un T4 ou une maison est idéal pour les familles plus nombreuses.

#6 Comment louer votre bien ? Location vide ou meublée

Pour déterminer le mode de location, vide ou meublée, le plus rentable, vous devez tenir compte de leurs caractéristiques : obligations légales, régime d’imposition, gestion locative, etc.

Une location vide est ainsi moins exigeante en termes de gestion locative et de frais d’entretien. Le bail est conclu pour 3 ans, le turnover des locataires est donc réduit. La location meublée, quant à elle, bénéficie d’un rendement supérieur avec des loyers plus élevés et des avantages fiscaux (statut du LMNP). En revanche, la durée de location est courte (maximum 1 an) et le risque de vacance locative est réel.

Vous pouvez aussi envisager la location saisonnière, la colocation ou la location aux entreprises. Dans chacun des cas, renseignez-vous sur la réglementation en vigueur et la politique d’encadrement des loyers, et pesez le pour et le contre.

Pour vous aider à prendre une décision, consultez notre article Location meublée ou non meublée : quelle option choisir ?

#7 Quelle est la responsabilité du bailleur ?

Devenir propriétaire d’un bien loué vous contraint à certaines obligations :

• proposer un logement décent ;
• effectuer les démarches administratives requises (déclaration ou enregistrement spécifique comme pour le LMNP ou le meublé de tourisme) ;
• respecter les règles liées au dispositif de défiscalisation immobilière que vous avez choisi ;
• assurer les travaux de réparation et d’amélioration du logement ;
• transmettre les quittances de loyer ;
• fournir les équipements obligatoires si vous optez pour la location meublée ;
• vous conformer à la réglementation en matière d’encadrement des loyers.

#8 Quelle est la rentabilité d’un investissement locatif ?

Pour savoir si votre opération est financièrement viable et intéressante, il faut évaluer son rendement. Plusieurs calculs existent :

• la rentabilité brute, qui varie en France entre 2 et 7 %, correspond au loyer annuel rapporté au prix d’achat du bien ;
• la rentabilité nette suit le même principe, mais déduit les charges (frais de gestion, assurances, copropriété, travaux) des loyers perçus ;
• la rentabilité nette nette tient compte aussi de l’imposition. Sa formule de calcul est la suivante : (loyers – charges-impôts) / prix d’achat x 100.

Cette dernière offre une vision objective de votre placement. Vous pouvez ainsi le comparer à d’autres projets, immobiliers ou non.  

Prenons un exemple :

Pour en savoir plus, découvrez notre article Quelle rentabilité locative pour un bien immobilier à Paris ?

#9 Quelles sont les dépenses à la charge du propriétaire ?

Outre les frais générés à l’achat, il faut savoir qu’un investissement immobilier engendre des dépenses récurrentes qui sont à la charge du bailleur. Par exemple, tous les travaux liés à la vétusté du bien incombent au propriétaire : réparation de la chaudière, mise, fenêtre ou volet défectueux, etc.

Il doit s’acquitter aussi de la taxe foncière, calculée selon la valeur locative du bien et l’imposition en vigueur dans la localité. Elle ouvre droit à une exonération pendant 2 ou 3 ans, sous certaines conditions.

Ensuite, les charges de copropriété servent à payer la gestion de l’immeuble et l’entretien des parties communes. Une partie est récupérable auprès du locataire, comme l’entretien de l’ascenseur ou l’électricité dans les couloirs.

De plus, dans le cas d’une copropriété, vous devez souscrire une assurance propriétaire non-occupant. Cette dernière couvre :

• votre responsabilité civile en cas de dommages mettant en cause votre bien ;
• la protection du logement et des meubles en cas de sinistre.

Enfin, si vous confiez la gestion locative de votre bien à une agence, les frais de gestion s’ajoutent à ces dépenses. Ils correspondent à un pourcentage du loyer mensuel, charges comprises.

Bon à savoir : Vous avez choisi le régime d’imposition au réel ? Que vous louiez vide ou meublé, vous pouvez déduire ces charges des revenus de votre investissement locatif et réduire fortement votre imposition.  

#10 Comment gérer votre bien immobilier ?

Une fois votre bien immobilier trouvé, vous devez réfléchir à sa gestion courante. Êtes-vous disponible ? Habitez-vous à proximité ? Connaissez-vous les exigences légales relatives à la location ?

En fonction de vos réponses, vous pouvez décider de gérer votre logement seul ou déléguer la gestion locative à une agence spécialisée. Grâce à sa connaissance du marché local et à son expertise immobilière, elle peut vous proposer un accompagnement sur mesure.

Parmi les prestations, on trouve : 

• la mise en location ;
• la rédaction du bail et la réalisation des états des lieux ;
• l’encaissement des loyers et la gestion des relances ;
• les conseils et la veille réglementaire.

Vous savez désormais quels sont les points essentiels à maîtriser avant de vous lancer dans un investissement immobilier locatif. Vous avez repéré un bien en région parisienne et vous souhaitez en déléguer sa gestion à un professionnel ? Nos conseillers sont à votre écoute et peuvent vous guider dans votre projet.