Investissement locatif à Paris : Étude du 19e arrondissement

Au nord-est de la Capitale, le 19e est un secteur insolite qui attire autant les investisseurs que les Parisiens par ses prix et son esprit populaire. Zone résidentielle, parc d’activités et espaces verts, il combine tous les atouts pour un placement immobilier. Faisons le point sur les paramètres à prendre en compte avant de vous lancer dans un tel projet. 

Quartiers, attractivité, rentabilité, types de bien : préparez votre investissement locatif dans le 19e arrondissement en ayant toutes les cartes en main.

Investir à Paris dans le 19e : le guide complet

Il est important de cerner vos attentes, l’état du marché et les variables qui peuvent affecter la rentabilité de votre achat locatif. 

Les notions élémentaires à connaître

Avant d’acheter pour louer, maîtriser les fondamentaux vous permet de cibler le bien le plus adapté. Vous devez ainsi définir : 

• La finalité du placement. Envisagez-vous un complément de revenus, la construction d’un patrimoine ou une défiscalisation ?
• Le parc immobilier. Logements disponibles, offre et demande, qualité des biens… ces composantes ont des répercussions sur le budget et les travaux à prévoir. 
• La tension locative. Elle conditionne le taux d’occupation du bien, le montant du loyer et la régularité des versements. 
• La réglementation. En tant que bailleur, vous devez vous conformer à l’encadrement des loyers, mais aussi aux procédures spécifiques dans le cas d’une location saisonnière. 

La situation immobilière du 19e

Cet « arrondissement des Buttes-Chaumont » s’étend sur 6,9 km², entre le 10e, le 18e et le 20e. Il accueille 183 211 habitants et l’on y dénombre 100 280 logements, dont près de 88 % sont des habitations principales. Les locataires restent majoritaires (3 résidents sur 4) et leur ancienneté d’emménagement est de 12,5 ans. 

L’attractivité du quartier et la stabilité de ses résidents font du 19e un secteur recherché par les investisseurs. Les prix ont connu une forte croissance en 10 ans (18,7 %), mais le marché s’est retourné depuis quelques mois. À cause de l’inflation et du durcissement des conditions d’emprunt, le mètre carré a perdu 6,5 % depuis un an. 

Le rendement locatif du 19e arrondissement

2 à 3 % : c’est la rentabilité brute moyenne observée à Paris. Pour rappel, celle-ci se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du bien. Comme le 19e recèle encore des produits à des tarifs inférieurs à ceux des arrondissements centraux, vous pouvez atteindre 4 % en affinant votre sélection. 

Par ailleurs, gardez en tête que le rendement locatif n’est pas le seul bénéfice à retirer de cet investissement parisien. Ce dernier vous permet en effet de : 

• disposer de rentrées d’argent régulières ; 
• construire un patrimoine pour mettre votre famille à l’abri ; 
• diversifier vos placements dans une valeur refuge, moins volatile que les cours boursiers. 

Les prix relevés en 2024

Voici les valeurs d’achat relevées au 1er janvier 2024 pour le 19e arrondissement : 

Étude de cas : Comparaison de studios en vente début 2024 dans deux quartiers distincts. 

Le premier bien possède une meilleure rentabilité locative brute. Pour affiner ce calcul, il convient d’évaluer le rendement net en tenant compte des charges et de la fiscalité à prévoir pour louer ces logements. 

Les secteurs du 19e

Focus sur les spécificités de chacune des 4 zones de l’arrondissement. 

La Villette

Autour du célèbre plan d’eau s’articule un lieu de vie où les habitants profitent des restaurants, des commerces, mais aussi des centres culturels. Les amateurs de street art arpentent le quartier à la découverte de fresques originales. Enfin, à deux pas du pont levant de la rue de Crimée, les anciens magasins généraux ont été réhabilités en résidence universitaire. 

Pour investir dans cette zone, vous avez besoin d’un budget : 

• de 7 751 €/m², en moyenne ; 
• entre 6 400 et 7 000 €/m², dans la partie septentrionale ;
• de 8 600 à 9 300 €/m², dans les rues limitrophes au bassin ou au 10e. 

Pont-de-Flandre

Auparavant quartier des abattoirs, Pont-de-Flandre a su se réinventer et c’est désormais l’un des pôles culturels majeurs de Paris. Il accueille la Cité des sciences, la Géode, le Zénith, le Conservatoire, la Cité de la Musique ou encore la grande Halle de la Villette. 

Le mètre carré se négocie aux alentours de 7 529 €, la moyenne la plus basse du 19e. Attendez-vous néanmoins à des variations selon les secteurs. On note ainsi : 

• une fourchette haute près du bassin ou du parc, comme à la Villa Cantate (8 407 €/m²) ou sur le quai de la Marne (8 626 €/m²) ; 
• une fourchette basse vers les lignes de chemin de fer (6 400 €/m², rue Curial par exemple). 

