Investissement locatif à Paris : Plongée dans le 2e arrondissement

Le 2e arrondissement occupe à peine 1 km² en plein Paris, il abrite le palais Brongniart, siège de l’ancienne Bourse, et la Bibliothèque Nationale de France. C’est aussi dans ce secteur que se trouve la rue de Montorgueil où se tient l’un des plus emblématiques marchés de la capitale.

Vous songez à un investissement locatif dans le 2e arrondissement de Paris ? Examinez les paramètres importants comme la rentabilité espérée, l’état du marché immobilier et les avantages du quartier. Toutes les informations à connaître sont dans cet article.  

Investir dans le 2e arrondissement parisien : les données indispensables

Les données relatives au marché immobilier telles que l’offre et la demande et les montants pratiqués constituent une base solide pour votre projet. 

Les éléments à connaître avant d’investir

Que devez-vous absolument connaître pour conduire votre projet d’investissement locatif ? 

En premier lieu, il est important de réfléchir à sa finalité : 

• réaliser un placement financier dans la pierre ;
• réduire votre imposition ; 
• dégager un revenu supplémentaire au moment de la retraite ;
• constituer un patrimoine. 

De cet objectif va découler la rentabilité attendue. Même si celle-ci doit toujours être positive, le rendement n’est pas le même si vous souhaitez optimiser votre fiscalité ou si vous abordez cet investissement comme un placement. 

De plus, ce rendement peut fluctuer au gré des variations du marché immobilier et en particulier : 

• le montant demandé par le vendeur et les frais annexes (notaire, agence) ;
• les taxes et impôts fonciers ;
• le loyer perçu, influencé par l’attractivité du bien et des mesures d’encadrement.

Le marché immobilier et ses évolutions

Près de 21 000 personnes habitent au sein du 2e arrondissement qui est le plus petit de la capitale. Il compte 17 350 logements dont 70 % sont des résidences principales. Parmi elles, un tiers sont détenues par les propriétaires. 

Tout comme le 1er arrondissement, sa taille et un nombre de biens à vendre réduit maintiennent les coûts d’acquisition à des niveaux élevés. Toutefois, les prix baissent depuis environ 2 ans, avec une diminution moyenne de 6 % depuis novembre 2022. La tendance reste néanmoins à la hausse avec une progression de 19 % si l’on compare avec les valeurs d’il y a 10 ans.

La rentabilité locative dans le 2e

Nous l’avons vu, la rentabilité est affectée par l’état du marché et votre objectif final. Il est évident que les prix élevés de cet arrondissement diminuent le rendement global. En revanche, on peut relever de nombreux aspects positifs : 

• Une vacance locative quasi inexistante vous garantit un bon taux d’occupation et des rentrées d’argent régulières. 
• Le placement reste une valeur sûre, car l’immobilier parisien est un marché fermé. Il y a peu de nouvelles constructions alors que la demande demeure forte. À long terme, votre bien prend de la valeur. 
• Les prix sont moins hauts que dans d’autres quartiers de la capitale. 

Les données récentes

Retrouvez ci-dessous les valeurs moyennes des prix d’achat et de loyer relevés dans le 2e arrondissement, au 1er novembre 2023.

Comparons la rentabilité brute de deux biens situés dans le quartier Montorgueil.

Pour une estimation plus réaliste, il est recommandé d’intégrer les frais annexes, les charges et la fiscalité au prix d’achat. Vous pouvez demander ces informations à l’agent immobilier ou au vendeur. 

Les secteurs du 2e arrondissement 

Les prix varient de 8 000 € à près de 18 000 € du mètre carré et certaines zones sont plus abordables que d’autres. 

Gaillon et Vivienne à l’ouest 

Ces deux quartiers sont très dynamiques. Ils regroupent de nombreux restaurants et commerces, y compris au cœur des passages couverts comme la galerie Vivienne ou encore le passage Choiseul. 

Ils sont habités par des jeunes actifs qui, pour la majorité d’entre eux, sont locataires (environ 68 %). Alors que la rue des Capucines, très prisée, affiche un prix moyen de 14 358 €, la rue Saint-Augustin est moins onéreuse et offre de réelles opportunités. 

Le Mail 

Le quartier du Mail occupe le centre de l’arrondissement. C’est dans cette zone que se trouve la rue de Montorgueil, une artère piétonne et commerçante, réputée pour son marché.

