LMNP : Régime Réel ou Micro, lequel choisir ?

Vous avez pris la décision d’investir dans l’immobilier pour louer ? Vous avez certainement réfléchi avec soin à votre projet et vous préférez la location meublée pour une rentabilité optimale. 

Il est maintenant temps de sélectionner un régime fiscal. En tant que loueur meublé non professionnel (LMNP), deux possibilités s’offrent à vous : le réel et le micro-BIC. Pour bien choisir, explorez notre guide. Différences, atouts, étude de cas, démarches et comparatif : Paris Attitude vous dit tout ! 

Location meublée non professionnelle : quels biens et quels types de bénéfices ? 

Le statut LMNP concerne : 

• les biens en location meublée classique ; 
• la location de courte durée comme les meublés de tourisme ou chambre d’hôtes.  

Vous profitez du statut LMNP quand au moins une de ces deux conditions s’applique : 

• recettes inférieures à 23 000 € pour l’ensemble du foyer ; 
• recettes inférieures au total des autres revenus. 

Les revenus locatifs sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et vous avez le choix entre une imposition des recettes locatives au régime réel ou au micro-BIC.  

Bon à savoir : vous êtes exonéré si vous louez une pièce de votre habitation et que le loyer annuel est inférieur à 760 €.

La fiscalité LMNP : régime réel ou micro-BIC, quelles différences ? 

Le micro-BIC correspond au régime par défaut. Son point fort : sa simplicité. Vous déclarez vos revenus, les services fiscaux déduisent un abattement et le reste est intégré dans votre imposition globale. 

Le régime réel s’applique dès que vos revenus locatifs dépassent un certain seuil, mais vous pouvez aussi le choisir en cas de recettes inférieures. Il nécessite la tenue d’une comptabilité plus détaillée et ceux qui l’adoptent font généralement appel à un comptable. 

Avec ce régime, pas d’abattement, mais la possibilité de déduire les charges et l’amortissement du bien. Ces éléments diminuent fortement l’assiette imposable. 

Ainsi, concrètement, vous allez retirer des recettes locatives : 

• les frais de notaire ; 
• les intérêts d’emprunt ; 
• les assurances ; 
• les travaux d’entretien ; 
• une fraction de la valeur du logement. 

Voici une comparaison des régimes en fonction du type de location : meublé longue durée, location saisonnière de meublé classé et de meublé non classé. 

Comment choisir son régime fiscal immobilier ? Un exemple concret

Pour savoir s’il est plus intéressant d’opter pour le régime réel ou le micro-BIC, il faut lister toutes les charges. Ensuite, déterminez si le total que vous obtenez est supérieur aux recettes locatives. 

Prenons un exemple pour décortiquer le processus. 

Vous avez acheté un studio de 24 m² dans le 9e arrondissement de Paris pour 316 000 €. 

Il est situé dans le quartier Saint-Georges où le loyer de référence majoré est de 36,5 €/m². Vous pouvez donc le louer 876 €, hors complément de loyer. 

Pour l’acquérir, vous avez souscrit un prêt de 200 000 € à 3 %. La mensualité est de 1 129 €. 

Comparons votre fiscalité avec les deux régimes : 

*Calcul grâce au Simulateur de l’ANIL.

**Pour une estimation grossière, prendre 85 % de la valeur du bien et la diviser par 30 (amortissement sur 30 ans).

En choisissant le régime réel, vous ne payez pas d’impôt sur vos recettes locatives. Avec le micro-BIC, les 5 256 € sont ajoutés à vos autres revenus et imposés selon le barème progressif. 

Quelles conséquences sur la déclaration des revenus ? 

Choisir le micro-BIC ou le régime réel a aussi des répercussions au moment de déclarer votre location meublée. Le point sur ces différences. 

LMNP en micro-BIC : le choix de la simplicité

Un propriétaire LMNP au régime micro-BIC déclare ses recettes locatives en même temps que son impôt sur le revenu. Au moment de compléter le dossier en ligne, il suffit de cocher la case « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Il faut ensuite renseigner le montant perçu sur l’année dans la case dédiée. 

Quelques précautions s’imposent : 

• Contrôlez qu’il s’agit bien de la section Régime micro-BIC. 
• Sélectionnez la ligne qui correspond au type de location (meublé classique, location touristique classée ou non). 
• Notez le montant dans la colonne de la personne qui est propriétaire du bien. 

Pour une déclaration papier, vous devez remplir le formulaire 2042C-Pro en respectant les mêmes précautions. L’abattement est automatiquement calculé par les services fiscaux et le processus déclaratif est terminé. 

LMNP au régime réel : la tenue d’une comptabilité 

Plus complexe, le régime réel impose aux propriétaires de fournir une liasse fiscale. C’est un ensemble de documents qui détaille le bilan de votre activité LMNP, un peu à la manière d’une entreprise. 

Il convient : 

• de calculer précisément l’amortissement de chaque « partie » du bien comme le mobilier ou le gros œuvre ; 
• d’enregistrer les recettes et les dépenses ; 
• de fournir un compte de résultat et un bilan. 

Puis, la déclaration se fait : 

• dans un premier temps par la télétransmission de la liasse fiscale (annexes 2031 et 2033) par le biais de votre espace professionnel ; 
• puis par le report du déficit (ou du bénéfice) sur la déclaration de l’impôt sur le revenu, par le biais de la 2042-C Pro. 

Bon à savoir : la date d’envoi de la liasse fiscale ne correspond pas à celle de la déclaration de revenus. Pour la première, la limite est généralement le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai. Pour la deuxième, elle est échelonnée entre fin mai et fin juin, selon votre département de résidence. 

Comment notifier son choix de régime fiscal à l’administration ? 

Dans un premier temps, vous sélectionnez le régime (réel ou micro-BIC) au moment de votre immatriculation auprès de l’INPI. 

Ensuite, il est possible de changer de régime fiscal en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au SIE dont dépend le bien. Si vous effectuez cette démarche avant mai, elle entre en vigueur avec la déclaration de l’année suivante. 

À noter : si les recettes locatives augmentent et que vous dépassez les seuils du micro-BIC, vous passerez automatiquement en régime réel. En parallèle, vérifiez que vous respectez toujours les conditions du LMNP. 

Choisir entre micro-BIC et régime réel quand on est LMNP : les éléments à retenir

Vous possédez un bien à Paris et vous souhaitez profiter de la location meublée pour compléter vos revenus ? Bénéficiez des avantages du régime réel en LMNP et découvrez nos services de gestion locative pour une mise en location rapide et sereine.