L’investissement locatif consiste à acquérir un bien pour le proposer à la location. Cette opération peut comporter un avantage fiscal pour inciter les particuliers à devenir propriétaire et ainsi augmenter l’offre locative en France. Du côté des investisseurs, ce placement s’envisage sur le long terme et peut servir plusieurs objectifs : se constituer un patrimoine, obtenir un complément de ressources pour la retraite ou défiscaliser.
Il n’est pas toujours simple d’en maîtriser tous les rouages. Retrouvez ici, présentés en détail, les avantages et les inconvénients de l’investissement locatif, ainsi que nos conseils pour mener à bien votre projet.
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Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ? Les avantages
Projet qui s’autofinance, patrimoine diversifié, fiscalité attractive et effet de levier : acheter pour louer comporte de nombreux atouts.
Rentabilité de votre bien immobilier : un cash flow positif
Lorsque vous achetez un bien, que ce soit pour y vivre ou pour le louer, vous devez prévoir un financement. En optant pour l’investissement locatif, vous percevez des loyers récurrents de la part de votre locataire.
Pendant la durée du prêt, ces rentrées d’argent viennent contrebalancer une partie plus ou moins importante des dépenses. Une fois l’acquisition terminée et l’emprunt remboursé, les loyers représentent un complément de revenu mensuel qui peut vous permettre de financer d’autres projets.
En cas de besoin, il est également possible de récupérer le bien pour y vivre ou pour y loger une personne de votre famille.
Enfin, ces revenus locatifs sont aussi très utiles à la retraite, pour compenser la baisse de votre pouvoir d’achat. Les placements de type financier génèrent des rendements nettement plus aléatoires.
Constitution ou diversification de votre patrimoine
La pierre est un bien tangible. Investir dans un bien immobilier présente un côté rassurant : au bout de quelques années, vous possédez un actif en ayant pris un risque limité.
Pour cela, il faut cependant accepter de s’engager à long terme. En effet, contrairement aux actifs boursiers, le marché de l’immobilier est soumis à moins d’imprévus, mais la rentabilité s’avère généralement plus faible. Néanmoins, vous constituez un patrimoine et, selon le dispositif choisi, sa transmission sera facilitée.
Comme le dit le proverbe, « il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier ». Ce placement permet de diversifier vos investissements : vos avoirs ne dépendent pas entièrement des fluctuations des marchés financiers.
Avantage fiscal de l’investissement locatif
Depuis les années 80, l’État cherche à dynamiser le secteur immobilier et plus précisément le marché locatif pour soutenir une demande importante. Il adopte donc régulièrement des incitations fiscales pour développer l’offre de logements.
Par exemple, on peut citer le dispositif Pinel qui prévoit une réduction d’impôt pour les investissements dans le neuf, selon la durée d’engagement. En acquérant un bien Pinel en 2023, vous bénéficiez de 10,5 %, 15 % ou 17,5 %, si vous louez respectivement 6, 9 ou 12 ans.
Dans l’ancien, d’autres outils de défiscalisation immobilière permettent de réduire votre imposition globale comme le Denormandie.
Enfin, si vous souhaitez louer sans vous engager pour une durée définie, le statut LMNP est intéressant. Il est destiné aux investisseurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 euros par an (ou inférieurs au montant total des autres revenus du foyer).
En proposant un bien meublé à la location, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition :
- Le régime réel autorise la déduction des charges de vos revenus locatifs. Il est alors possible de constater un déficit foncier qui réduit très fortement, voire annule, l’imposition des loyers.
- Le second régime – le micro-BIC – prévoit un abattement de 50 %, ce qui signifie que vous ne serez imposé que sur la moitié des loyers encaissés.
Vous préférez la location nue ? Là encore, l’administration a mis en place deux régimes : le micro foncier et le régime réel. Alors que le premier génère un abattement de 30 %, le régime réel autorise la déduction des charges et des amortissements.
Pour en savoir plus sur les dispositifs fiscaux en vigueur, consultez notre article Comment défiscaliser grâce à l’immobilier ?
