Investissement locatif à Paris : Analyse du 10e arrondissement

Autrefois quartier populaire, le 10e arrondissement de la Capitale est devenu tendance et très prisé. Entre République et Stalingrad, ce secteur attire désormais les jeunes et les familles, et il rassemble tous les critères pour réaliser un investissement locatif à Paris. 

Avant de vous lancer dans ce projet immobilier, consultez la synthèse élaborée par nos conseillers chez Paris Attitude. Rendement, évolution du marché, localisations : on vous dit tout. 

Investir à Paris 10 : les éléments essentiels

Décryptez le marché immobilier du 10e, ses évolutions, la rentabilité d’un bien et les facteurs significatifs. 

Les données importantes

Il est indispensable de connaître les paramètres qui ont un impact sur la performance globale de votre opération : 

• Le type de bien, sa taille et sa localisation : ces éléments conditionnent à la fois le prix d’achat, la demande et la catégorie de locataires, mais aussi la valeur locative du logement. 
• La qualité du logement : si le bien est trop ancien, des travaux sont éventuellement à prévoir avant de pouvoir le louer. 
• La réglementation : renseignez-vous sur les mesures d’encadrement des loyers et sur les contraintes en cas de location saisonnière. 
• Vos objectifs : souhaitez-vous investir pour défiscaliser, constituer un patrimoine ou générer un revenu complémentaire ? Cerner vos motivations permet d’anticiper le rendement attendu et d’effectuer une sélection plus pertinente des biens. 

L’état du marché immobilier dans le 10e

D’une superficie de 2,9 km², le 10e arrondissement de la Capitale compte près de 60 000 logements. Parmi les 83 459 habitants recensés, plus de 58 % sont locataires. En moyenne, l’ancienneté d’emménagement s’élève à : 

• 8,7 ans pour les locataires ;
• 16,3 ans pour les propriétaires.

Si l’on observe les variations du prix du mètre carré, deux grandes tendances se dessinent : 

• un repli depuis un an (-8 %), dû notamment au durcissement des attributions de crédit immobilier ; 
• malgré cela, une hausse globale de 19 % sur la décennie.  

Une opération immobilière intéressante

 Afin de vous assurer de la viabilité économique du projet, calculez sa rentabilité brute en divisant le loyer annuel par le prix d’achat. Pour vous donner un ordre de grandeur, le rendement d’un investissement locatif parisien se situe aux alentours des 3 %. 

Comme le prix du mètre carré est moins élevé dans le 10e que dans les arrondissements de l’hypercentre, vous augmentez la rentabilité en ciblant ce secteur.  

Les chiffres actualisés

Les valeurs moyennes relevées au 1er novembre 2023 sont les suivantes : 

• 9 275 €/m² pour un appartement ; 
• 10 295 €/m² pour une maison ; 
• 30,5 €/m² pour le loyer. 

Un exemple concret ? Voilà deux studios mis en vente fin 2023. Tous les deux sont situés dans le 10e, mais pas dans le même quartier. Analysons leur rentabilité. 

À noter : le premier bien est classé G, il sera impossible de le louer en l’état au 1er janvier 2025. Il est recommandé d’intégrer le coût des travaux dans le calcul de la rentabilité. Le second bien est vendu loué. Vous pouvez déjà compter sur un loyer de 921 €/mois charges comprises, jusqu’en juillet 2024. En revanche, comme c’est une passoire thermique, vous ne pouvez plus augmenter le loyer sans réaliser une rénovation énergétique. 

La physionomie du 10e arrondissement

Bien choisir le quartier ou la rue est primordial pour garantir une bonne attractivité. Le point sur les 4 secteurs de Paris 10. 

La Porte Saint-Denis

Les commerces de bouche et les restaurants de cuisines internationales confèrent à ce quartier une atmosphère chaleureuse et cosmopolite. Les amateurs de culture fréquentent le mythique club de jazz New Morning ou la médiathèque Françoise Sagan. 

Les prix restent assez uniformes dans le secteur : le mètre carré se négocie aux alentours de 9 500 €, avec des variations allant de 8 724 € à 10 271 €.

La Porte Saint-Martin

Cette zone, qui occupe le quart sud-est de l’arrondissement, est devenue le quartier branché du 10e. Les habitants apprécient ses concept-stores et ses restaurants. Ils aiment aussi l’atmosphère qui s’en dégage, avec l’écluse des Récollets, le quai de Valmy et la passerelle Arletty. 

Enfin, les touristes viennent admirer les lieux de tournage d’Hôtel du Nord ou assister à une représentation au théâtre Antoine ou au Splendid. 

