La location meublée offre plus de flexibilité que la location vide, notamment en matière de contrat de location. Pour autant, certaines exigences doivent être respectées pour mettre un terme à la location, aussi bien du côté du propriétaire que du locataire.
Comment résilier le bail d’un meublé ? Découvrez les démarches à effectuer pour rompre votre contrat de location et identifiez toutes les subtilités à connaître.
| Sommaire |
Comprendre les conditions de résiliation d’un bail de location meublée
Des spécificités existent selon les cas de figure : résidence principale ou secondaire, rupture par le locataire ou le propriétaire. On fait le point en détail !
Résidence principale ou secondaire : les règles à suivre
Si le bien est loué en tant que résidence principale, le bail pour une location meublée est établi pour 1 an. Cette durée peut être réduite à 9 mois si le locataire est un étudiant.
Au terme de cette période, le contrat de location peut être reconduit tacitement. Il est renouvelé automatiquement dans les mêmes conditions si aucune partie ne manifeste son souhait de mettre fin au bail. Dans le cas contraire, le propriétaire comme le locataire sont soumis aux modalités légales en vigueur, selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.
S’il s’agit d’une location à titre de résidence secondaire, la longueur du bail n’est pas réglementée. Les parties peuvent résilier le bail librement selon les conditions inscrites au contrat et demander congé sans motif spécifique.
Congé donné par le propriétaire
En tant que propriétaire et quand le bien constitue la résidence principale du locataire, vous pouvez mettre un terme au contrat de location en respectant certaines formalités. Les voici :
- le congé ne peut être effectif qu’à la date d’échéance du bail ;
- vous devez avertir le locataire au moins 3 mois avant l’échéance du bail ;
- la décision est justifiée.
En effet, le propriétaire dispose de 3 motifs pour résilier :
- vendre le logement ;
- le reprendre pour y vivre ou y loger un proche ;
- un motif légitime et sérieux comme le non-paiement des loyers ou des troubles du voisinage.
Rupture de bail par le locataire
Un locataire peut résilier le bail à la date d’échéance en respectant un préavis d’un mois. Cette règle est la même pour les locations meublées « étudiant ». Il peut également mettre fin au contrat de location à tout moment, en tenant compte de ce préavis. Il n’a pas besoin de motif de résiliation ni de justificatif.
Des précisions s’imposent selon la situation personnelle du locataire :
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Qui a signé le bail ? |
Qui doit signer la lettre de résiliation ? |
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Personne vivant seule |
Un seul locataire |
La lettre est signée par le seul locataire |
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Personne mariée |
L’un ou l’autre des époux, ou les 2 |
Les deux époux Si un seul signe, l’autre peut rester dans le logement |
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Personne pacsée ou en concubinage |
Une seule personne |
Celui qui a signé le bail. L’autre partenaire doit quitter les lieux à la fin du préavis. |
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Les deux personnes |
Les deux partenaires de Pacs Si un seul signe, l’autre peut rester dans le logement. |
Particularités du bail mobilité
Le bail mobilité concerne la location de biens meublés à une certaine catégorie de personnes ayant besoin d’un logement temporaire. Cela peut être par exemple :
- des apprentis ou des étudiants ;
- des volontaires engagées dans un service civique, etc.
Ce bail, comme la location aux entreprises, peut aussi permettre de loger des salariés en mutation professionnelle ou en mission temporaire.
Dans le cadre d’un bail mobilité, la durée est fixée librement entre un et dix mois. Il n’est pas renouvelable. À l’échéance du contrat, sans lettre de congé, sans motif ni justification, le bail prend fin et le propriétaire récupère son bien. De son côté, le locataire peut résilier à tout moment, en respectant un préavis d’un mois.
Rompre un bail de location : les démarches obligatoires
Vous êtes propriétaire ou locataire ? Les règles diffèrent en ce qui concerne la formulation et l’envoi de la lettre de résiliation de bail.
Les mentions légales de la lettre de congé
Les mentions obligatoires varient selon la personne qui veut résilier le contrat de location.
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Mentions |
Résiliation demandée par |
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Le locataire |
Le propriétaire |
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Nom et prénom du locataire et du bailleur |
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Adresse du bien loué |
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Date de signature du bail |
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Date d’effet du congé |
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Mention de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise le préavis d’un mois |
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Motif (vente, reprise ou motif légitime et sérieux) |
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Les locataires peuvent se baser sur ce modèle.
Modalités d’envoi de la lettre de résiliation
La lettre de congé peut être :
- envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- apportée par un commissaire de justice (ou huissier de justice) ;
- remise en main propre contre un émargement.
L’envoi par mail n’est pas accepté. Même si le destinataire y répond, cette méthode n’a aucune valeur légale.
En fonction de la méthode choisie, tenez compte des délais d’acheminement et de réception effective du courrier pour être sûr de respecter le préavis. Si vous êtes propriétaire, anticipez et envoyez la lettre en avance. Vous évitez ainsi une annulation complète de la procédure.
Réaliser les formalités d’usage au départ du locataire
Examinons les points clés à la sortie du locataire : état des lieux, dépôt de garantie, solde des loyers.
Paiement du loyer et des charges
Le locataire doit s’acquitter du paiement des loyers et des charges durant le préavis, sauf si le logement est reloué avant la fin du contrat.
Le préavis se termine en cours de mois ? Le montant du loyer et des charges de ce dernier mois est calculé au prorata du nombre de jours d’occupation.
État des lieux de sortie
Le départ du locataire doit faire l’objet d’un état des lieux, d’un inventaire et d’un état détaillé du mobilier. Cet état des lieux de sortie est complété par un relevé des index des installations de chauffage et d’eau chaude individuelle ou collective avec comptage individuel.
Restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire au maximum deux mois après la remise des clés. Ce délai est ramené à un mois en cas de conformité de l’état des lieux de sortie.
Le propriétaire peut conserver une partie de ce dépôt en cas de dégradations. Cette retenue doit être justifiée et documentée.
Le bailleur ne respecte pas les délais ? Le dépôt de garantie revenant au locataire est majoré d’une somme représentant 10 % du loyer mensuel, pour chaque mois commencé en retard.
Gestion d’un litige
En cas de litige, propriétaire ou locataire peut saisir gratuitement la commission de conciliation (CDC) afin de trouver un accord. Si la conciliation échoue, le tribunal d’instance devient seul compétent. Il s’assure de la véracité du motif du congé et peut le déclarer invalide. Si tel est le cas, le propriétaire peut être sanctionné par une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 €.
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