Acheter un studio pour louer : 5 questions à se poser

Dans l’optique d’un investissement locatif, vous avez arrêté votre décision sur l’achat d’un studio. C’est un choix judicieux, car la demande pour ce type de bien se révèle généralement forte et l’engagement financier maîtrisé. En revanche, certains critères doivent être respectés pour maximiser vos chances de réussite. 

Rentabilité, emplacement ou encore sélection du locataire : faisons ensemble un tour d’horizon des points à considérer avant d’acheter un studio pour le louer. 

1. Est-ce rentable d’investir dans un studio ? 

L’intérêt d’un projet immobilier locatif ne se limite pas au seul calcul de la rentabilité. Voilà les éléments indispensables à une appréciation globale et objective.  

Comprendre la notion de rentabilité

Dans un premier temps, tentez d’évaluer la rentabilité brute de l’investissement. Pour cela, divisez le montant théorique du loyer annuel par le prix d’achat. Ce calcul, bien qu’incomplet, vous permet de savoir si le projet paraît viable d’un point de vue financier. 

Cependant, il ne prend pas en compte plusieurs aspects qui peuvent sembler secondaires au moment de l’acquisition, mais qui s’avèrent néanmoins essentiels. C’est le cas de : 

• L’effet de levier. Pour acheter un bien, il est habituellement nécessaire de réaliser un prêt. Vous pouvez alors cibler un logement que vous n’auriez pas pu obtenir avec vos seules économies, tout en conservant votre trésorerie. Pendant la durée de l’emprunt, ce sont les loyers qui couvrent les mensualités et le projet s’autofinance.
• Les ressources supplémentaires. Une fois le prêt remboursé, vous touchez un complément de revenus. En cas de revente, vous pouvez espérer une plus-value. 
• La construction et la diversification d’un patrimoine. Vous investissez dans la pierre et vous pouvez transmettre ce bien à vos enfants.  

Il est nécessaire de prendre en compte tous ces paramètres pour une évaluation du rendement à long terme. 

Un dernier point : vos objectifs doivent rester réalistes et réalisables. Pour cela, ne surestimez ni votre capacité d’emprunt ni le bénéfice attendu. Pour repère, la rentabilité brute moyenne en France se situe entre 5 % et 8 % (source : meilleurtaux.com).

Tenir compte du marché immobilier 

On observe de grandes variations de prix entre les régions et entre les métropoles. Ainsi, à Paris, le prix moyen du mètre carré dépasse les 11 000 €, alors qu’à Nantes, il avoisine les 4 000 € (estimation au 01/08/23 — source : Le Figaro immobilier). 

Contrôlez donc que le coût d’achat du studio est cohérent avec celui d’autres logements similaires, dans la même ville et le même quartier.  

En parallèle, vérifiez :

• la tension locative (l’équilibre entre l’offre et la demande) ;
• le montant des loyers pratiqués. 

Enfin, si le logement se situe en zone tendue, des mesures d’encadrement des loyers s’appliquent certainement. Votre marge de manœuvre pour fixer la valeur locative du bien en dépend.   

Bon à savoir : Il est possible d’acheter un studio déjà occupé par un locataire. Vous connaissez directement le rendement et n’avez pas à rechercher d’occupant. De plus, ces biens sont souvent vendus à un prix inférieur à celui d’un appartement vide (de l’ordre de 10 à 15 %).

Intégrer les frais annexes et la fiscalité

Pour affiner vos estimations, nous vous conseillons de calculer la rentabilité nette nette. Cette opération consiste à reprendre la formule de la rentabilité brute et à : 

• déduire des loyers les charges locatives ;
• ajouter au prix d’achat les dépenses annexes comme les frais de notaire et d’emprunt ainsi que les impôts fonciers.

Par ailleurs, n’oubliez pas d’intégrer dans ce calcul : 

• le montant de la défiscalisation si vous avez opté pour un dispositif tel que Pinel ;
• les réductions d’impôts et les avantages fiscaux (déficit foncier, LMNP).

Grâce à cette évaluation précise, votre prise de décision est plus objective. 

2. Où acheter pour réaliser un investissement locatif ?

Villes, arrondissements et types de bien : quels sont les critères importants pour un studio qui se loue vite et au juste prix ? 

Déterminer les villes où la demande est forte

Apprécié à la fois par les étudiants, les jeunes actifs et les personnes qui vivent seules, le studio est un bien très prisé, à condition qu’il soit idéalement situé. Pour cela, ciblez les zones à forte demande que sont : 

• les grandes agglomérations ;
• les villes étudiantes ; 
• les bassins d’emploi dynamiques. 

