Vous êtes propriétaire d’un logement occupé et vous ne souhaitez pas attendre la fin du bail pour le mettre en vente ? Vous pouvez tout à fait vendre le bien loué, à condition d’observer certaines obligations légales.
Grâce à ce guide, identifiez les particularités qui s’appliquent en cas de location nue ou meublée. Découvrez également les avantages et les inconvénients d’une telle opération. Enfin, nous vous accompagnons dans votre démarche en détaillant les 5 étapes à respecter et les pièges à contourner.
Est-il possible de vendre un bien en cours de bail ?
Oui, un propriétaire peut vendre un logement habité par un locataire sans attendre la fin du bail. Selon le type de location (nue ou meublée), les règles sont différentes.
Droit de préemption du locataire
Contrairement à la règle en vigueur lors d’un congé pour vendre en location nue, le locataire ne dispose d’aucun droit de préemption. S’il le souhaite, il peut acheter le logement, mais il n’est pas prioritaire pour le faire. Des exceptions existent cependant : par exemple, la cession de l’immeuble complet.
Location nue
Comme le locataire n’est pas forcé de quitter les lieux, son propriétaire n’a aucune obligation envers lui. Une fois la vente effectuée :
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- le nouveau propriétaire communique ses coordonnées au locataire ;
- le contrat de location se poursuit aux mêmes conditions ;
- le garant reste engagé par la clause de cautionnement ;
- le dépôt de garantie est restitué par le nouveau bailleur.
Même si vous n’êtes pas tenu légalement d’avertir votre locataire, nous vous recommandons de l’informer de votre projet. D’une part, il peut être intéressé par le bien. D’autre part, cela simplifie l’organisation des visites.
Logement meublé
Pour un bail d’habitation meublée classique, les règles sont les mêmes que celles énoncées précédemment pour la location vide.
Dans le cadre d’un bail mobilité, il existe quelques différences. Ainsi, le nouveau propriétaire communique :
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- son nom et son adresse si c’est une personne physique ;
- sa dénomination et son siège social si c’est une société ;
- le cas échéant, le nom et adresse de l’agence immobilière.
Ensuite, le bail se poursuit aux mêmes conditions, jusqu’à l’échéance. Arrivé à son terme, il n’est pas reconduit.
Quels sont les avantages à vendre un bien loué ?
Vous venez d’hériter d’un bien loué et vous ne souhaitez pas le conserver ? Vendre un bien occupé présente de nombreux atouts, à la fois pour vous et pour le futur propriétaire. Voici les principaux.
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- L’absence de vacance locative : c’est le premier avantage de la vente d’un logement habité. Le locataire étant déjà en place, le nouveau bailleur est assuré de percevoir un loyer dès la signature de l’acte.
- Une rentabilité locative connue d’avance : vous êtes en mesure de déterminer le rendement du projet. Pour votre futur investisseur, c’est un argument de vente indéniable et une sécurité, surtout si la rentabilité est bonne.
- Le maintien du cautionnement. : le contrat se poursuivant dans les mêmes conditions après la vente, la caution solidaire est appliquée automatiquement au nouveau bailleur.
- La liberté d’action : vous n’êtes pas soumis au respect des règles encadrant le préavis et les motifs légaux comme dans le cadre d’une résiliation de location meublée.
- Des procédures réglementaires facilitées par l’absence de droit de préemption.
Quels sont les inconvénients à mettre en vente un logement occupé ?
Parmi les principaux désavantages de cette opération immobilière, on note une demande moins élevée pour ce genre de produit. Concrètement, cela se traduit par une décote du prix du bien, de l’ordre de 10 à 15 % par rapport à un logement inoccupé. Cette dernière dépend :
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- du prix de vente ;
- du temps restant avant l’expiration du bail ;
- du type du bien.
Néanmoins, la décote n’est pas systématique. Il n’est pas rare que les studios ou les petites surfaces trouvent acquéreur au prix du marché, surtout dans les zones tendues.
Ensuite, les visites sont plus compliquées à organiser que dans le cas d’un bien vide, car vous disposez d’une marge de manœuvre plus restreinte.
Enfin, les délais à respecter par le nouveau propriétaire pour récupérer son bien loué vide sont longs :
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- 2 ans minimum pour le reprendre pour y habiter ;
- 3 ans minimum s’il veut le revendre.
Quelles sont les étapes pour réussir la vente d’un bien en location ?
Le plan d’action pour la cession du bien comprend 5 phases. Les voici.
1. Estimer le prix de vente et la décote éventuelle
C’est le point de départ de toute vente de bien, qu’il soit occupé ou non. Vous avez à votre disposition plusieurs outils et vous pouvez :
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- Consulter la base de données Demandes de Valeurs Foncières (DVF) ou le guide des valeurs vénales pour obtenir l’historique des prix de vente sur les dernières années.
- Étudier les annonces de vente de biens dans le quartier et comparer les prestations proposées. Plus votre sélection est précise, plus l’évaluation est pertinente.
