Investissement locatif à Paris : Retour sur le 12e arrondissement

Un projet d’investissement immobilier à Paris ? Populaire et résidentiel, le 12e offre de nombreuses opportunités, à condition de bien définir vos attentes et de dresser un état des lieux précis du marché. 

Découvrez les différents quartiers : Bel-Air, Bercy, Quinze-Vingts et Picpus ainsi que les biens à privilégier. Profitez de notre guide complet pour optimiser votre investissement locatif à Paris 12.

Acheter pour louer à Paris 12 : tour d’horizon

Dresser ce bilan permet d’avoir en tête les paramètres essentiels et ceux qui ont des conséquences sur le rendement de votre placement.  

Les données à maîtriser

Tout d’abord, il est essentiel de définir l’objectif de votre investissement. Il en existe plusieurs : 

• profiter d’un dispositif de défiscalisation ; 
• acquérir un pied-à-terre parisien ; 
• construire un patrimoine ; 
• percevoir des revenus réguliers grâce aux loyers. 

Puis, précisez votre projet en vous penchant sur des variables telles que : 

• le budget à prévoir, selon le prix moyen du mètre carré ; 
• les quartiers abordables ou ceux très prisés ;  
• la demande locative et le type de bien ; 
• les exigences légales. 

L’activité immobilière du 12e

Avec une superficie de 16,3 km², le 12e arrondissement est un des plus grands de la capitale et il accueille 140 311 habitants. À titre de comparaison, il est dix fois plus vaste que le 4e arrondissement et la densité de population y est deux fois plus faible.

Situé sur la rive droite de la Seine, il compte 87 660 logements. Parmi eux, 85 % sont des résidences principales et les locataires y sont majoritaires (70 %). Ces derniers restent en moyenne plus de 11 ans dans leur habitation. 

Entre 2000 et 2021, le prix des biens n’a cessé de croître. En revanche, depuis 2 ans, cette augmentation a connu un coup d’arrêt (-10 %). En cause, plusieurs facteurs dont : 

• l’inflation ; 
• la remontée des taux d’emprunt ; 
• la plus grande exigence des acheteurs sur la qualité des biens. 

La période est propice aux investisseurs qui peuvent saisir de belles occasions. 

La rentabilité de votre investissement locatif

Pour déterminer le rendement de l’opération, évaluez la rentabilité brute de chaque bien que vous ciblez. Pour cela, calculez le ratio suivant : 

Loyer annuel / Prix d’achat

Dans un second temps, pour affiner votre sélection, vous pouvez inclure les charges et les frais en appliquant la formule de rentabilité nette suivante : 

Loyer annuel — Charges / Prix d’achat + Frais 

Un spécialiste de l’immobilier peut vous accompagner et vous présenter les avantages supplémentaires d’un investissement dans le 12e (patrimonial, plus-value, tension locative élevée).  

Les chiffres fin 2023

Dans le 12e arrondissement, les coûts moyens relevés au 1er décembre 2023 sont les suivants : 

• 8 997 € pour un appartement ; 
• 8 630 € pour une maison. 

Pour mettre en perspective ces montants et déterminer les rentabilités associées, penchons sur deux cas réels de logement en vente, début décembre 2023. 

On peut constater que le prix d’achat conditionne en grande partie le niveau de la rentabilité annuelle. 

Les secteurs du 12e arrondissement

Le 12e est une zone résidentielle divisée en 4 parties. Zoom sur les qualités de chaque quartier et le budget à prévoir pour y investir.  

Bel-Air

Ce secteur englobe la moitié nord du bois de Vincennes avec le célèbre Parc floral, le Zoo de Paris et le jardin d’agronomie tropicale. On y trouve également le palais de la Porte Dorée avec le musée national de l’Immigration. 

Les amateurs de balades urbaines peuvent profiter de la Petite Ceinture du 12e - une ancienne voie ferrée - et de la Coulée verte René-Dumont. Les familles apprécient l’offre d’établissements scolaires et le calme du quartier. 

Les biens commercialisés se négocient autour de 8 708 €/m². Les prix sont relativement homogènes avec une variation de plus ou moins 700 € selon les rues. 

Bercy

Le long de la Seine, cette localisation était autrefois celle où arrivaient les marchandises en provenance de la Bourgogne (vins, bois). Elle a subi une profonde transformation dans les années 80. 

Elle abrite depuis le ministère de l’Économie, des Finances et de l’Industrie et de nombreux bureaux dans le quartier Bercy Village. Les amateurs de spectacles et de sports se pressent à l’Accor Arena, à la cinémathèque française ou au musée des Arts forains. 

Le quartier ne compte que 8 787 habitants, pour les trois quarts locataires. Les données recueillies fin 2023 dessinent le schéma suivant :  

• un prix moyen de 8 811 €/m² ; 
• le mètre carré affleure ou dépasse les 10 000 € dans les rues adjacentes au parc de Bercy ; 
• les biens les plus accessibles se situent vers les voies de chemin de fer (rue de Coriolis, rue Nikolaï). 

