Lorsque l’on achète un bien immobilier (neuf ou ancien), l’intervention d’un notaire est obligatoire, car, en sa qualité d’officier public, il réalise les diverses démarches pour formaliser le transfert de propriété. Les frais de notaires sont donc à prendre en compte au moment de déterminer votre capacité d’achat. Ils représentent un coût additionnel conséquent qu’il ne faut pas négliger pour l’achat immobilier en 2024.
Dès lors, il est intéressant de s’interroger plus en détail sur les différents types de frais applicables lors d’une transaction immobilière. Comment les frais de notaire se calculent-ils ? Comment les estimer et potentiellement les réduire ? Autant de questions que nous nous proposons d’aborder pour avoir un aperçu complet du montant des frais de notaire pour un achat immobilier en 2024.
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Les différents types de frais de notaire
Avant toute chose, il faut préciser que la formulation « frais de notaire » est trompeuse puisqu’elle regroupe en réalité une multitude de frais et surtout des taxes destinées au Trésor public (représentant plus de 80 % de la somme versée). Vous comprenez donc que la rémunération du notaire, aussi appelé émoluments, constitue une part réduite du montant total. Par ailleurs, une autre partie de ces frais couvre le coût de certains documents et le paiement d’intervenants comme la conservation des hypothèques.
Ainsi, dans le cadre d’une transaction immobilière, le notaire joue un rôle de collecteur d’impôts. On peut décomposer les frais de notaire de la manière suivante :
- les émoluments du notaire qui correspondent à la rémunération effective de ce dernier pour la rédaction et la signature de l’acte de vente ;
- les frais divers, ou débours, nécessaires à la réalisation des démarches et autres formalités administratives pour assurer l’achat/vente du bien ;
- la contribution de sécurité immobilière (CSI), versée à l’État en vue de la formalité d’enregistrement et de publicité foncière ;
- les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), un impôt qui prend la forme d’un droit d’enregistrement et de taxe de publicité foncière et qui représente la quote-part la plus importante des frais de notaire.
À noter : il est tout à fait possible d’effectuer des simulations, notamment auprès de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), afin d’obtenir une estimation des frais engendrés par l’achat d’un bien immobilier.
Les montants des frais de notaire en 2024
Distinction entre l’achat dans l’ancien et le neuf
En 2024, les frais de notaire dans l’immobilier ancien tournent autour de 7 à 8 % du prix d’achat. Plus élevés que dans le neuf, ils sont constitués en majorité des droits de mutation. Dans le neuf, les frais correspondent à 2 à 3 % du prix du bien.
L’écart conséquent entre l’ancien et le neuf s’explique par le fait que la taxe de publicité foncière (TPF) s’élève à 0,715 % dans le neuf contre 5,80 % dans l’ancien. Ces frais réduits ne sont donc applicables que pour des logements n’ayant jamais été habités. On parle ici de logements à construire ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Un bien construit même récemment (moins de cinq ans) ne peut y prétendre.
Détails des frais de notaires en 2024
Certains frais applicables à un achat immobilier sont relativement réduits tandis que d’autres sont conséquents. Dans l’ordre croissant, on peut ainsi relever les frais de notaire suivants :
- La contribution de sécurité immobilière correspond à 0,10 % du prix du bien. Pour un bien de 400 000 euros, on l’estime à 400 euros.
- Les frais de formalités nécessaires à la préparation de la vente représentent environ 1 500 euros. C’est une avance faite par l’acquéreur au profit du notaire. Ce dernier ajuste le montant de la facture une fois la vente effectuée.
- Les émoluments de notaires ou honoraires sont plafonnés et dégressifs en fonction de la valeur du bien vendu. Le dernier barème en vigueur pour 2024 est le suivant :
- De 0 à 6 500 euros = 3,87 %
- De 6 500 à 17 000 euros = 1,596 %
- De 17 000 à 60 000 euros = 1,064 %
- Plus de 60 000 euros = 0,799 %
À titre d’exemple, pour l’achat d’un bien valant 400 000 euros, les émoluments s’élèvent à 3 600 euros HT environ auxquels il convient d’ajouter la TVA.
- Les droits de mutation à titre onéreux cumulent une multitude de coûts pour l’acheteur qui correspondent en moyenne à 5,80 % du prix de vente du bien. Ainsi, pour un bien de 400 000 euros, il faut compter environ 23 200 euros de frais.
Comment économiser sur les frais de notaire en 2024 ?
Comme détaillé précédemment, la notion de frais de notaires recoupe une multitude de taxes qui sont elles-mêmes fixées par l’État. En principe, les frais de notaires ne sont pas des honoraires que l’on peut négocier aisément comme c’est le cas avec d’autres professions.
Cependant, depuis 2016, les notaires ont une marge de manœuvre pour effectuer une remise sur leurs émoluments et ainsi réduire les frais pour l’acheteur. Cela reste très encadré puisque cette remise a été plafonnée à 20 % depuis le 1er janvier 2021 (10 % avant cette date). Elle ne peut s’appliquer que sur une transaction immobilière d’une valeur vénale supérieure à 100 000 euros.
En l’état, l’acquéreur d’un bien immobilier ne dispose pas d’autres alternatives si ce n’est de négocier directement le prix du bien avec le vendeur. À ce titre, il convient de préciser que ces frais globaux sont habituellement payés par l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente. Toutefois, il est possible de prévoir une prise en charge par le vendeur afin de diminuer les frais de notaires lors de l’achat.
Conclusion
Comme vous le comprenez, la formulation « frais de notaire » est très générique et recoupe une multitude de sommes qui sont à régler lors de l’achat d’un bien immobilier en 2024. De plus, il n’est pas évident d’établir exactement quels sont les frais de notaire. Ils dépendent, en effet, de plusieurs facteurs tels que le prix de l’immobilier, le lieu de l’achat et le type de bien acheté (maison, appartement, terrain, etc.).
Pour autant, il est possible de réaliser des estimations chiffrées grâce à des simulations qui prennent en compte la ventilation des différents frais, taxes, émoluments… Vous pouvez aussi demander au notaire une évaluation de ces frais avant de signer une promesse de vente ou un compromis de vente.
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