Investissement locatif à Paris : Zoom sur le 1er arrondissement

Le 1er arrondissement est certainement un des quartiers les plus emblématiques de Paris. Situé au cœur de la capitale, il abrite des endroits mythiques comme le Quai des Tuileries, le Louvre ou encore la place Vendôme. Cette renommée, qui s’exporte bien au-delà des frontières de la France, lui confère de nombreux atouts aux yeux des investisseurs. 

Acheter pour louer dans ce secteur, est-ce vraiment une bonne idée ? Avant de vous lancer, il est indispensable de maîtriser certaines informations. En effet, la réussite de votre projet dépend de plusieurs facteurs comme l’emplacement, les tendances immobilières et les atouts du bien. 

Découvrez le guide élaboré par Paris Attitude pour anticiper votre investissement locatif dans le 1er arrondissement de Paris. 

Investir dans le 1er arrondissement de la Capitale : les chiffres clés

Il est nécessaire de connaître le quartier, mais également d’appréhender les tendances immobilières et les facteurs qui peuvent influencer la rentabilité de votre placement.  

Les informations indispensables

Comme pour tout investissement locatif, vous devez vous poser quelques questions avant de vous lancer. Vous devez en priorité : 

• définir vos objectifs (construction d’un patrimoine, défiscalisation, ressources complémentaires) ;
• anticiper les frais ;
• réfléchir à l’emplacement et au type de bien. 

En parallèle, il convient d’évaluer le rendement de votre projet. Or, certains paramètres varient selon les évolutions du marché et de la réglementation. Parmi eux, on trouve :

• Le prix d’achat, qui est fonction de la taille du bien, mais aussi du rapport entre l’offre et la demande. 
• La fiscalité locale (taxe foncière) et l’imposition de vos revenus locatifs.  
• Le montant du loyer que vous pouvez appliquer, plafonné par des mesures d’encadrement. 

Les tendances de l’immobilier dans ce secteur

Le 1er arrondissement parisien occupe une superficie d’à peine 2 km² au centre de Paris. Il totalise environ 13 880 logements où vivent 16 000 personnes. Parmi elles, plus de la moitié y est installée depuis plus de 10 ans. Et, les locataires représentent 60 % de l’ensemble. 

Sa faible étendue conjuguée à la stabilité de ses habitants rend l’offre peu abondante. En parallèle, la demande est importante et ne diminue pas. Par conséquent, les prix du mètre carré dans le 1er arrondissement sont parmi les plus élevés de la capitale. 

Néanmoins, on assiste depuis un an à une crispation du marché. Plusieurs facteurs en sont à l’origine : 

• l’inflation ; 
• la remontée des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’octroi de crédit ; 
• des acheteurs plus attentifs à la performance énergétique des biens. 

Fait inédit, on observe désormais une diminution des prix de plus de 1 %. 

Le rendement d’un bien immobilier dans le 1er

Acheter pour louer permet de répondre à plusieurs objectifs : 

• préparer un complément de ressources pour la retraite ;
• conserver un bien familial ;
• constituer un patrimoine ;
• réaliser un placement financier. 

Pour déterminer la viabilité du projet, il faut calculer la rentabilité nette (loyer annuel — charges/prix d’achat). Même si les prix sont élevés, le 1er arrondissement reste un secteur privilégié pour l’investissement locatif. La tension locative est importante et le taux de vacance faible. Investir dans le 1er représente une excellente opération, surtout si vous souhaitez construire un patrimoine à léguer à vos enfants.

Les chiffres de 2023 

Voici les valeurs observées de prix de vente et de loyers au sein du 1er arrondissement parisien au dernier trimestre 2023 : 

Prenons un exemple pour calculer la rentabilité nette pour un T2 de 59 m² situé près du Palais Royal. Son prix de vente est de 750 000 € et le loyer de référence fixé pour ce quartier est de 38/m², pour une location meublée.  

Les quartiers du 1er arrondissement parisien

Le choix du quartier est primordial, car le prix et l’attractivité du bien en dépendent. Le 1er arrondissement est réparti en 4 secteurs qui présentent des profils différents.  

Place Vendôme

La place Vendôme est un haut lieu du luxe et de la mode. C’est donc sans surprise que ce quartier figure parmi les plus onéreux de la capitale. Pour l’anecdote, au Monopoly, c’est la rue de la Paix, à cheval sur le 1er et le 2e arrondissement, qui est la plus chère du jeu. 

Le parc immobilier y est composé presque exclusivement d’appartements et attire les couples, les actifs et les chefs d’entreprises. Plus de deux tiers d’entre eux sont occupés par des locataires. Le prix moyen du mètre carré s’élève à 18 110 €. 

