Quand on est propriétaire et que l’on a envie de mettre un bien en location dans la capitale, on est souvent bloqué par la complexité administrative du projet. Entre procédure de compensation, lourdes sanctions et durcissement réglementaire, la motivation peut être émoussée.
Savez-vous qu’il existe un dispositif qui permet la location de courte durée, tout en allégeant les contraintes légales ? Entrée en vigueur depuis 2018, la loi ELAN a instauré un nouveau bail : le bail mobilité. Celui-ci est destiné à des personnes ayant besoin d’un logement temporaire.
Contrairement aux locations saisonnières, il offre aux propriétaires la possibilité de louer en meublé sans enregistrement ni changement d’usage. Tour d’horizon des avantages et des particularités de ce bail méconnu.
Quels sont les logements concernés par le bail mobilité à Paris ?
Dans la capitale comme partout en France, vous devez fournir à votre locataire un logement décent. Plus précisément, l’appartement doit :
- mesurer une surface minimum ;
- comporter certaines installations (chauffage, accès à l’eau et à l’électricité) ;
- ne pas compromettre la santé et la sécurité de la personne qui y vit ;
- être exempt de nuisibles et de parasites.
De plus, les biens concernés sont uniquement des locations meublées qui doivent permettre à leur occupant de s’y installer immédiatement. Selon la liste des équipements obligatoires, le logement contient, à minima :
- une literie et une couette ;
- une table et des chaises ;
- des appareils et des ustensiles pour préparer et conserver la nourriture ;
- de la vaisselle ;
- des rangements et des luminaires ;
- du matériel adapté pour le ménage.
Qui est éligible au bail mobilité ?
Seules certaines personnes peuvent signer ce type de bail. Selon la loi ELAN, à la prise d’effet du bail, le locataire doit être en :
- études supérieures, contrat d’apprentissage ou en stage ;
- engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu au II de l’article L. 120-1 du Code du service national ;
- formation professionnelle ;
- mutation professionnelle ;
- mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
Si votre futur locataire fournit les justificatifs pour prouver son statut, il n’est pas possible de lui présenter un autre type de bail. Vous risquez une requalification judiciaire. Toutefois, en tant que propriétaire, le choix de proposer un bien en location sous le régime du bail mobilité relève de votre seule décision. Après réflexion, vous pouvez donc refuser de louer sous ce régime et trouver un autre locataire.
Quelle est la durée du bail mobilité ?
La durée légale du bail mobilité
La durée du bail mobilité est fixée librement pour une période d’un mois minimum à dix mois maximum. Au moment où le bail est signé par le locataire et le propriétaire, la durée précise de location doit être indiquée.
Aussi, dès lors que le bail arrive à son terme, vous n’avez pas à donner congé. Sans justifier d’un quelconque motif, vous récupérez votre appartement meublé puisque le bail prend fin automatiquement.
Le bail mobilité vous permet donc de rédiger un contrat ajusté exactement à la durée de location souhaitée par les deux parties, sans renouvellement ou tacite reconduction, et ce, en toute légalité.
Le renouvellement du bail mobilité
Le bail mobilité n’est pas reconductible afin d’éviter les abus et la précarisation du locataire. Néanmoins, une prolongation est possible si la durée maximale n’excède pas 10 mois. Elle doit être formalisée par un avenant au bail mobilité d’origine.
Par exemple : si la durée initiale du bail est de 4 mois, il peut être prorogé pour 6 mois. Au total, la location aura été de 10 mois.
Une fois la période de location écoulée, si vous souhaitez signer un nouveau contrat avec ce locataire, cela sera obligatoirement un bail d’habitation classique.
Quel est l’intérêt du bail mobilité pour louer son bien à Paris ?
Les avantages pour le propriétaire
En premier lieu, votre logement n’est pas concerné par la réglementation de la location saisonnière à Paris. Le bail mobilité n’entrant pas dans la catégorie des meublés touristiques, vous évitez des procédures longues et coûteuses. En conséquence, vous n’avez pas besoin d’enregistrement auprès de la mairie de Paris ni de changement d’usage.
De plus en plus de copropriétés ajoutent des clauses contre les locations de type Airbnb dans leurs règlements. Le bail mobilité est ainsi un moyen de louer son appartement meublé pour quelques mois en toute sérénité et en toute légalité.
Enfin, en optant pour ce bail, vous êtes libre de récupérer votre bien ou de le louer à un autre locataire. Il demande aussi moins d’investissement qu’une location saisonnière, car vous avez moins de départs et d’arrivées à gérer. Cette procédure s’avère donc simple et flexible.