Exclusivement composé d’appartements (99 %), le quartier est très apprécié des couples. Plus de 65 % des résidents sont locataires. 

Attendez-vous là aussi à des tarifs élevés, surtout sur les zones limitrophes au 1er arrondissement. Ainsi, la place des Victoires à cheval sur Vivienne et le Mail est une des parties les plus onéreuses. Les biens s’y négocient à plus de 18 000 € du mètre carré.

Bonne Nouvelle : le Sentier

Situé sur une butte, le quartier Bonne-Nouvelle abrite une population jeune au sein d’une ambiance cosmopolite. On trouve dans la rue du Sentier une importante concentration de grossistes textiles. 

C’est dans cette zone où les prix sont les plus abordables : 

• aux alentours de 9 700 €/m² pour la rue Sainte-Foy et le boulevard Saint-Denis ;
• et environ 9 900€/m² pour la rue Blondel, quelques centaines de mètres plus loin.

Les produits sur le marché de la location

Le parc immobilier du 2e arrondissement est ancien. En effet, sur les 17 000 logements recensés, près de 8 sur 10 ont été construits avant la Seconde Guerre mondiale. Ce sont des appartements, composés d’une ou deux pièces en majorité (63 %). Les biens les plus grands sont rares : seuls 6 % sont des appartements de 5 pièces ou plus. 

Investissement locatif dans le 2e : les atouts

Les points forts de ce quartier sont sans nul doute liés à son charme et à son dynamisme, recherchés par les locataires. 

Le prestige et la localisation d’un quartier typique de Paris

Toujours en animation, le 2e arrondissement offre à ses habitants une qualité de vie très agréable. Les touristes étrangers apprécient également son côté « Paris du 18e siècle » et l’art de vivre à la Française qui se dégagent de ses ruelles pavées. En investissant dans ce quartier, vous optez pour une valeur sûre qui ne se démode pas. 

Une tension locative en faveur des bailleurs 

Tout comme le 1er arrondissement voisin, le 2e arrondissement est très recherché. Les profils de locataire vont néanmoins varier selon le quartier : 

• les cadres et les chefs d’entreprise ciblent davantage l’ouest et le secteur Vivienne-Gaillon ou la place des Victoires ;
• les travailleurs plus modestes logent vers la rue Saint-Denis ;
• les familles apprécient l’animation et la proximité des commerces du quartier Montorgueil. 

Les biens destinés à la location étant rares, les annonces sont rapidement pourvues et le rendement de votre projet est assuré. Pour l’optimiser, pensez à : 

• la location meublée pour les étudiants ; 
• la location à des entreprises qui veulent loger leurs collaborateurs ; 
• la location touristique pour les étrangers en vacances dans la Ville Lumière.

Une bonne qualité de vie 

Le 2e arrondissement concentre énormément d’avantages pour ses occupants : 

• sa position centrale ; 
• une vie de quartier très riche avec de nombreux lieux culturels, des restaurants, des bars ; 
• des zones piétonnes ;
• des écoles. 

De plus, le quartier est très bien desservi par les pistes cyclables, le métro ou les bus. Les habitants apprécient de pouvoir tout trouver à proximité de leur lieu de vie. 

Les aspects à surveiller

Si l’on écoute les résidents du quartier, ils pointent les défauts suivants : 

• l’absence d’espaces verts, en comparaison avec d’autres arrondissements ;
• l’engorgement des rues et la difficulté d’accès si l’on vient de l’extérieur de Paris en voiture ;
• des problèmes de sécurité et de propreté sont également rapportés. 

Adoptons maintenant le point de vue de l’investisseur. Acheter un studio pour louer dans le 2e arrondissement peut présenter quelques désagréments comme un prix conséquent et une rentabilité bridée par l’encadrement des loyers. 

De plus, investir à Paris demande de bien connaître la réglementation et la fiscalité appliquée. De nombreux biens à la vente affichent de mauvaises performances énergétiques. L’enveloppe budgétaire nécessaire à l’acquisition doit donc intégrer les travaux de rénovation, pour pouvoir continuer à louer dans quelques années. 

Vous cherchez une agence parisienne pour vous conseiller sur votre futur investissement, puis gérer votre bien ? Adressez-vous à nos experts Paris Attitude, spécialistes immobiliers parisiens depuis 20 ans. 

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