Loyers impayés : 7 solutions pour récupérer son argent

Les « petits impayés » se multiplient et concernent aujourd’hui 19 % des baux en Île-de-France contre 5 % en 2020. Certains se prolongent et donnent lieu à des procédures en justice longues et éprouvantes pour les bailleurs. En effet, ces derniers se retrouvent alors seuls pour assumer les charges et les mensualités, et cela peut mettre à mal leur équilibre financier. 

Afin d’éviter cette situation, l’étape la plus importante consiste à bien sélectionner le futur occupant. Il est donc primordial de prendre le temps d’examiner les dossiers des candidats, en particulier leur solvabilité et celle d’un éventuel garant. 

Si malgré tout, vous faites face à un défaut de paiement de la part de votre locataire, des solutions existent. Découvrez notre point sur les procédures à suivre pour récupérer votre argent.

1. Tentez le recouvrement amiable

Avant toute chose, sachez que le loyer est considéré comme impayé dès le dépassement de l’échéance (mentionnée dans le contrat de location). Reportez-vous donc au bail pour déterminer à partir de quelle date vous êtes en droit de réclamer la somme due. 

Après cette vérification et dès le premier jour de retard de paiement, contactez votre locataire (par mail, téléphone ou courrier simple) pour lui rappeler son obligation. Un échange de vive voix peut lui permettre de vous apporter plus d’explications. Si c’est un oubli ponctuel, l’affaire se termine rapidement. 

Si le locataire traverse une période difficile sur le plan financier, l’idéal consiste à trouver une solution amiable ensemble. Cette dernière, aussi appelée plan d’apurement, a pour but de satisfaire les deux parties sans engager de procédure plus lourde. Elle prévoit en général un étalement de la dette sur plusieurs mois. Pour vous accompagner dans sa mise en place, contactez l'Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) la plus proche.  

Bon à savoir : Les arriérés de loyers et de charges sont récupérables jusqu’à 5 ans après le départ du locataire. 

2. Réclamez le loyer au garant

Deuxième recours qui s’offre à vous : faire appel à la personne qui s’est portée caution. Là encore, une vérification préalable s’impose. Deux situations possibles : 

• vous êtes en possession d’un acte de cautionnement signé ; 
• le contrat de location dispose d’une clause de solidarité. 

Si vous êtes dans l’un de ces deux cas et que votre locataire ignore vos appels, contactez son garant et informez-le de l’impayé. Vous pouvez le joindre de manière informelle, par le biais d’un mail, d’une lettre ou par téléphone. 

Une précision est à noter : 

• Si le bail mentionne une « caution simple », vous devez d’abord vous tourner vers le locataire. Une fois son incapacité à payer avérée, vous pouvez contacter sa caution. 
• Si le bail indique une « caution solidaire », vous êtes en droit de contacter directement le garant dès le premier retard de paiement, sans joindre le locataire en priorité ou vérifier s’il peut payer.  

Quand le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) cautionne votre locataire, vous pouvez le solliciter. Attendez seulement 15 jours après l’étape de mise en demeure (détaillée au point suivant). Au vu des justificatifs fournis, l’organisme statue et peut prendre en charge les loyers impayés pendant 6 mois.

3. Mettez votre locataire ou le garant en demeure

Vous n’arrivez pas à joindre votre locataire ou son garant ne vous répond pas ? Il convient d’entamer une procédure de mise en demeure. Elle s’applique aussi si vous avez engagé des discussions sans trouver de terrain d’entente. 

À ce stade, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (RAR) à votre locataire ou à son garant (selon le type de cautionnement). Celle-ci constitue une preuve juridique et doit contenir certains éléments comme : 

• la date du jour ; 
• les identités des deux parties impliquées dans le contrat (locataire et propriétaire) ; 
• la date de signature du bail ; 
• l’adresse du logement ; 
• la mention « mise en demeure » ;
• le rappel des échéances impayées ; 
• le rappel de la clause de cautionnement (pour le garant) ; 
• un délai de règlement (en général, 8 à 15 jours). 

4. Actionnez la garantie Visale 

Caution proposée par Action Logement, la garantie Visale couvre à la fois les dégradations locatives et les impayés dans la limite de 36 mensualités. Pour en bénéficier, certaines conditions doivent être remplies. Parmi elles, on peut citer que :   

• la demande de cautionnement est obtenue au plus tard le jour de la signature du bail ; 
• le loyer avec les charges reste inférieur à 1300 € (1500 € en région parisienne) ; 
• le bail intègre une clause résolutoire ; 
• Visale n’est pas compatible avec d’autres dispositifs comme un garant ou une assurance. 

