Investissement locatif à Paris : Focus sur le 15e arrondissement

Au sud-ouest de la capitale, le 15e arrondissement offre un mélange audacieux - mais réussi - de gratte-ciels futuristes, d’immeubles haussmanniens et de quartiers cosy. Mêlant les zones commerciales, résidentielles et d’affaires, ce secteur est très recherché par les investisseurs. 

Un investissement locatif dans le 15e est-il rentable ? Découvrez la synthèse réalisée par les experts de Paris Attitude et préparez votre achat efficacement. 

Acheter pour louer dans le 15e : l’état des lieux

Un projet bien préparé passe par l’analyse des données du marché : retrouvez celles relatives au 15e. 

Les notions de base

Avant toute acquisition d’un bien destiné à la location, il est essentiel de se poser les bonnes questions. La première concerne vos objectifs. Vous pouvez par exemple songer à : 

• générer un complément de revenus pour votre retraite ;
• alléger vos impôts grâce à un dispositif de défiscalisation ; 
• construire un patrimoine pour mettre vos proches à l’abri. 

En fonction de vos attentes, vous pouvez cibler un bien neuf ou ancien, le profil du locataire et le type de location à proposer. 

Par exemple, si vous envisagez de réduire votre imposition, plusieurs options s’offrent à vous : 

• acheter dans le neuf en Pinel ; 
• investir dans l’ancien avec travaux avec le dispositif Denormandie ; 
• choisir la location meublée en profitant du statut LMNP. 

Enfin, de nombreux paramètres extérieurs vont affecter votre projet et le budget nécessaire, comme :  

• la localisation du bien et sa surface ; 
• l’état du marché immobilier et les prix pratiqués ; 
• la réglementation parisienne en matière de location saisonnière ou de plafonnement des loyers. 

Les évolutions du parc immobilier

Délimité par les 6e, 7e, 14e et 16e arrondissements, le 15e s’étend sur 8,5 km² au sud-ouest de la capitale. C’est le secteur le plus peuplé de Paris : environ 230 000 personnes y résident. On y dénombre 151 950 logements, soit près du double du parc immobilier du 14e (et 5 fois plus que celui du 6e). La répartition habitat principal et habitat secondaire est le suivant : 

Près des deux tiers des habitants sont locataires et ils demeurent en moyenne 9,8 ans dans leur logement. Grâce à cette fidélité, un investisseur qui cible le 15e arrondissement est assuré d’un taux d’occupation optimal.

Cette stabilité traduit également l’intérêt que suscite le secteur, intérêt que l’on retrouve dans l’évolution des prix du marché. En effet, ceux-ci ont subi une croissance continue entre 1997 et 2020. Depuis, on assiste, comme presque partout en France, à un repli de l’immobilier. Le mètre carré a perdu presque 6 % en 2023. En revanche, la tendance globale sur la décennie écoulée reste positive (+ 12,2 %). 

La performance des logements à Paris 15

Généralement, la rentabilité d’un bien dans la Capitale se situe autour de 3 %. Même si cette valeur est moindre que celle observée dans les métropoles françaises, un investissement locatif à Paris 15 présente d’autres atouts : 

• l’absence de vacance locative qui assure des loyers réguliers ;
• une plus-value à long terme ; 
• un emplacement de prestige. 

Les prix pratiqués en 2024

Les valeurs observées au 1er janvier 2024 dressent les moyennes suivantes pour les logements du 15e : 

Les loyers pratiqués vont de 24,8 € à 39,5 €/m² avec une moyenne de 30,4 €/m². 

Étude de cas : prenons deux biens en vente début 2024 et calculons leur rentabilité brute. 

Bon à savoir : Le premier bien est vendu loué. Ces types de vente permettent une plus grande marge de négociation, allant parfois jusqu’à 10 % du prix du marché. 

Par ailleurs, ces propriétés affichent toutes les deux un DPE F. Il est impossible d’augmenter le loyer et elles seront interdites à la location à partir du 1er janvier 2028. Toutefois, après travaux, la vue exceptionnelle offerte par le deuxième bien sur le dôme des Invalides justifierait la mise en place d’un complément de loyer. 

Les secteurs du 15e arrondissement

De l’hôpital européen à la Tour Montparnasse, le 15e mêle des ambiances variées et propose une large palette de logements et d’activités. Focus sur les spécificités de chaque quartier. 

Grenelle

Bien qu’il soit limitrophe de la tour Eiffel et du Champ-de-Mars, Grenelle a su conserver une atmosphère de village. Il possède de nombreuses boutiques, des marchés, des restaurants et le centre commercial Beaugrenelle. En parallèle, l’école d’ingénieurs ECE compte plus de 2500 étudiants. Enfin, les familles apprécient ses structures d’accueil et d’enseignement. 

