Par définition, la résidence secondaire se présente comme un logement non occupé la majeure partie de l’année (moins de 8 mois dans l’année selon les dispositions de la loi Alur).
Mais paradoxalement, malgré son faible taux d’occupation, les propriétaires de résidences secondaires doivent faire face à de nombreuses dépenses et engagements financiers : impôts locaux, entretien de l’intérieur et du jardin, travaux de rénovation/réparation, consommation d’eau/chauffage/électricité, assurance habitation…
Pour cette raison, bon nombre de propriétaires n’hésitent plus aujourd’hui à mettre en location leurs résidences secondaires pour couvrir leurs dépenses, et dans certains cas, pour dégager un revenu complémentaire.
Pour autant, se lancer dans l’aventure de la location saisonnière, touristique ou de longue durée de sa résidence secondaire ne s’improvise pas. Une multitude de précautions et de problématiques sont à prendre avant de s’engager sur cette voie.
En effet, comment procéder pour louer sa résidence secondaire ? Faut-il privilégier une location de longue durée ou bien saisonnière ? Quelle sera la fiscalité applicable à votre bien ? Comment assurer la gestion locative de cette résidence ?
Voici nos réponses.
Pourquoi louer sa résidence secondaire ?
Au-delà des nombreuses dépenses allant de pair avec la détention d’une résidence secondaire, il convient également de rappeler que dans la majorité des cas, les propriétaires passent par un crédit immobilier qu’il va falloir également rembourser.
Mises bout à bout, toutes ces dépenses récurrentes peuvent alors peser lourd dans un budget…Le motif financier et l’objectif de pouvoir générer un revenu supplémentaire restent par conséquent l’une des premières motivations des propriétaires.
Sur la forme, pour mettre en place une location de résidence secondaire, il conviendra d’établir un bail. Ce dernier dépendra du type de location : saisonnière ou bien de longue durée. Mais, quel qu’il soit, ce bail aura l’avantage d’être moins contraignant et encadré qu’un bail relatif à une résidence principale.
En effet, les termes du contrat (durée du préavis, délai de location, loyer exigé…) peuvent être librement définis entre les parties prenantes.
Pour le propriétaire, la contrepartie de cette liberté rédactionnelle, c’est qu’il faudra tout de même se conformer aux dispositions de la loi Alur. Ces dispositions imposent notamment la non-reconduction tacite du bail, le fait que le l’accueil des nouveaux locataires doit se faire physiquement, que le logement doit toujours être remis en état après un départ, ou encore le fait que ce logement ne soit pas la résidence principale du locataire.
Opter pour la location saisonnière ou de longue durée ?
Il existe deux principales stratégies de location pour une résidence secondaire.
Dans le premier cas, il s’agit de mettre en place une location saisonnière avec une stratégie de location à la nuitée ou à la semaine susceptible de générer des rentrées d’argent conséquentes avec la récurrence des réservations, surtout si le bien se situe dans une zone très recherchée ou touristique ; de quoi couvrir les frais inhérents au bien !
Il existe par ailleurs aujourd’hui une multitude de plateformes gratuites et simplistes pour créer et gérer ses annonces et réservations comme Airbnb, Booking, Abritel…
Dans le second cas, il s’agit de faire de la location longue durée pour loger des étudiants pendant toute leur année de cours ou un professionnel qui aurait besoin d’un logement.
Les démarches légales obligatoires pour louer sa résidence secondaire
Les démarches à effectuer auprès de la mairie
Un des points préalables à toute location de sa résidence secondaire consiste à faire une déclaration à la mairie du lieu de situation géographique de votre bien.
Cette formalité est relativement simple puisqu’il suffit de remplir le formulaire CERFA n°14004*02 à transmettre par lettre recommandée avec AR. Certaines mairies permettent également de faire cette déclaration de votre meublé de tourisme directement en ligne avec l’adresse suivante : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14321
Autre point à connaître, certaines mairies peuvent exiger une autorisation de changement d’usage et une déclaration d’activité auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE). En 2022, il y avait un peu moins de 100 communes dans ce cas de figure ; celles de plus de 200.000 habitants, ou bien celles de plus de 50.000 habitants, situées en zones tendues. L’objectif est ici de limiter, encadrer et contrôler ces meublées de tourisme.
