Investissement locatif à Paris : Décryptage du 8e arrondissement

Vous envisagez d’acheter un appartement parisien pour le louer, mais vous hésitez entre plusieurs quartiers ? Si vous recherchez un arrondissement prestigieux, le 8e est idéal. Avec ses monuments remarquables, ses avenues et ses places mythiques, il séduit les investisseurs aux budgets conséquents. 

Identifiez les éléments à connaître pour réaliser un investissement locatif rentable dans le 8e. Zoom sur l’évolution du marché, le prix des loyers, les zones à cibler et les biens disponibles. 

Investir dans le 8e arrondissement : les informations incontournables

Avant d’acheter pour louer, il est indispensable de bien connaître le marché. Vous devez également déterminer vos objectifs et les éléments qui peuvent affecter le rendement de l’opération.

Les fondamentaux

En premier lieu, il convient de déterminer le but de cet investissement pour orienter au mieux votre sélection. Par exemple, si vous souhaitez bénéficier de temps en temps d’un pied-à-terre parisien, la location saisonnière semble plus pertinente que la location longue durée. Les autres motivations peuvent être : 

• construire un patrimoine ; 
• profiter d’une réduction d’impôts à travers un dispositif de défiscalisation ; 
• assurer un complément de retraite. 

En parallèle, il est important d’évaluer la rentabilité du projet et de maîtriser les facteurs qui l’influencent :  

• la réglementation dont l’encadrement des loyers ou l’interdiction de louer les passoires énergétiques ;
• le coût d’acquisition, dépendant des caractéristiques du logement, mais aussi de la santé du marché immobilier ;
• le montant du loyer et le taux d’occupation du bien.  

Le marché immobilier du 8e

Le 8e arrondissement occupe 3,9 km² sur la rive droite de la Seine, à l’ouest de Paris. Il est limitrophe du 1er arrondissement, mais également du 9e, du 16e et du 17e. Le dernier recensement a dénombré 27 385 logements où vivent 35 631 personnes. Près des deux tiers de ces habitations sont des résidences principales et l’ancienneté d’emménagement est de 12,5 ans.  

Le prestige du quartier et la qualité de vie, attestée par la stabilité des résidents, rendent le 8e arrondissement très attractif. La conséquence directe de cet intérêt constant est un niveau de prix élevé, qui a connu une hausse de 22,7 % en 10 ans. Toutefois, le marché souffre depuis quelques mois de l’augmentation des taux d’emprunt. Les prix ont légèrement diminué, de 1 %, mais c’est assez inédit pour être souligné.  

Le rendement de ce placement locatif 

La première règle quand on investit dans le locatif consiste à assurer le rendement du projet. Pour le déterminer, il faut appliquer la formule suivante : 

Mensualité loyer x 12 / Coût d’acquisition

Bon à savoir : les rendements parisiens se situent aux alentours des 2 à 3 % en moyenne.

L’investissement locatif dans le 8e présente d’autres avantages : 

• un placement sûr, indépendant des variations boursières et qui prend de la valeur à long terme ;
• une demande locative forte et continue qui garantit des revenus réguliers ; 
• la possibilité de revendre le bien rapidement. 

L’analyse des dernières transactions

Les montants relevés au cours du dernier trimestre 2023 montrent les statistiques suivantes : 

• pour un appartement, un prix moyen de 12 262 €/m² ;
• pour une maison, ce montant s’élève à 14 612 €/m².

L’observation des loyers pratiqués indique un loyer moyen de 33,5 €/m². 

Nous vous proposons cet exemple chiffré d’un bien mis en vente fin novembre 2023. 

Le propriétaire peut fixer le loyer dans une fourchette comprise entre le loyer de référence (LR) et un loyer de référence majoré (LR+ 20 %). Comparons les deux cas. 

Notez que le bien est classé F et selon la loi Climat et Résilience : 

• il est impossible d’augmenter le loyer ;
• le logement ne pourra plus être loué en l’état au 1er janvier 2028. 

Les avenues du 8e arrondissement

L’emplacement est un critère essentiel, car il affecte l’attractivité du bien, mais aussi son coût. On observe de grosses variations entre les secteurs. Par exemple, le quartier des Champs-Élysées est 25 à 30 % plus cher que les trois autres. 

Faubourg-du-Roule

Entre la place de l’Étoile et le rond-point des Champs-Élysées, le quartier du Faubourg-du-Roule réussit le mariage entre tourisme et quartier d’affaires. En effet, les visiteurs se pressent pour admirer le célèbre Arc de Triomphe. En parallèle, de nombreux bureaux et sièges sociaux d’entreprises sont implantés dans ce quartier. On y trouve aussi des restaurants et des lieux de spectacle comme la Salle Pleyel. 