- Utiliser un outil en ligne. Si votre bien se situe à Paris, nous mettons notre simulateur à votre disposition.
Une alternative intéressante : Sollicitez un expert immobilier qui connaît bien le secteur et maîtrise les fluctuations du marché. Il peut aussi vous accompagner pour déterminer si une décote est nécessaire et définir son montant.
2. Définir sa stratégie de vente
Parallèlement à l’estimation du prix, il convient de réfléchir à la manière de vendre le bien. Disposez-vous d’assez de temps pour organiser les visites ? Connaissez-vous précisément tous les points forts du produit ?
Si le logement que vous vendez est situé loin de chez vous, prenez en compte les déplacements pour déterminer le temps nécessaire. Ensuite, faire visiter le bien consiste à présenter ses atouts, sans éluder les points faibles ni en faire trop. Il faut rester neutre et factuel, tout en maîtrisant le dossier sur le bout des doigts.
Si vous manquez de disponibilité et que vous ne pensez pas pouvoir vous charger de la vente, faites appel à un courtier ou à un agent immobilier. Vous profitez à la fois de son expertise, de son réseau et de son fichier clientèle.
3. Préparer les documents obligatoires à fournir à l’acquéreur
Vendre un bien — libre ou loué — implique pour le vendeur de transmettre certains documents à l’acheteur :
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- le titre de propriété ;
- les diagnostics techniques, dont le DPE ;
- si le bien est en copropriété, le règlement, les procès verbaux et la copie du carnet d’entretien de l’immeuble ;
- une attestation de surface « loi Carrez » ;
- les informations financières relatives à la copropriété (charges, travaux, etc.).
Quand le bien est occupé, le vendeur doit également fournir la copie du bail qui précise :
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- le montant du loyer et des charges ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- la clause de cautionnement ;
- l’état des lieux d’entrée.
4. Publier une annonce attractive
L’annonce est essentielle dans le processus de vente et doit donner envie au futur acquéreur de se déplacer pour visiter. Avant de la publier :
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- décrivez clairement le bien en mettant en avant ses points forts ;
- ajoutez des photos de qualité professionnelle ;
- notez la rentabilité locative, le loyer perçu et les charges.
Dès la lecture, le futur acquéreur a ainsi une idée précise du rendement de son projet. Ce facteur peut accélérer sa prise de décision.
Faites également preuve de transparence en stipulant :
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- le type de bail (vide ou meublé) ;
- la date d’échéance du contrat de location.
5. Rassurer les acheteurs potentiels sur la solvabilité de votre locataire
Votre locataire paie ses loyers en temps voulu et vous n’avez jamais eu de soucis ? C’est un atout à mettre en avant lors de la visite. Vous pouvez en attester sur l’honneur ou fournir une copie de vos relevés bancaires pour rassurer l’acheteur. Ajoutée à l’absence de vacance locative, la perspective d’un occupant solvable et sérieux fait pencher la balance en votre faveur.
Quelles sont les erreurs à éviter lors de la vente d’un bien loué ?
Manque de transparence, mauvaise estimation ou gestion hasardeuse des visites : voilà les pièges les plus fréquents.
1. Défaut d’information de l’acquéreur
Fournissez à l’acquéreur toutes les informations nécessaires à l’appréhension du bien. D’une part, c’est une exigence légale. D’autre part, cela permet d’éviter les incompréhensions ou des litiges. N’occultez aucune donnée et restez factuel dès les premiers échanges. La suite du processus en sera facilitée.
2. Surestimation du bien immobilier
Vendre sans lien avec la réalité du marché est une erreur que font de nombreux vendeurs. Le prix doit être juste et cohérent pour assurer une vente rapide. N’hésitez pas à vous mettre à la place de l’acheteur et tenez compte de la décote due à l’occupation du bien.
Oubliez la dimension sentimentale et prenez du recul pour déterminer la valeur réelle du logement. Si ce dernier est proposé à un prix trop élevé, le risque est qu’il reste longtemps en vente. Un professionnel de l’immobilier possède l’expertise et le détachement nécessaire. De plus, il peut aussi vous accompagner pour toutes les autres étapes (annonce, diagnostics, etc.).
3. Mauvaise gestion des visites
Vous avez informé votre locataire de votre intention de vendre ? Tentez de trouver un terrain d’entente pour programmer les visites. Même si la loi vous autorise à planifier jusqu’à 2 heures de visite les jours ouvrables, vous devez vous mettre d’accord avec lui pour les créneaux. Il peut demander à être présent ou vous notifier par écrit son consentement pour faire visiter le bien en son absence.
Bien évidemment, un appartement rangé et bien entretenu suscite plus d’intérêt qu’un bien en désordre. Une visite virtuelle représente une réelle alternative pour montrer le bien sous son meilleur angle sans solliciter votre locataire trop fréquemment.
Vous souhaitez vendre votre bien dans la capitale ? Qu’il soit occupé ou libre, nous pouvons vous guider à chaque étape en vous offrant un accompagnement haut de gamme. Contactez-nous pour concrétiser votre projet.
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