Les démarches à effectuer auprès des impôts
En tant que propriétaire, le premier réflexe est de vous inscrire gratuitement au répertoire Sirène de l’INSEE pour déclarer le début de votre activité.
Pour ce faire, il convient de vous adresser au greffe du tribunal de commerce de la situation géographique du logement. Par la suite, un numéro SIRET sera attribué et devra être reporté sur votre déclaration complémentaire de revenus.
Par ailleurs, selon la situation du bien à louer, il pourra être prévu le paiement d’une cotisation foncière des entreprises (CFE). Vous devez vous renseigner auprès du service des impôts des entreprises (SIE) pour vérifier ce point.
À noter : Dans l’hypothèse où vous feriez appel aux services d’une plateforme de location, cette dernière devra fournir un document mentionnant le montant brut des transactions effectuées lors de l’exercice précédent.
Les autres démarches à anticiper
Il existe une multitude de démarches à ne pas omettre.
La première d’entre toutes concerne la location d’un appartement. Il faudra préalablement à toute location vérifier dans le règlement de copropriété l’autorisation de faire de la location saisonnière dans l’immeuble.
C’est un point capital car de plus en plus de copropriétés refusent ce genre de prestation à cause des nuisances occasionnées pour les résidents de l’immeuble (vas et viens des touristes, bruit, dégradation…).
Par ailleurs, les autres démarches concernent la collecte des taxes de séjour (imposée par certaines communes) ou encore le besoin de souscrire une assurance complémentaire pour le logement couvrant cette activité de location.
Il y a également la nécessité de rédiger un contrat de location dédié à cette activité, sans oublier également d’effectuer un inventaire des biens présents et un état des lieux d’entrée et de sortie.
Fiscalité : comment déclarer les revenus issus de la location de sa résidence secondaire ?
La fiscalité appliquée à une résidence secondaire diffère nettement de celle d’une résidence principale.
En effet, dans l’hypothèse où la résidence secondaire est louée meublée (ce qui représente la majorité des cas), alors les loyers perçus ne figureront plus dans la catégorie des revenus fonciers, mais bien celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces derniers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
À partir de là, deux possibilités se présentent au propriétaire :
- Déclarer ses revenus au régime du « micro-BIC » ; ce régime donne droit à un abattement forfaitaire de 50 %.
- Déclarer ses revenus au régime du « BIC réel » ; ce régime permettra de déduire les charges réelles et l’amortissement du bien.
Pour rappel, selon les cas, le propriétaire pourrait se voir assujetti à la taxe de séjour ainsi qu’à la cotisation foncière des entreprises (CFE).
A noter : Pour lutter contre les logements vacants de longue durée que peuvent représenter les résidences secondaires, un amendement au projet de loi de finances pour 2023 est venu alourdir la taxation pour les propriétaires. En effet, toutes les communes de France présentant une importante concentration de résidences secondaires pourront dorénavant augmenter la taxe d’habitation sur ces biens jusqu’à 60 %.
Comment louer sa résidence secondaire, étape par étape
Louer via une plateforme ou une agence ?
Une question primordiale que devra se poser tout propriétaire désireux de louer sa résidence secondaire concerne la mise en place de la location. Recours à une plateforme spécialisée ou passez par une agence locale ?
La réponse dépendra finalement de votre disponibilité pour gérer votre bien. Le plus simple est de confier son bien en gestion locative à une agence immobilière locale.
Vous bénéficierez ainsi de la mise en place des annonces, visites, gestion des réservations, ménage, réparation… Ces services vous coûteront un certain montant défini dans le contrat avec l’agence et qui s’imputera sur la perception de vos loyers et revenus.