Picpus

Entre Nation et Charenton-le-Pont, le quartier se déploie autour de la place qui a lui donné son nom. Rivalisant avec Bel-Air en matière d’espaces verts, il accueille la partie sud du bois de Vincennes et le jardin de Reuilly. Il comprend aussi l’Université Sorbonne Nouvelle Paris 3, ce qui en fait un lieu idéal si vous souhaitez acheter un studio pour le louer en meublé à des étudiants. 

La fourchette haute des prix s’observe à Nation (par exemple, 10 144 € le mètre carré impasse des Arts). Les biens affichés entre 7 700 € et 7 900 €/m² sont situés vers le boulevard périphérique. Le prix moyen s’établit pour sa part à 8 873 €/m².

Quinze-Vingts

Délimité par le canal Saint-Martin, la Seine et Bastille, le secteur Quinze-Vingts abrite la gare de Lyon et la place d’Aligre. C’est le quartier le plus prisé du 12e avec son marché rue d’Aligre, ses bars et ses commerces. On y trouve aussi l’opéra Bastille, le viaduc des Arts ainsi que le port de plaisance Paris-Arsenal. 

Il est plébiscité par les jeunes cadres et les prix observés sont les suivants : 

• 10 914 €/m² vers la place de la Bastille ; 
• 8 663 €/m² lorsque l’on se rapproche de la place du colonel Bourgoin ;
• 9 671 €/m² en moyenne. 

Les biens disponibles sur le marché

Ateliers transformés en loft vers Picpus, appartements haussmanniens dans le secteur Quinze-Vingts ou résidence contemporaine à Bercy, le 12e propose une grande diversité de biens immobiliers. En effet, contrairement à l’hypercentre, la construction est plus échelonnée dans le temps (voir graphique ci-dessous). 

On dénombre seulement 584 maisons et même si les typologies sont assez variées, les 2 pièces dominent légèrement. 

Les bénéfices d’un investissement locatif dans le 12e

Le 12e propose de nouveaux projets immobiliers, des prix attractifs conjugués à une forte demande locative et une bonne qualité de vie. 

Un secteur en pleine réhabilitation

Le 12e arrondissement a fait l’objet depuis de nombreuses années de grands projets de réhabilitation (caserne de Reuilly, gare de Lyon-Daumesnil). Le plus conséquent est sans aucun doute celui de Bercy-Charenton. Ce secteur, enclavé et doté d’infrastructures lourdes, va bientôt faire peau neuve. Sur 80 hectares, devraient prochainement émerger des logements, des commerces et des équipements publics (écoles, complexes sportifs et crèches). 

Tension locative au plus haut et biens abordables 

Cet arrondissement peu touristique attire les familles et les jeunes couples. Ils apprécient son calme, ses équipements et le bois de Vincennes tout proche. Un 2 pièces ou un 3 pièces proposé en location nue trouvera facilement un locataire. 

En parallèle, l’implantation de l’Université Sorbonne Nouvelle à Picpus a augmenté l’attrait des étudiants pour cette localisation. Un studio loué en meublé représente alors une nouvelle option d’investissement locatif. 

Enfin, envisagez l’achat d’un bien pour la location aux entreprises, près de Bercy. Ces dernières sont constamment à la recherche d’appartements pour loger leurs collaborateurs. 

Services et culture à proximité

Les habitants du 12e bénéficient d’une très bonne qualité de vie. Ils disposent d’un grand nombre de commerces, de restaurants et de cafés à quelques minutes à pied de leur logement. 

De plus, ils profitent des salles de spectacles avoisinantes, de la coulée verte et du bois de Vincennes pour se détendre. Enfin, la zone est très bien connectée au reste de la Capitale grâce aux RER A et D, au métro, au tramway et au Transilien. 

Les inconvénients à considérer

Pour les personnes à la recherche d’un quartier animé, le 12e n’arrive pas en tête de liste. De plus, les propriétaires de voiture décrivent un secteur congestionné par les bouchons. En revanche, le déploiement des pistes cyclables fait le bonheur des amateurs de vélo. 

Une fois étudiés les désagréments pour les locataires, voyons les éléments à prendre en compte du point de vue de l’investisseur. En effet, pour optimiser votre placement locatif, vous devez intégrer dans votre réflexion : 

• le plafonnement des loyers qui limite la rentabilité ; 
• la qualité variable des biens et notamment leur classe énergétique ; 
• les travaux de rénovation à prévoir ; 
• la réglementation sur la location des passoires thermiques. 

Vous souhaitez en apprendre davantage sur les opportunités du 12e ? Contactez nos conseillers Paris Attitude, ils vous présenteront également nos prestations de gestion locative.

Découvrez un autre arrondissement de Paris avec notre article sur le 13e.