Nos experts ont préparé un classement des villes où investir : consultez-le pour visualiser les localités attractives.  

La sélection du quartier est tout aussi importante. Mettez-vous à la place du locataire et déterminez les éléments indispensables pour un quotidien agréable :

• des commerces à deux pas ;
• un réseau de bus ou de métro facilement accessible ;
• l’université à 5 minutes en vélo. 

Dans le même temps, projetez-vous dans le futur et pensez à la revente du bien. C’est une méthode efficace pour sélectionner des adresses de qualité et assurer votre investissement sur le long terme. 

Acheter un studio pour le louer à Paris : les arrondissements à privilégier

Même si la rentabilité brute d’un studio parisien reste inférieure à certaines villes de France, investir dans le locatif à Paris représente toujours une opportunité. Avec une demande très forte et une offre insuffisante, la vacance locative est quasi inexistante. En outre, le ralentissement du marché et une légère diminution des prix rendent la période propice aux acheteurs. 

Néanmoins, les écarts entre les arrondissements persistent. Au 4e trimestre 2022, on observait un prix moyen de 8 700/m² dans le 19e contre plus de 14 000/m² dans le 6e (source : notaires du Grand Paris). Il est recommandé de cibler notamment : 

• les 18e, 19e et 20e (Montmartre, Villette, Buttes Chaumont) ;
• le 9e (Opéra) 
• le 10e et le 13e arrondissement. 

Sélectionner le studio en fonction de votre cible  

Vous avez déterminé la ville, le quartier. Vient maintenant le moment de choisir entre investir dans un bien neuf ou ancien. Penchez-vous sur les avantages et les inconvénients de chacun, notamment la disponibilité, les frais ou encore les travaux à réaliser. 

Réfléchissez aussi à l’attractivité du bien et des prestations offertes. Décoration moderne ou plus rustique, présence ou non d’un ascenseur : à quoi votre locataire idéal accorde-t-il de l’importance ? 

3. Quel type de bail pour louer un studio ? 

Loué nu ou meublé, abordons les différences.    

La location vide

Avec ce type de location, le contrat est établi pour une durée de 3 ans puis renouvelé par tacite reconduction. C’est idéal si vous privilégiez la stabilité, car vous touchez les loyers régulièrement sur une longue période. Néanmoins, si vous souhaitez héberger des étudiants, nous vous conseillons d’opter pour la location meublée.  

La location meublée, idéale pour les petites surfaces

Les jeunes déménagent fréquemment durant leur cursus scolaire. Une majorité d’entre eux recherche un logement déjà équipé où ils peuvent emménager directement et sans surcoût lié à l’achat de meubles. 

Voilà les spécificités de ce type de location : 

Bon à savoir : Paris fait partie des zones où les loyers sont plafonnés. Rendez-vous sur le portail de la DRIHL, renseignez les caractéristiques de votre bien et déterminez le montant que vous êtes en droit d’appliquer.  

4. Comment sélectionner son locataire ?

Découvrez les documents que vous pouvez exiger et le moyen de vous prémunir contre les défauts de paiement. 

Les justificatifs

Vous pouvez demander à un futur locataire des documents attestant de : 

• son identité (pièce valide) ; 
• son domicile (justificatif) ;
• sa situation professionnelle (contrat) ; 
• ses ressources (3 derniers bulletins de salaire, avis d’imposition).  

Trouver un locataire fiable vous évite des procédures longues en cas de loyers impayés. Pour une sélection rigoureuse et efficace, déléguez l’examen des dossiers à un spécialiste de l’immobilier. 

Une assurance pour sécuriser les loyers

Pour pallier tout défaut de paiement, souscrivez une garantie loyers impayés (GLI). Pour un montant compris entre 2 et 5 % du loyer mensuel (hors charge), elle vous assure une prise en charge dès le premier mois d’impayé. Vérifiez néanmoins les conditions d’application et les procédures à suivre. 

5. Acheter un studio pour le louer : à qui confier la gestion locative ? 

Gérer seul ou faire gérer son bien ? Même si cette question intervient tardivement dans le processus d’investissement locatif, elle n’en reste pas moins primordiale. Nous avons regroupé les avantages et les inconvénients de chaque option dans ce tableau.

Un projet d’investissement locatif à Paris ? Pour louer dans les meilleures conditions, faites confiance à nos spécialistes. Avec une gamme complète de services de gestion locative, nous pouvons vous accompagner dès l’estimation de la valeur locative.