Le parc immobilier se compose d’appartements et le mètre carré se négocie en moyenne à 12 429 €. 

Champs-Élysées

Le seul nom des Champs-Élysées fait rêver les touristes, qu’ils viennent de France ou de n’importe quel endroit de la planète. Considérée comme une des plus belles avenues au monde, l’artère abrite des restaurants étoilés et des boutiques de luxe. Non loin de la place de la Concorde et de son obélisque, le secteur compte également de nombreux palaces et des cinémas. 

C’est dans ce quartier que l’on observe les montants les plus élevés de l’arrondissement. Alors que la moyenne s’établit autour de 15 960 €/m², les prix s’affolent dans le Triangle d’Or. On atteint ainsi 23 144 €/m² entre les Champs-Élysées, l’avenue George V et l’avenue Montaigne. Les biens les plus abordables se négocient juste en dessous des 13 000 €/m² comme dans la rue Bassano ou la rue Galilée. 

Madeleine

Le quartier est surtout connu pour abriter l’église de la Madeleine et le palais de l’Élysée. À deux pas, se trouvent également l’Hôtel Beauvau, siège du ministère de l’Intérieur et l’ambassade des États-Unis. 

99 % des propriétés sont des appartements, offrant le plus souvent des prestations haut de gamme. Pour acquérir un bien dans ce secteur, prévoyez un budget compris entre 10 486 € et 17 133 € par mètre carré. Même si le prix moyen avoisine les 12 720 €/m², les logements proches de la gare Saint-Lazare et du quartier de l’Europe restent plus abordables. 

Europe

C’est la zone la plus résidentielle du 8e arrondissement. Elle abrite le parc Monceau, un jardin à l’anglaise de huit hectares qui inspira les toiles de Claude Monet, et la gare Saint-Lazare. 

En matière de transaction immobilière, on observe les montants suivants :

• une moyenne de 11 644 €/m² ;
• une fourchette haute de 15 800 €/m² près du parc Monceau ; 
• une fourchette basse de 10 077 €/m² dans les rues adjacentes à la place de Clichy. 

Une grande variété de biens immobiliers

Les biens immobiliers du 8e arrondissement sont anciens. En effet, 68 % des appartements ont été bâtis avant la Première Guerre mondiale, plus précisément entre 1850 et 1919. Dès 1850, sous l’impulsion du baron Haussmann, de grands travaux vont bouleverser la physionomie de la capitale. On lui doit notamment la place de l’Étoile, l’avenue des Champs-Élysées, le parc Monceau et l’aménagement du quartier de l’Europe. Ces lieux renferment donc un pourcentage élevé d’appartements haussmanniens. 

La répartition des biens selon leur type est détaillée ci-dessous : 

Choisir le 8e pour votre investissement locatif : les bénéfices

Prestige, dynamisme et patrimoine : le secteur dispose d’arguments forts qui suscitent l’intérêt.  

Patrimoine et Triangle d’Or au service des investisseurs

Le 8e arrondissement représente un joyau du patrimoine parisien. Il conjugue monuments et places mythiques de Paris, lieux de pouvoir, boutiques de luxe, palaces et élégants espaces verts. Investir dans le 8e, c’est cibler l’immobilier de prestige. 

Un secteur qui suscite l’intérêt

Un appartement dans le 8e arrondissement attire un panel varié de locataires : 

• une société qui possède des bureaux et qui souhaite loger ses collaborateurs à proximité ; 
• une famille qui cherche un grand appartement en location nue ; 
• des touristes en location saisonnière dans un studio. 

La tension locative demeure très forte dans ce secteur. Les biens se louent vite et le taux d’occupation est maximal. 

Une zone tranquille, mais dynamique

Les résidents mettent en avant les points suivants : 

• la paix et la sécurité du quartier ; 
• les transports en commun (gare, RER, métro 2, 9 et 13) ; 
• les parcs ;
• l’offre culturelle et touristique ;
• des commerces nombreux et variés. 

Les points défavorables

Le premier point concerne le budget. Si votre capacité financière est limitée, le 8e n’est pas forcément l’arrondissement le plus approprié. 

D’autre part, la classe énergétique des logements est un point à vérifier avant l’achat. Si vous ciblez des passoires thermiques, vous pouvez négocier une baisse du prix, mais vous devez intégrer le coût des travaux dans le calcul de la rentabilité.

Enfin, si vous envisagez la location saisonnière, il vous faudra composer avec la réglementation (encadrement des loyers, procédure de changement d’usage).

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Poursuivez votre découverte de la Capitale avec notre article, Investissement locatif à Paris : Regard sur le 9e arrondissement