Les locations meublées ne sont pas, comme les autres locations, régies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les logements meublés loués font l’objet d’une procédure de résiliation plus souple que les logements nus. Que vous soyez locataire ou propriétaire, la loi a considérablement allégé la réglementation en ce domaine. Paris Attitude vous en dit plus sur les règles de congés.
Le principe de résiliation bail meublé
La durée d’un bail pour un logement meublé loué en tant que résidence principale est établi pour an mais peut être reconduit de manière tacite si les deux parties ne manifestent pas leur intention de le résilier. (Articles 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 et L632-1 du Code de la construction et de l’habitation). Si la location concerne un étudiant, la durée du bail peut être ramenée à 9 mois.
La durée d’un bail pour un logement meublé loué au titre de résidence secondaire est librement fixée.
Comment résilier un bail meublé constituant la résidence principale du locataire ?
Si vous êtes propriétaire du bien
Vous pouvez résilier le bail passé avec votre locataire et demander congé à la fin de sa durée légale (un an) en respectant un préavis de 3 mois. (article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Toutefois, vous ne pourrez faire valoir ce droit de congé que pour trois motifs seulement :
– Si vous souhaitez reprendre le logement pour y habiter vous-même ou y installer un proche (conjoint, ascendants ou descendants)
– Si vous avez un motif sérieux et légitime (le non paiement des loyers par exemple)
– Si vous désirez vendre votre logement
Vous devrez, pour demander congé, respecter la procédure stipulée dans le contrat.
Si vous êtes locataire du bien
Vous pouvez résilier votre bail à son terme sous réserve de respecter un préavis location meublée d’un mois. Vous avez également le droit de quitter le logement à tout moment en respectant la même durée de préavis. Vous n’avez pas besoin d’indiquer le motif de la résiliation. Cette règle vaut également dans le cadre du contrat meublé «étudiant» de neuf mois.
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Comment résilier un bail meublé ne constituant pas la résidence principale du locataire ?
Les règles concernant le congé sont dans ce cas être différentes. Si le logement est loué au titre de résidence secondaire les parties peuvent résilier le bail et demander congé sans motif spécifique. Les clauses de résiliation ne sont pas encadrées légalement et peuvent de ce fait être librement fixées dans le contrat. Les baux pour ce type de location prévoient généralement la possibilité pour le locataire de quitter les lieux en respectant un délai de préavis location meublée plus long, égal à 2 ou 3 mois.
S’il s’agit d’un bail de courte durée dans le cadre d’une location saisonnière, le contrat ne précise pas la possibilité de donner congé car il s’agit de périodes de location courtes. Si le locataire quitte les lieux sans attendre la fin de la location, il sera redevable des loyers et des charges normalement calculés jusqu’au terme du contrat.
Comment formuler le congé ?
Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire vous devrez adresser à l’autre partie au choix :
– Une lettre recommandée avec accusé de réception formulant votre demande de congé
– Un acte d’huissier
– Un courrier remis en main propre contre récépissé ou émargement (loi dite «Macron» du 6 août 2015).
Quid du loyer et des charges ?
Vous avez donné votre préavis en tant que locataire ? Sachez que vous êtes tenu de régler les loyers et les charges portant sur la période de préavis même si vous avez quitté les lieux avant le terme prévu et avez rendu les clés au propriétaire. La seule exception à cette obligation est la relocation du logement pendant le délai de préavis. Vous devrez donc vous acquitter du loyer et des charges jusqu’à la date d’entrée du nouveau locataire. Le dépôt de garantie ne peut pas compenser le ou les loyers des derniers mois d’occupation.
Les formalités à accomplir au départ du locataire
Le départ du locataire doit faire l’objet d’un état des lieux, d’un inventaire et état détaillé du mobilier. Cet état des lieux de sortie est complété par un relevé des index des installations de chauffage et d’eau chaude individuelle, ou collective avec comptage individuel.
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximum de deux mois après la remise des clés (le délai est ramené à un mois en cas de conformité de l’état des lieux d’entrée à celui de sortie).
Dans le cas de dégradations ou d’un reste dû de charges, le propriétaire procède au remboursement justifié et diminué des sommes. Les dégradations dues à la vétusté ne peuvent pas être facturées au locataire.
Si le bailleur ne restitue pas les sommes dûes dans les délais contractuels, le dépôt de garanti revenant au locataire est majoré d’une somme représentant 10 % du loyer mensuel, pour chaque mois commencé en retard.
Que faire en cas de litige ?
En cas de litige, propriétaire ou locataire peut saisir gratuitement la commission de conciliation (CDC) qui convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. Si la conciliation échoue, le Tribunal d’Instance devient seul compétent. Le juge du TI peut notamment s’assurer de la véracité du motif du congé et le déclarer invalide. Si tel est le cas, il est en droit de sanctionner le propriétaire par une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 € en fonction de la gravité des faits.
En matière de résiliation bail meublé, la Loi a prévu beaucoup de souplesse. Lorsque le logement meublé tient lieu de résidence principale pour le locataire, la résiliation s’apparente toutefois à celle d’une location nue.
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