C’est la localisation la plus onéreuse du 10e arrondissement. Prévoyez : 

• un budget moyen d’environ 9 674 € par mètre carré ; 
• des prix légèrement moins élevés aux abords de la gare de l’Est (8 740 €/m²) ;
• des montants un peu plus hauts quand on s’approche du canal (10 748 €/m²) ou de la place de la République (10 888 €/m²).

L’Hôpital Saint-Louis

Ce secteur accueille la seconde partie du canal Saint-Martin ainsi que l’hôpital dont il tire son nom. Les résidents apprécient tout particulièrement la place Sainte-Marthe et ses rues adjacentes. Ce microquartier abrite des ateliers d’artistes, des commerces et des bars. 

Les prix constatés fin 2023 sont les suivants : 

Saint-Vincent-de-Paul

Le secteur Saint-Vincent-de-Paul compte pas moins de deux gares et de deux hôpitaux : 

• la gare de l’Est et la gare du Nord ;
• les hôpitaux Lariboisière et Fernand-Widal. 

Le marché couvert Saint-Quentin permet de dénicher des produits frais venant des quatre coins du monde. Les cinéphiles fréquentent l’élégant Louxor, un cinéma à la décoration égyptienne construit en 1921 et inscrit aux Monuments historiques. 

D’un point de vue budgétaire, c’est le quartier qui est le plus accessible et où l’on trouve aussi les plus gros écarts de prix :  

• 8 570 €/m² en moyenne ; 
• 10 333  €/m², rue de Dunkerque ; 
• 7 348 €/m², boulevard de la Chapelle. 

Les logements disponibles

Comme dans les arrondissements du centre, le parc immobilier du 10e est composé majoritairement d’appartements anciens. Près d’un sur deux date d’avant 1920, avec des appartements haussmanniens dans le quartier Saint-Vincent-de-Paul.

Vous cherchez des architectures plus modernes ? Près de l’Écluse des Morts, côté Hôpital Saint-Louis, vous trouverez des bâtiments construits entre 1975 et 1990. Les 2 pièces sont les biens les plus fréquents.  

Les atouts d’un investissement locatif dans le 10e

Un quartier dynamique, peu prisé des touristes et multiculturel : voilà ce qui fait la force du 10e. 

Un secteur cosmopolite et populaire

Trépidant, le 10e arrondissement est un quartier vivant où se côtoient de nombreuses cultures dans une ambiance de village. Affublé d’une mauvaise réputation il y a quelques années, il est aujourd’hui très prisé des jeunes actifs et des familles pour sa convivialité. 

Une bonne attractivité, mais peu de touristes

Même s’il n’offre pas autant de sites touristiques que les arrondissements voisins, le 10e reste attractif pour les Parisiens. Les commerces, un large réseau d’établissements scolaires ou l’offre culturelle en font un lieu de vie idéal pour les couples avec enfants. Les jeunes actifs apprécient l’atmosphère bohème chic et les étudiants viennent faire la fête sur les berges du canal Saint-Martin. 

De plus, c’est un secteur très bien desservi : métro, RER, mais aussi trains avec la présence des deux gares. Du 10e, il est possible de relier la France et même Londres, Bruxelles ou Amsterdam grâce aux liaisons Eurostar. 

Nous vous conseillons de cibler des jeunes actifs, des couples sans enfant ou des étudiants, en proposant un studio en location meublée ou un T2 en location nue. 

Le renouveau attendu par les habitants

Le 10e a redoré son blason grâce à une mutation en profondeur. Des travaux d’envergure ont permis de réaménager le canal et de rendre piétonne la place de la République. Les abords des quais de Jemmapes et de Valmy sont maintenant métamorphosés et accueillent des lieux branchés où se pressent les locaux. 

La végétalisation du quartier et la rénovation de la gare du Nord pour les prochains JO vont parachever cette transformation. 

Les points à ne pas sous-estimer 

Pour bien réussir votre investissement, il est essentiel de vous faire accompagner par un professionnel qui connaît bien le secteur et les évolutions du marché immobilier. Il pourra vous conseiller sur : 

• l’estimation de la valeur locative et l’encadrement des loyers à Paris ;
• la recherche de locataires et les avantages de la location aux entreprises ;
• l’analyse des DPE et les contraintes réglementaires à venir concernant les passoires thermiques ; 
• le régime le plus intéressant pour alléger la fiscalité sur vos revenus locatifs, comme le statut LMNP. 

Nous pouvons vous épauler dans votre projet d’investissement locatif à Paris 10. Optez pour nos services de gestion locative pour plus de sérénité. 

Lisez notre article, Investissement locatif à Paris : Aperçu du 11e arrondissement.