Effet levier du crédit pour financer son bien
L’investissement locatif permet de bénéficier d’un effet de levier important. En effet, vous allez emprunter pour réaliser votre projet et les loyers serviront à rembourser une bonne partie, voire la totalité de la mensualité de crédit. Vous pouvez ainsi acheter un bien plus grand, avec un apport initial faible, et maximiser votre profit. Votre effort de financement reste limité et l’impact sur votre budget restreint.
Inconvénients de l’investissement locatif
Connaître les inconvénients d’un placement locatif, c’est aborder le projet en étant conscient des risques à éviter.
Périodes de vacance locative
Le principal risque de l’investissement locatif est de ne pas trouver de locataire. Si l’offre locative est trop forte ou si la demande est trop faible, le logement peut ne pas être loué ou seulement qu’une partie de l’année. Aucun loyer ne compense alors vos dépenses durant les mois où votre bien est inoccupé.
En cas de vacance locative importante, vos revenus complémentaires sont diminués. Vous devez aussi continuer à assumer le paiement des charges et le remboursement de l’emprunt. La rentabilité de votre investissement est revue à la baisse.
Risque d’impayés des loyers
Une fois le locataire installé dans le bien, le non-paiement du loyer constitue un risque. Ce phénomène imprévisible a plusieurs causes : perte d’emploi, invalidité ou surendettement. Malheureusement, cela met à mal votre investissement. Vous pouvez entamer une procédure, mais gardez à l’esprit qu’elle prend du temps et qu’elle peut vous coûter cher. L’autre solution consiste à souscrire une assurance loyers impayés.
Par ailleurs, si le montant de votre loyer n’est pas assez élevé, vous vous exposez aussi à des difficultés financières au moment de faire face à vos charges. Quand les revenus locatifs peinent à couvrir votre investissement, il convient parfois de recalculer votre rentabilité locative et d’ajuster, dans la mesure du possible, votre loyer.
Dégradations éventuelles du bien
Les travaux de réparation dus à la vétusté ou d’amélioration sont à la charge du propriétaire et peuvent représenter un coût important. De son côté, le locataire est responsable de l’entretien du bien pendant toute la durée d’occupation.
Toutefois, certains locataires peu scrupuleux peuvent laisser le bien se dégrader. Vous ne pouvez constater ce problème qu’à la remise des clés, lors de l’état des lieux de sortie. Le dépôt de garantie permet en théorie de couvrir les dépenses pour la remise en état. Mais comme il équivaut à un ou deux mois de loyer, il peut s’avérer insuffisant selon l’étendue des dégâts.
Aléas du marché immobilier
Rien ne vous permet de prédire les évolutions de l’immobilier. Il fluctue de manière hétérogène selon les régions avec des différences parfois importantes à l’intérieur d’une même zone géographique.
Vous pouvez très bien acheter un logement à un prix élevé quand la demande est forte et voir sa valeur diminuer quelques années plus tard. Si vous avez besoin de revendre alors que le marché est bas, vos bénéfices seront impactés.
Vous avez acquis un bien en profitant d’un dispositif comme la loi Pinel ? Il se peut qu’à l’expiration de la période de détention obligatoire, tous les propriétaires d’un immeuble cherchent à revendre en même temps. Ce phénomène a pour effet de faire baisser les prix mécaniquement.
Enfin, surveillez le montant des loyers pour des logements similaires au vôtre. S’il est trop élevé, vous courez le risque de voir votre locataire déposer son préavis et d’avoir du mal à en retrouver un nouveau.
5 conseils pour réussir son investissement locatif
Comment mettre toutes les chances de votre côté pour tirer le meilleur profit de votre placement ? En suivant quelques recommandations efficaces.
#1 Bien choisir la localisation du logement
C’est un des points essentiels de votre investissement locatif. Vous obtiendrez une meilleure rentabilité en sélectionnant des zones tendues où :
- la demande locative est forte ;
- et s’il existe un réel déséquilibre entre l’offre de logements à louer et le besoin.
