Comment estimer la valeur locative de son bien ? 7 conseils

Si vous souhaitez proposer un logement à la location, vous devez déterminer sa valeur locative avant même de rédiger l’annonce. Cette opération ne s’avère pas toujours simple, surtout si vous ne connaissez pas le marché et ses tendances. 

Pourtant, estimer précisément la valeur locative d’un bien permet ensuite de le louer rapidement et d’assurer la rentabilité de votre investissement immobilier. Examinons ensemble les notions clés et les éléments à intégrer pour une évaluation pertinente. 

1. Comprendre la notion de valeur locative

Avant toute estimation, il faut savoir distinguer valeur locative cadastrale et valeur locative.

La première est une notion utilisée par les services fiscaux. Elle sert de base au calcul des différents impôts applicables à votre logement comme : 

• la taxe foncière ; 
• la taxe d’habitation (pour les résidences secondaires) ; 
• les taxes locales. 

Elle se calcule grâce à la formule suivante : 

La surface pondérée du bien dépend de sa superficie, mais aussi d’autres critères comme les éléments de confort ou la zone géographique. Le prix de référence est revalorisé annuellement, mais elle est indépendante des tendances du marché locatif. 

Le terme « valeur locative » est plus subjectif. Dans le langage courant, il désigne le montant théorique de loyer qu’un propriétaire peut espérer obtenir de son bien, en le louant toute l’année. Ce montant varie en fonction de : 

• de la surface du logement ; 
• de son emplacement ;  
• des prestations associées et du niveau de confort. 

Il tient aussi compte de la proximité des services, des transports et des conditions du marché immobilier. Par exemple, une demande très forte pour les studios dans les villes étudiantes augmente la valeur locative de ce type de logement. 

 2. Connaître le marché locatif local

Dans un premier temps, vous pouvez tenter de définir la valeur locative de l’appartement ou de la maison que vous souhaitez louer. La technique consiste à comparer les loyers de biens équivalents grâce aux annonces en ligne ou dans les agences locales. Pour cela, effectuez une sélection objective et précise en ciblant les logements : 

• dans le quartier ; 
• de même surface et de même typologie ; 
• avec un standing et des équipements comparables. 

En parallèle, regardez le nombre de produits similaires au vôtre qui sont disponibles. Cela vous renseigne sur la concurrence et sur l’état de l’offre locative à proximité. Les biens sont rares ? Bonne nouvelle, vous disposez d’une marge de manœuvre intéressante pour fixer le loyer. Dans le cas contraire, vous devrez probablement envisager des ajustements à la baisse afin de trouver preneur.  

3. Respecter la réglementation sur les loyers

De manière générale, un bailleur qui propose un bien à la location peut fixer librement le montant du loyer. Cependant, il existe une exception, celle des « zones tendues » où il est difficile de se loger en raison d’une demande très supérieure à l’offre. 

Apparue avec la loi Alur et mise à jour en 2023, la liste des villes inclut les grandes agglomérations françaises et une majorité de communes du littoral. Des mesures d’encadrement des loyers y sont mises en place. À titre d’exemple, il n’est pas possible d’augmenter le loyer entre deux locataires, sauf si : 

• vous réalisez des travaux ; 
• le loyer est sous-évalué ;  
• le loyer n’a pas été révisé depuis 12 mois. 

De plus, des règles spécifiques s’appliquent à : 

• Paris et plusieurs villes d’Île-de-France ; 
• Lille et certaines communes limitrophes ; 
• Lyon et Villeurbanne ; 
• Montpellier ; 
• Bordeaux. 

Dans ces localités, le loyer doit être établi en fonction d’un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. Le dispositif tolère une majoration. Pour en connaître les limites, il convient de se reporter aux plafonds en vigueur au moment de la signature du bail.

En cas de non-respect de ces exigences légales, le propriétaire s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5000 €. De son côté, le locataire est en droit de demander une baisse de loyer.  

À noter : dans le cadre de dispositifs de défiscalisation immobilière comme Pinel, Denormandie ou Loc'Avantages, les loyers sont également plafonnés. 

4. Prendre en compte les caractéristiques du bien

Vous avez maintenant une idée générale des loyers pratiqués dans le quartier sur des biens équivalents. Regardons à présent, plus précisément, les spécificités qui peuvent influencer la valeur locative d’un logement. 

L’emplacement et la typologie

Centre-ville, quartier résidentiel, commune périphérique : chaque localisation possède ses spécificités et certains secteurs sont plus prisés que d’autres. Un emplacement recherché peut avoir un impact positif sur la valeur locative. Selon le profil de votre locataire, la présence de commerces, d’écoles ou de transports renforce l’attractivité du bien et se traduit par une augmentation de sa valeur locative.  