C’est la localité la plus attractive de tout le 15e avec un prix moyen au mètre carré de 10 100 €. L’écart budgétaire dépasse les 4 000 € entre : 

• la rue la plus chère (avenue de la Motte-Picquet) à 13 184 € ; 
• et la rue la moins chère (square Émile Zola) à 8 623 €.

Necker

Le quartier Necker comporte de grands édifices publics. On y trouve la gare Montparnasse, l’Institut Pasteur, l’hôpital Necker-Enfants Malades et le lycée Buffon. Rénové dans les années 70, il abrite également des immeubles modernes d’habitation et de bureaux. Enfin, plusieurs musées sont plébiscités par les amateurs de culture, d’histoire et de sciences : le musée de la Poste, le musée Bourdelle et le musée Pasteur. 

En matière de budget, il se classe à la seconde marche du podium. Ici, les prix avoisinent : 

• 14 570 €/m², rue du Cherche-Midi ; 
• 8 517 €/m², rue Platon ; 
• 9 931 €/m², en moyenne. 

Saint-Lambert

Ce secteur est apprécié des résidents pour son animation, ses commerces et ses différentes ambiances. La cité d’artistes La Ruche côtoie le parc Georges Brassens, le palais des sports et le parc des expositions de la porte de Versailles. 

C’est ici que les investisseurs peuvent négocier le mètre carré au plus bas. La moyenne s’établit à 9 096 € avec une variation de 1 000 € à la hausse ou à la baisse selon les rues. Le centre du quartier est très prisé (rue de Vaugirard) alors que le sud-est reste plus accessible.   

Javel

Javel est connu pour ses immeubles de bureaux où sont rassemblées chaînes de télévision et grosses entreprises comme France Télévisions, Canal + ou encore Microsoft. 

On y trouve également le ministère des Affaires étrangères et la DGAC. De vastes espaces verts sont présents : le parc André-Citroën, le square Violet, la petite ceinture du 15e et le parc Suzanne-Lenglen. Les valeurs relevées début 2024 sont synthétisées ci-dessous : 

Les biens à acquérir

Le logement représentatif du 15e arrondissement est : 

• un appartement, les maisons constituent seulement 0,6 % du parc immobilier ;  
• ancien, près des trois quarts des immeubles ont été construits entre 1919 et 1990 ; 
• composé de 2 pièces, comme le montre le graphique ci-dessous. 

Le 15e est un bon exemple de cohabitation architecturale. Vous pouvez trouver : 

• de l’haussmannien et du style Empire vers Grenelle et Necker ; 
• des gratte-ciels et des constructions récentes au sud de l’arrondissement. 

Investir dans le 15e : les points intéressants

Synthétisons les points forts de ce secteur pour votre placement locatif. 

Une localisation aux nombreux pôles d’attraction

Vaste et doté d’une population importante, le 15e regroupe les conditions idéales pour investir. Il draine de nombreux emplois et les commerces sont présents sans que les lieux culturels ou les espaces verts soient oubliés. 

Une demande locative forte 

51 % des résidents du quartier sont des cadres ou des chefs d’entreprise. On note aussi une importante demande de la part des étudiants et des familles. Enfin, la présence de la gare Montparnasse le rend attractif pour les touristes qui en font un point de chute pour leur séjour parisien. 

Avec une offre inférieure à la demande locative, un investisseur loue rapidement dans le 15e et les périodes de vacance sont quasi inexistantes. Prenons par exemple un studio meublé, il est possible de le proposer : 

• en location saisonnière ; 
• en location aux entreprises qui cherchent des logements pour leurs collaborateurs ; 
• en location longue durée à des étudiants. 

Espaces verts, patrimoine et services

Le 15e est le paradis des sportifs, des flâneurs et des familles, avec plus de quarante parcs, jardins et squares, sans oublier les berges de la Seine. Grâce à sa grande richesse culturelle, les amateurs d’art, de musées, de théâtre et d’architecture peuvent satisfaire toutes leurs passions. Enfin, les résidents mettent en avant la qualité des services de proximité et l’offre de transports (métro, RER, TGV, tramway).

Les paramètres à prendre en compte

D’un point de vue purement stratégique, nous vous conseillons de rester rationnel pour optimiser votre investissement. Tenez compte des éléments suivants. 

• Le plafond du loyer : les caractéristiques du bien autorisent-elles un complément de loyer qui permet d’augmenter la rentabilité ?  
• La qualité des biens : les passoires thermiques (DPE F ou G) nécessitent des travaux dans un futur proche. Leur coût doit être intégré dans votre calcul, mais vous pouvez solliciter des aides de l’État pour la rénovation. 

Nos conseillers sont des spécialistes et peuvent vous guider à chaque étape : sélection du bien, mise en location, gestion locative, respect de la réglementation. Discutons ensemble de votre projet !  

Découvrez un autre arrondissement de Paris avec notre article sur le 16e !