Palais-Royal

Alliant calme, espaces verts et commerces, le quartier du Palais-Royal est très prisé des familles. En parallèle, sa position stratégique entre le Louvre, les colonnes de Buren et les Halles est particulièrement appréciée des touristes du monde entier. Là encore, ce secteur n’abrite que des appartements, dont environ un tiers sont occupés par des propriétaires. Le mètre carré se négocie autour des 13 220 €. 

Les Halles

Le quartier des Halles est un quartier bouillonnant, qui regroupe de nombreux commerces et restaurants autour du célèbre forum. Il est très recherché par les jeunes et les touristes qui apprécient sa grande offre culturelle. Il est majoritairement composé d’appartements et 7 habitants sur 10 sont locataires. Le prix moyen dans le quartier des Halles est de 13 367 € par mètre carré. 

Saint-Germain-l’Auxerrois

Premier quartier administratif de la ville de Paris, Saint-Germain-l’Auxerrois abrite les Tuileries, le Louvre et la partie occidentale de l’île de la Cité. On y trouve les rues les plus chères du 1er arrondissement comme : 

• le quai des Orfèvres ;
• la rue de l’Amiral de Coligny ; 
• la place Dauphine. 

Pour acquérir un appartement dans cette zone, prévoyez un budget compris entre 20 930 € et 23 960 € par mètre carré. Près de 70 % des habitants de ce secteur sont des locataires.

Les types de biens immobiliers disponibles dans cet arrondissement

Avec une faible superficie, l’arrondissement ne propose qu’un nombre limité de biens. La quasi-totalité correspond à des constructions anciennes : plus des deux tiers ont été construits avant 1920. 

En matière de typologie, les petites surfaces sont majoritaires. En effet, 56,3 % du parc est constitué d’appartements d’une ou deux pièces. Enfin, les locaux commerciaux et les bureaux sont nombreux, ce qui diminue d’autant plus les biens habitables. 

Bon à savoir : Vous ciblez particulièrement les logements de style haussmannien ? Quelques îlots sont présents dans le quartier du Palais Royal. 

Les avantages d’un investissement locatif dans le 1er

Localisation, renommée et praticité au quotidien : le 1er arrondissement offre de nombreux atouts. 

Une localisation attractive

Cet arrondissement, situé au cœur de la capitale, offre une position stratégique tout en étant agréable à vivre. Tout est accessible et ses différentes ambiances permettent à chacun d’y trouver son compte. De plus, sa renommée et son charme historique sont gages d’attractivité. 

Une forte demande locative

La tension locative dans le 1er arrondissement, comme dans toute la capitale, est très élevée, car l’offre est largement inférieure à la demande. En investissant dans ce secteur, vous pourrez louer facilement à un panel élargi de locataires. En effet, vous ciblez : 

• les célibataires en optant pour la location meublée d’un studio ou d’un T1 ;
• les jeunes couples qui cherchent un T2 en location nue ;  
• les touristes grâce à la location saisonnière ; 
• les jeunes actifs en mobilité grâce à la location aux entreprises.

Les transports et autres commodités

Les habitants du secteur mettent en avant sa position centrale, mais aussi sa proximité avec les centres d’intérêt comme : 

• les monuments historiques ;
• les lieux culturels ;
• les commerces ; 
• les espaces verts. 

La zone est également très bien desservie par les bus. En prime, elle profite d’un véritable pôle de transports en commun au niveau de Châtelet-Les Halles où se rejoignent métros et RER. 

Les points de vigilance

 Afin de disposer d’un panorama complet, abordons maintenant les aspects moins positifs.   

Côté occupant, on note quelques désagréments. 

• La circulation en voiture ou même à vélo, est compliquée à cause des bouchons et de la réalisation de travaux d’aménagement. 
• Les abords de la gare RER sont régulièrement pointés du doigt pour des incivilités et un manque de sécurité. 
• L’afflux de touristes, venus visiter le Louvre ou profiter des magasins, peut ennuyer les riverains. 

Côté investisseur, vous pouvez éprouver certaines difficultés :  

• • la rareté des biens et des prix d’achat élevés ;
  • l’encadrement des loyers ;
  • la réglementation locative, notamment celle des meublés de tourisme ;
  • les charges de copropriété souvent importantes ; 
  • la qualité des produits disponibles. 

Concernant ce dernier point, un investisseur doit absolument intégrer le coût des travaux dans son calcul, car le parc immobilier parisien compte 40 % de passoires thermiques. En revanche, cette mauvaise performance énergétique permet une marge de négociation plus grande du prix de vente. 

Nous pouvons vous accompagner dans votre investissement locatif dans le 1er arrondissement de Paris. Déléguez-nous votre gestion locative pour plus de tranquillité. 

Découvrez notre prochain article : Investissement locatif à Paris : Plongée dans le 2e arrondissement