Amérique

Cette zone résidentielle a conservé son côté pittoresque. Ici, les ruelles pavées, les espaces fleuris et les pavillons confèrent à ce bout de Paris une allure de village. Idéalement située entre le parc des Buttes-Chaumont et celui de la Butte-du-Chapeau-Rouge, elle offre à ses habitants un environnement calme et bucolique. La Mouzaïa, un ensemble architectural composé de petites maisons de briques bordées de jardins, est très représentative de la localité. 

Les données chiffrées pour ce secteur sont les suivantes : 

Combat

Cette localité est surtout connue pour abriter le parc des Buttes-Chaumont, le plus escarpé des jardins parisiens. Atypique, celui-ci comporte des grottes, des cascades, un pont suspendu et même un belvédère. Non loin, la butte Bergeyre offre une vue époustouflante sur Montmartre et le Sacré-Cœur. Entre ces deux collines, les rues rappellent le passé ouvrier du quartier et procurent un cadre de vie paisible, très apprécié des habitants. 

C’est ici que le mètre carré se négocie au prix le plus fort, 8 615 € en moyenne. Et c’est aussi là que la hausse sur la décennie écoulée est la plus spectaculaire : +30 %. La zone la plus prisée se situe entre les deux buttes, avec des montants approchant les 10 000 €/m². À l’inverse, les produits les plus accessibles se trouvent vers le métro Belleville (allées Diane de Poitiers et Gabrielle d’Estrées, à environ 6 600 €/m²). 

Les catégories de biens disponibles

Jusqu’à la Seconde Guerre mondiale, le 19e accueille de nombreuses industries, des ateliers et des usines. À partir des années 50 et plus encore dans les années 70, l’arrondissement se transforme. Plus de la moitié des constructions sont édifiées entre 1946 et 1990. 

La répartition des typologies demeure assez équitable, même si la proportion des 2 pièces est légèrement prédominante.

Investissement locatif dans le 19e arrondissement parisien : les avantages

Autrefois considéré comme une zone populaire, le 19e a gagné en dynamisme et en attractivité. Décryptage de ses points forts. 

Un secteur insolite

Le 19e est une localité vivante qui abrite de nombreuses curiosités et combine harmonieusement différentes atmosphères. Ambiance champêtre agrémentée de touches urbaines modernes, maisonnettes pittoresques et immeubles futuristes attirent les personnes en quête d’un quartier agréable.  

Un fort taux d’occupation

Vous n’aurez aucun mal à trouver un locataire tant la vacance locative est faible. Toutefois, les profils diffèrent selon les zones. Ainsi, les familles privilégient les secteurs Amérique et Combat où ils profitent du calme et de nombreuses infrastructures. Les jeunes actifs préfèrent l’animation de la Villette et de Pont-de-Flandre. 

Pour maximiser la rentabilité de l’opération et respecter vos obligations de bailleur, faites appel à un expert immobilier et déléguez-lui la gestion locative. Nos conseillers Paris Attitude peuvent aussi vous proposer la location aux entreprises, pour des locations longue durée à un panel présélectionné. 

Des parcs et de la culture

Le 19e possède plus de 35 hectares d’espaces verts. Oasis de fraîcheur, pelouses qui invitent à la détente ou au sport, chacun peut y trouver son compte. Il abrite aussi une concentration inégalée de lieux culturels et les événements artistiques animent la vie locale tout au long de l’année. En prime, les habitants profitent de nombreux commerces et d’une très bonne connexion aux transports en commun (métros, tramway, gare RER, lignes de bus). 

Les facteurs à ne pas négliger

Le premier facteur concerne la qualité de vie. En effet, dans le secteur Villette, à Stalingrad, les riverains se plaignent de l’insécurité et des incivilités, en particulier la nuit. 

Ensuite, il est indispensable de contrôler le dossier de diagnostic technique avant l’achat du bien, et plus spécifiquement la classe énergétique. Certains logements considérés comme des passoires thermiques seront interdits à la location dans un futur proche (2025 pour les niveaux G, 2028 pour les F). Vous ciblez ce genre de produit ? Intégrez le coût et la durée des travaux dès le démarrage du projet. 

Enfin, la réglementation parisienne est assez drastique, notamment en ce qui concerne les locations saisonnières et le plafonnement des loyers. En tant que bailleur, vous devez vous y conformer pour éviter toute sanction. 

Besoin d’un accompagnement sur mesure pour un projet optimisé ? Nos experts Paris Attitude sont à votre disposition. Découvrez vite tous nos services et notre gestion locative.