LMNP 2027 : ce qui va changer pour les propriétaires bailleurs

Vous louez un bien meublé au régime réel et vous entendez parler d’un plafonnement de l’amortissement en 2027 ? Voici où en est le projet de loi, ce qu’il prévoit et comment aborder cette période d’incertitude.

Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner l’amortissement déductible des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel : 2,5 % de la valeur concernée, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Le texte n’est pas encore adopté et peut évoluer.

PLF 2027 : où en est le projet de loi ?

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027 a été déposé début octobre 2026. La mesure sur la location meublée figure à son article 7, consacré à la réorientation des soutiens publics vers le logement familial et de longue durée.

Selon le gouvernement, l’objectif est de rapprocher le traitement fiscal de la location meublée de celui de la location nue.

Le texte doit passer devant l’Assemblée nationale, dont les débats sont attendus à partir de la mi-octobre, puis devant le Sénat. Une adoption définitive est possible d’ici la fin de l’année, avec une application à partir de 2027.

Rien n’est encore acquis : le PLF peut être modifié, amendé ou supprimé au cours du débat parlementaire. Les informations de cet article sont à jour début octobre 2026.

L’amortissement en LMNP : un rappel rapide

Au régime réel, le propriétaire déduit chaque année de ses recettes locatives une fraction de la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier, qui se déprécient avec le temps.

Ce mécanisme permet souvent de réduire fortement le bénéfice imposable, parfois jusqu’à zéro pendant plusieurs années. L’amortissement ne peut toutefois pas créer de déficit : la part qui ne peut pas être déduite une année est reportable sur les exercices suivants.

Plafonnement de l’amortissement LMNP : ce que prévoit le texte

D’après les informations publiées à ce stade, l’amortissement déductible serait limité par deux critères appliqués ensemble : un pourcentage annuel et un montant maximal en euros.

Les modalités précises de calcul, notamment l’assiette sur laquelle le pourcentage s’appliquerait, devront être confirmées par le texte définitif.

Amortissements en report : ce qui changerait

Le projet de loi prévoit aussi un changement sur le report des amortissements :

• Pour l’avenir : à partir de 2027, les amortissements qui ne pourraient pas être déduits en raison de ces limites ne seraient plus reportables.
• Pour le stock existant : les amortissements accumulés avant 2027 resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, mais dans des conditions plus restrictives, de l’ordre de la moitié du résultat de chaque exercice selon les premières analyses.

Ce point concerne directement les propriétaires qui ont déjà constitué un stock d’amortissements en report.

Quels propriétaires seraient concernés ?

La mesure viserait les loueurs en meublé non professionnels soumis au régime réel. D’après les analyses disponibles, ne seraient pas concernés :

• les propriétaires au régime micro-BIC, qui bénéficient d’un abattement forfaitaire et n’amortissent pas leur bien ;
• les loueurs en meublé professionnels (LMP) ;
• certaines résidences spécialisées, comme les résidences étudiantes, les résidences seniors et les établissements médico-sociaux.

Exemple chiffré : un bien de 200 000 €

Prenons un exemple, à titre illustratif : un bien dont la valeur amortissable est de 200 000 €.

Avec un plafond de 2,5 %, l’amortissement déductible serait de 5 000 € par an, sous la limite de 7 000 €. Le plafond en euros ne jouerait qu’à partir de 280 000 € de valeur amortissable.

Pour un meublé de tourisme, 1,5 % représenterait 3 000 € par an. La limite de 5 000 € ne s’appliquerait qu’au-delà d’environ 333 000 €.

Cet exemple reste une simplification. Aujourd’hui, l’amortissement dépend de la durée retenue pour chaque composante (structure, façade, installations, mobilier) et peut dépasser 2,5 % par an sur certaines d’entre elles, comme le mobilier. L’effet réel du plafonnement varie donc d’un propriétaire à l’autre.

Quelles conséquences pour les loueurs en meublé ?

Tout dépend de la situation. Un propriétaire dont l’amortissement actuel reste sous ces plafonds pourrait être peu touché.

À l’inverse, avec un bien de valeur élevée, un mobilier important ou un meublé de tourisme, le bénéfice imposable pourrait augmenter, et les loyers seraient imposés plus rapidement.

La comparaison entre micro-BIC et régime réel pourrait aussi être à réexaminer pour certains profils, au cas par cas.

Par ailleurs, depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sous réserve de certaines exceptions. Cette règle est déjà en vigueur, indépendamment du PLF 2027.

Comment se préparer sans se précipiter ?

En attendant le vote, quelques réflexes simples :

• suivre l’évolution du texte, car les amendements peuvent modifier les taux, les plafonds ou les exclusions ;
• faire le point sur sa situation : valeur amortissable, durée d’amortissement retenue, stock d’amortissements déjà reportés ;
• comparer plusieurs scénarios, avec et sans plafonnement ;
• éviter toute décision précipitée (vente, changement de régime) avant l’adoption définitive, et en parler avec un professionnel.

Pour faire le point sur votre situation et comparer plusieurs scénarios, vous pouvez vous faire accompagner par un expert comptabilité LMNP. Notre partenaire JD2M, plateforme de déclaration en ligne dédiée aux loueurs en meublé, propose cet accompagnement.

LMNP 2027 : les éléments à retenir

• Le PLF 2027 prévoit de plafonner l’amortissement en LMNP au régime réel à 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer fiscal, et à 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme.
• Les amortissements non déduits ne seraient plus reportables à partir de 2027, et le stock existant serait utilisable de façon plus restrictive jusqu’à fin 2036.
• Le micro-BIC, le LMP et certaines résidences spécialisées ne seraient pas concernés.
• Le texte n’est pas adopté : son contenu peut encore évoluer au cours du débat parlementaire.

Sources

• Projet de loi de finances pour 2027, Assemblée nationale
• PLF 2027 : les principales mesures pour les particuliers et les entreprises, economie.gouv.fr

Article rédigé par l’équipe JD2M (jedeclaremonmeuble.com), plateforme de déclaration LMNP en ligne.