Autre cas de figure, le propriétaire organise lui-même ses locations grâce à une plateforme de diffusion et de réservation. Parmi les grands noms du secteur, on retrouve Airbnb, Booking, Interhome, Abritel…
Cela vous offrira de la visibilité y compris à l'international et le coût d’utilisation de la plateforme est relativement modeste, mais à ce prix, vous serez amené à tout gérer vous-même. Il vous faudra donc multiplier les compétences : rédaction de l’annonce, visites, prise de photo, ménage…
Fixer le loyer de sa résidence secondaire
Le choix entre agence ou plateforme amène au point délicat suivant : la fixation du prix de la location.
Si vous passez :
- par une agence, vous pourrez être conseillé sur les tarifs qui s’appliquent habituellement dans le secteur pour la nuit ou la semaine.
- par une plateforme, le propriétaire se devra de faire ses propres recherches pour estimer un juste prix de la valeur de son bien à la location.
Une chose est sûre, dans les deux cas, vous devez être en mesure de connaître le barème tarifaire de votre bien à la nuitée, le week-end ou encore la semaine, et cela en fonction de la saison (basse, moyenne et haute saison).
Comment conclure la location (bail, état des lieux, assurance…) ?
À la différence d’une location de résidence principale, les termes utilisés dans un contrat de location de résidence secondaire apparaissent plus souples. En effet, rien n’empêche le propriétaire bailleur de fixer librement le montant du loyer, les modalités et conditions de location, mais aussi la durée.
Quoi qu’il en soit, un état des lieux doit être établi le plus précisément possible à chaque nouvelle réservation. Des assurances dédiées à ce bien doivent également être souscrites, idéalement en formule multirisque habitation.
Enfin, il peut être pertinent pour le propriétaire de demander une garantie de paiement de loyer pour se prémunir des impayés.
Faut-il faire classer son bien pour mieux le louer ?
Pour se démarquer de la concurrence, un propriétaire peut décider de faire classer son bien. À ce titre, il en existe une multitude comme le label Gîtes de France, Tourisme et handicap, Clévacances….
Sur la forme, le coût estimé est d’environ 200 euros avec à la clé, la possibilité de mettre en avant la qualité du logement, ses services premiums, son confort…Cet effort fait par le propriétaire lui permettra d’obtenir un abattement de 71% sur les revenus, mais également une diminution du prix de la taxe de séjour.
À noter : Pour engager les démarches de classement du bien, il faudra remplir le cerfa n°11819*03.
Se préparer à la gestion locative de sa résidence secondaire
Si certains propriétaires préfèrent déléguer la gestion de leur résidence secondaire à une agence, il est aussi possible de s’armer de courage et de s’en charger soi-même.
Dans ce cas de figure, le propriétaire doit garder à l’esprit que le niveau de confort proposé doit être « fonctionnel et esthétique ». Il faut un minimum d’équipement, assurer la propreté, proposer un intérieur neutre et sans effets personnels (photos de famille, souvenir de voyage…).
Le propriétaire doit également se rendre disponible pour gérer les contrats, les états des lieux, assurer les réservations, mais aussi les imprévus comme des réparations à effectuer.
À défaut de se tourner vers une agence de gestion locative, de plus en plus de propriétaires s’orientent parfois vers une autre alternative : les services de conciergerie privée.
Ces dernières sont rémunérées à la tâche avec des prestations et des tarifs variables. Certaines conciergeries proposeront des services basiques (remise des clés, ménage, blanchisserie). D’autres proposeront des prestations haut de gamme (disponibilité 24/24, livraison de repas, chauffeur privé…).
Conclusion
À présent, vous êtes en mesure de mieux appréhender les éléments clés nécessaires à la bonne compréhension du régime des locations saisonnières. Si ce dernier présente de nombreux avantages pour un propriétaire souhaitant s’assurer un complément de revenus, il ne faudra pas occulter les différentes démarches tant administratives que fiscales ainsi que les diverses contraintes que peut engendrer ce type de location.
Laisser un commentaire