La garantie Visale peut être actionnée dès que vous constatez plus d’un mois d’impayé de loyers. La procédure se déroule ainsi : 

1. vous avertissez votre locataire par courrier simple dans les 8 jours ; 
2. vous lui envoyez une mise en demeure dans les 15 jours par RAR ; 
3. vous informez Action Logement au plus tard dans les 30 jours grâce à une déclaration en ligne et à la fourniture de justificatifs.

5. Déclarez un sinistre auprès de votre assureur  

Vous avez souscrit une garantie loyer impayé en plus de votre assurance propriétaire non-occupant ? C’est le moment de l’activer. Voyons ce qu’elle couvre et la procédure à suivre. 

Assurance loyers impayés : quelles garanties ?

La garantie loyer impayé (GLI) assure au bailleur une prise en charge financière en cas de non-paiement des loyers. Généralement rétroactive, elle vous couvre dès le 1er mois de loyer impayé. Elle se substitue à votre locataire et vous permet de sécuriser votre investissement locatif. 

La plupart des polices proposées par les compagnies d’assurance garantissent deux risques. 

• Les loyers impayés : la période d’indemnisation s’étend de 12 mois à une durée illimitée selon les conditions de chaque contrat. 
• La procédure de recouvrement et de contentieux : l’assureur se charge de récupérer les sommes dues et le propriétaire n’a pas à avancer les frais liés aux formalités judiciaires (huissier ou avocat).

Des options complémentaires peuvent être souscrites.

• La prise en charge des dégradations locatives : elle couvre les détériorations causées par l’occupant et la perte de loyer due à l’inoccupation des locaux pendant les travaux.
• La protection juridique : vous êtes accompagné lors de litiges avec votre locataire. 

Habituellement, le montant des cotisations de la garantie de base équivaut à 2 à 5 % du loyer mensuel (charges incluses).

Bon à savoir : l’assurance GLI vous protège aussi si votre locataire décède ou s’il part du jour au lendemain sans vous avertir. Vous êtes couvert le temps de l’inoccupation jusqu’à la récupération de votre bien.  

Procédure de déclaration de sinistre

En général, vous êtes tenu de respecter différentes étapes : 

• l’envoi d’un courrier simple à votre locataire, dès le premier impayé ;  
• l’envoi d’une mise en demeure de régler son loyer ; 
• la prise de contact avec votre assurance pour déclarer le sinistre. 

Néanmoins, chaque compagnie possède des procédures strictes et des délais spécifiques à observer. Consultez la notice qui vous a été remise et conformez-vous à ses conditions pour garantir l’acceptation de votre dossier. 

6. Signalez le défaut de paiement à la Caf

Votre locataire bénéficie d’une aide au logement ? Même si c’est vous qui la percevez, vous êtes dans l’obligation d’avertir la Caf de tout défaut de paiement. Pour cela, il faut constater deux mois d’impayés de loyers et de charges.

En cas de déclenchement de la procédure, la Caf vous verse directement l’allocation logement pendant 6 mois. En parallèle, elle vous demande de proposer un plan d’apurement en fonction des ressources du locataire et du montant de la dette. Celui-ci doit être validé par les deux parties. La Caf effectue ensuite des contrôles périodiques pour vérifier le respect du plan et des engagements du locataire. 

7. Entamez une procédure de résiliation du bail

La dernière solution consiste à solliciter l’intervention d’un juge pour mettre fin au contrat de location et récupérer les sommes dues. Une fois la mise en demeure notifiée, vous mandatez un commissaire de justice. Par son intermédiaire, vous adressez à votre locataire un commandement de payer. Celui-ci lui impose le paiement des arriérés de loyers et de charges sous deux mois. 

Votre bail comporte une clause résolutoire ? À l’issue de ces deux mois, si l’occupant n’a pas soldé sa dette, le bail est automatiquement résilié. Le tribunal constate alors cette résiliation et assigne le locataire à régler l’intégralité des sommes. Enfin, il prononce son expulsion. 

À la différence de la procédure habituelle de résiliation de location meublée ou nue, vous n’êtes pas obligé d’attendre la date d’échéance du bail.

Si le contrat de location ne contient pas cette clause, le juge apprécie la situation au cas par cas et peut accorder un délai de paiement. 

À noter : la procédure dure plusieurs mois, voire des années avec la trêve hivernale. Dans l’attente, sachez qu’inciter le locataire à partir en coupant l’eau ou en changeant les serrures est illégal. Pour éviter des démarches longues, fastidieuses et coûteuses, il est essentiel de mettre toutes les chances de votre côté en choisissant un candidat sérieux. Paris Attitude applique un soin tout particulier à l’examen des justificatifs fournis. Chaque pièce du dossier est contrôlée rigoureusement et nous vous guidons pour sélectionner le locataire idéal. Découvrez notre service de gestion locative à Paris et bénéficiez d’une clientèle de qualité.