En ce qui concerne la typologie, le montant du loyer croît généralement avec la superficie, à condition toutefois que la répartition des pièces soit cohérente. En effet, une distribution atypique ou la présence d’un seul WC pour une immense maison peut se révéler défavorable.

Par ailleurs, la demande est plus forte pour les petites surfaces, car elles ciblent un grand nombre de clients potentiels. Ainsi, le loyer au mètre carré d’un studio est supérieur à celui d’un T3. Pour en savoir plus, consultez notre article Investissement locatif : quel type de bien se loue le mieux ?  

L’état général, les prestations et les commodités

Mettez-vous à la place du locataire et procédez à une analyse objective du bien, à savoir : 

• son état général ; 
• sa performance énergétique ; 
• ses équipements comme la climatisation, les volets électriques ou la qualité du mobilier pour une location meublée. 

Ensuite, déterminez les points positifs dans l’environnement immédiat. Cela peut-être : 

• un ascenseur ; 
• la présence d’un concierge ; 
• une place de parking ou un garage ; 
• une terrasse, un balcon ou un jardin ; 
• une piscine.  

Tous ces détails ont un impact significatif sur la valeur locative de votre logement. 

Le type de location 

Nu ou meublé : vous avez le choix entre deux types de location. Notez qu’avec la location meublée, les loyers demandés sont plus élevés (entre 15 et 20 %). 

5. Utiliser un simulateur en ligne

Il existe plusieurs outils en ligne pour vous aider à estimer la valeur locative d’un logement. Dans un premier temps, des sites comme Meilleursagents.com peuvent vous renseigner sur les prix pratiqués par ville et par quartier. Ils compilent les annonces parues et dressent ainsi une carte des loyers. 

L’utilisation d’un simulateur est également une solution complémentaire, à la fois rapide et efficace. Vous remplissez les critères nécessaires au calcul tels que : 

• l’adresse ;
• la superficie ; 
• le nombre de pièces ; 
• l’année de construction. 

Vous obtenez immédiatement une estimation du loyer (sans les charges) que vous pouvez demander. 

Vous possédez un bien à Paris et vous souhaitez le proposer en location meublée ? Nous mettons notre simulateur à votre disposition. Alimenté avec des données récentes, actualisé régulièrement, cet outil vous livre une estimation instantanée et précise, sans vous déplacer. 

6. Éviter les erreurs de débutants

Si c’est la première fois que vous déterminez la valeur locative d’un logement, voilà trois éléments auxquels vous devez prêter attention. 

• La notion de surface habitable : lors de la vente d’un bien, on parle souvent de la surface au sol. Pour la location, le terme employé est celui de « surface habitable ». Afin de la calculer, identifiez toutes les pièces dont la hauteur est d’au moins 1,80 m. Déduisez-en l’empiètement des murs, des cloisons et des escaliers. Attention, les annexes telles que les caves, les terrasses, les balcons ou les combles non aménagés ne sont pas prises en compte dans ce calcul. 
• La distinction entre charges et loyer : depuis juillet 2022, il est obligatoire de les mentionner séparément sur l’annonce. Selon le type de location, le bail précise un paiement des charges au forfait ou par provision avec régularisation. Nous vous recommandons de les calculer rigoureusement. En effet, avec un forfait, vous ne pourrez pas récupérer la différence. En cas de provision, si celle-ci est sous-estimée et occasionne un ajustement trop important, le locataire peut engager votre responsabilité et demander des dommages. 
• Une estimation subjective : il est tentant de proposer un loyer en dessous des prix du marché pour louer plus vite. En revanche, cette opération s’avère peu rentable d’un point de vue financier. De la même manière, un loyer surestimé entraîne une vacance locative plus élevée et diminue le rendement global de votre investissement. 

7. Demander conseil à un spécialiste de l’immobilier

Un professionnel de l’immobilier est un expert objectif qui connaît bien le marché. Il sait vous renseigner sur les montants de loyer pratiqués et identifie rapidement les forces et points d’amélioration de votre bien. 

Il peut ainsi vous accompagner dans l’estimation de sa valeur locative. Il vous aide aussi à calculer les charges et à définir le type de bail adéquat pour une location optimisée. Enfin, ce spécialiste maîtrise les exigences réglementaires en vigueur pour chaque élément du contrat de location. 

Si estimer la valeur locative d’un investissement est primordial, assurer les étapes en cours de location l’est tout autant. Vous souhaitez déléguer la gestion locative de votre bien en région parisienne ? Nos équipes sont à votre écoute !