Pour déterminer si la localité que vous ciblez fait partie d’une zone tendue, l’État a mis un simulateur à la disposition des particuliers. Ces zones, détaillées dans un décret, concernent plus d’un millier de communes, réparties dans 28 agglomérations. Parmi elles, on peut citer :
- Paris et toute l’Île-de-France ;
- les métropoles comme Nantes, Bordeaux, Toulouse, Marseille, Lyon, Strasbourg, Lille ;
- certaines villes du littoral (Bayonne, Arcachon, Fréjus, La Rochelle, Menton).
En investissant dans une de ces villes, vous trouverez plus facilement un locataire.
Pour affiner votre choix, n’hésitez pas à vous renseigner sur le marché de l’emploi et les projets d’implantation d’entreprises. Le quartier a également son importance. Mettez-vous à la place du futur occupant des lieux. En fonction de son profil, il appréciera la proximité des universités, d’une école, des commerces ou des transports en commun. Vérifiez enfin la tranquillité et la sécurité du secteur.
#2 Prévoir un budget pour les dépenses courantes
Dès le début du projet, vous évaluez le montant à allouer à votre opération immobilière. Prix d’achat, frais de notaire, travaux de rénovation initiaux : ceux-ci sont inclus dans votre plan de financement. Nous vous conseillons de prendre aussi en compte un point souvent sous-estimé : les frais en cours de location.
En effet, une fois le bien loué, c’est à vous que revient la charge des réparations et des travaux d’amélioration. Changer des fenêtres ou remplacer un appareil de chauffage vétuste, le budget des travaux peut vite grimper.
De plus, il est envisageable que le bien reste vide quelques semaines entre deux locataires. Pour éviter de devoir piocher dans votre trésorerie, prévoyez une enveloppe pour ces dépenses aléatoires.
#3 Protéger son patrimoine
Cet investissement immobilier représente pour vous l’occasion de vous constituer un patrimoine. Vous avez envie que la rentabilité soit la meilleure possible et que le bien reste en bon état.
Dans un premier temps, sélectionnez un locataire fiable parmi les candidats et demandez un garant qui se porte caution. Pour vous prémunir d’un défaut de paiement de votre locataire ou d’une éventuelle dégradation, plusieurs assurances sont à votre disposition :
- L’assurance loyers impayés rembourse rétroactivement les loyers impayés à partir du 3e manquant. Son montant correspond généralement à un pourcentage du loyer, charges comprises (entre 2 et 5 %).
- La garantie Visale, proposée par Action Logement, est gratuite et attribuée sous conditions de ressources du locataire. Action Logement se porte garant et verse le loyer en cas de défaut de paiement, jusqu’à 36 mensualités.
- L’assurance propriétaire non-occupant (PNO). Cette assurance est obligatoire dans les copropriétés, facultative dans les autres cas. Vous disposez d’une garantie étendue en cas de sinistre, comme un incendie dû à un dégât électrique.
#4 Opter pour la location meublée
Vous souhaitez de la souplesse et la possibilité de récupérer votre bien rapidement en cas de besoin ? La location meublée autorise des contrats courts, d’un an ou moins, selon le bail sélectionné et présente de nombreux avantages.
- Vous pouvez proposer le bien avec un loyer plus élevé.
- Vous ciblez des locataires à la recherche de logements prêts à vivre, comme des salariés en déplacement professionnel disposant de revenus stables. La location aux entreprises vous offre, en effet, la garantie d’une clientèle de qualité et fiable.
- Vous pouvez profiter de la fiscalité avantageuse du statut LMNP, selon votre situation.
#5 Confier la gestion locative à un professionnel
Vous manquez de temps ? Vous ne maîtrisez pas toutes les exigences réglementaires liées à votre statut de bailleur ? Confier la gestion locative de votre bien à un spécialiste pour vous décharger d’une grande partie des tâches :
- estimation du loyer ;
- mise en location (annonce, visite, étude des dossiers) ;
- rédaction du bail ;
- réalisation de l’état des lieux ;
- gestion des affaires courantes (encaissement des loyers, communication, interventions urgentes).
Les frais s’élèvent entre 4 et 10 % du loyer avec charges, selon l’agence et les prestations incluses.
Vous souhaitez en savoir plus sur notre service de gestion locative ? Renseignez vos coordonnées et nous vous rappelons pour discuter de votre projet.
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