Les avantages du bail mobilité pour le locataire
Cette formule est également intéressante pour le locataire. En effet, ce contrat de location plus souple qu’un bail classique d’habitation lui permet de trouver facilement un logement pour une période déterminée.
Le deuxième avantage de ce contrat est que le locataire peut louer sans dépôt de garantie. Il n’a donc pas besoin d’effectuer un effort de trésorerie trop important lors de l’entrée dans le logement.
Quelles sont les garanties d’un bail mobilité pour le bailleur ?
Pour pallier l’absence de dépôt de garantie, vous pouvez bénéficier du dispositif Visale. En quoi consiste-t-il ? Ce cautionnement proposé gratuitement par Action Logement vous permet d’être couvert en cas de :
- loyers impayés à hauteur de 1 500 € (en Île-de-France) ;
- dégradations locatives, pour un montant maximum de deux mois de loyer et charges inscrits au bail.
Comment fixer le loyer d’un bail mobilité à Paris ?
Paris et l’Île-de-France sont classées comme zones tendues. Les logements loués avec un bail d’habitation y sont soumis à l’encadrement des loyers depuis 2019. Cette procédure s’applique également dans le cadre d’un bail mobilité.
Dans les faits, le loyer est contraint par une double limite. En effet, si vous proposez un bien en location, vous ne devez pas dépasser les deux plafonds suivants :
- le loyer de référence majoré, défini par la préfecture de Paris ;
- le loyer du locataire précédent, si le logement était occupé dans les 18 mois.
Dernière exigence : le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail.
Comment fixer le montant des charges locatives d’une location meublée régie par un bail de mobilité ?
La récupération des charges locatives auprès du locataire est forfaitaire. Par conséquent, le propriétaire ne peut pas réclamer une provision sur charges. Contrairement à la location classique, aucune régularisation de charges ne peut être mise en place, le bail étant limité à 10 mois.
Quelles sont les mentions obligatoires d’un bail de mobilité ?
Le bail mobilité doit respecter un certain formalisme pour pouvoir offrir une sécurité juridique à toutes les parties signataires : le locataire et le propriétaire (ou son mandataire). Il présente les renseignements habituellement consignés dans les différents types de baux. Il s’agit généralement de l’identité du propriétaire et du locataire, les caractéristiques du bien, le montant du loyer et la date d’effet du bail.
Il doit aussi comporter des termes spécifiques (sans lesquels le bail mobilité n’est pas applicable) :
- la mention « Bail mobilité » ;
- la durée du bail ;
- la mention « le contrat de location est un bail mobilité régi par le titre 1er ter de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs » ;
- le motif pour lequel le locataire signe un bail mobilité ;
- une phrase spécifiant que le propriétaire a interdiction de demander un dépôt de garantie.
Comment résilier un bail mobilité ?
Seul le locataire peut mettre fin au contrat à tout moment, en respectant un préavis de 1 mois comme pour une location meublée classique. Il doit effectuer sa demande de résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception, sans avoir à justifier sa démarche. Son courrier doit en revanche contenir la nouvelle date de départ souhaitée.
La sous-location ou la colocation sont-elles autorisées avec un bail mobilité ?
La colocation est tout à fait possible avec le bail mobilité. Ce dernier ne prévoit pas de clause de solidarité entre colocataires. Cela signifie que si un des locataires ne paie pas son loyer, vous ne pourrez pas vous retourner contre les autres parties.
La sous-location est autorisée également. Avant toute démarche, le locataire doit obtenir votre accord écrit.
Quelles sont les différences entre le bail mobilité et le bail classique ?
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Caractéristiques |
Bail mobilité |
Bail meublé classique |
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Durée du bail |
De 1 mois à 10 mois non renouvelable |
1 an renouvelable 9 mois pour un étudiant (non renouvelable) |
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Locataires |
Étudiant, apprenti, stagiaire, service civique, mutation professionnelle |
Toute personne |
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Dépôt de garantie |
Aucun |
2 mois maximum |
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Résiliation par le bailleur |
Impossible |
À l’échéance du bail sous conditions |
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Clause de solidarité |
Impossible |
Recommandée en cas de colocation |
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Paiement des charges |
Forfait de charges obligatoire |
Forfait de charges ou provisions |
Comme le bail société qui permet de louer son logement à une entreprise, le bail mobilité représente une réelle opportunité pour les propriétaires d’appartements meublés.
Nos conseillers sont à votre entière disposition pour vous donner plus de détails et vous aider à tirer le meilleur parti de votre investissement locatif. De nombreux propriétaires ont déjà fait confiance à notre équipe Paris Attitude, pourquoi pas vous ?
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