Investissement locatif à Paris : Traversée du 20e arrondissement

Encadré par le 12e, le 13e et le 19e, le dernier arrondissement de la capitale jouit d’une bonne réputation. Authentique, il attire de plus en plus ceux qui veulent profiter de son ambiance populaire et de son charme. Un investissement locatif dans le très convoité 20e présente de multiples avantages. Optimisez votre placement grâce à la synthèse élaborée par Paris Attitude.  

Investissement locatif dans le 20e arrondissement parisien : l’analyse détaillée

Réalisez un état des lieux avant de vous lancer : vos attentes, les tendances immobilières et le rendement à prévoir. 

Les principes à maîtriser

Dans un premier temps, listez les variables qui ont des répercussions sur votre placement. Il s’agit : 

• De la demande locative. Est-elle assez élevée pour assurer un taux d’occupation optimal ?  
• De la typologie du logement et de sa localisation. L’idéal est de cibler le type de bien qui se loue le mieux dans un quartier donné. 
• Du nombre et de la qualité des produits disponibles sur le marché immobilier. Le prix du mètre carré et la rentabilité en dépendent. 

Penchez-vous ensuite sur vos attentes. Investissez-vous dans l’immobilier locatif pour diversifier vos placements ? Est-ce pour préparer votre retraite ou alléger votre imposition ? Vos objectifs vont conditionner le produit et le type de location à sélectionner. 

Enfin, pour un tableau complet, déterminez les contraintes avec lesquelles composer. Parmi elles, la réglementation parisienne. Les bailleurs doivent en effet maîtriser tous les détails de l’encadrement des loyers et des procédures relatives à la location saisonnière.

Les spécificités du marché immobilier dans le 20e

À l’image du 18e arrondissement, le 20e couvre une surface d’environ 6 km² et sa population est équivalente (192 000 personnes). Parmi les 108 821 logements, 9 sur 10 sont des résidences principales et seulement 27 % sont occupés par leur propriétaire. L’ancienneté moyenne d’emménagement des locataires est de 13 ans. 

Cette stabilité garantit aux investisseurs un bien habité toute l’année, sur de longues périodes. 

En parallèle, avec des montants raisonnables par rapport au reste de la Capitale, le 20e suscite l’intérêt des acheteurs. Même si le mètre carré y a fortement augmenté sur la dernière décennie (+22,7 %), la courbe des prix fléchit depuis 2 ans (-9,3 %).

Une opération rentable à plus d’un titre

Le rendement d’un bien immobilier est déterminé par : 

• le prix d’acquisition ; 
• la valeur locative (loyer majoré, complément de loyer) ; 
• les charges, le coût des travaux et les frais annexes. 

Dans un premier temps, estimez la rentabilité brute des produits qui vous intéressent. Elle se calcule avec le ratio suivant : Loyer annuel / Prix d’achat. À titre de repère, les spécialistes évaluent entre 3 et 4 %, le rendement pour le 20e.

Dans un second temps, établir la rentabilité nette permet d’affiner votre tri. Pour cela, reprenez la formule précédente, déduisez les charges du loyer annuel et ajoutez les frais au prix d’achat. 

Enfin, un placement locatif parisien apporte d’autres bénéfices, comme : 

• percevoir un complément de ressources régulier ; 
• bâtir un patrimoine dans une ville où la tension immobilière est forte ; 
• disposer d’un bien à léguer à ses proches. 

Les montants observés

Voici les valeurs d’achat relevées dans le 20e arrondissement, au 1er janvier 2024 : 

Étude de cas : Comparons deux logements en vente dans le 20e arrondissement début 2024.

À première vue, le studio en location meublée génère une meilleure rentabilité. Toutefois, c’est une passoire thermique qu’il n’est plus possible de louer en l’état. Intégrer le coût des travaux de rénovation dans le calcul du rendement est indispensable pour une comparaison objective. 

Le 20e en 4 quartiers

Contrasté : voilà l’adjectif qui qualifie le mieux l’arrondissement de Ménilmontant. Zoom sur ce territoire à la fois branché, cossu, festif et populaire.

Belleville

Ici, le parc de Belleville aux mille espèces d’arbres côtoie de nombreux lieux de culture comme la Maison des Métallos. Avec ses bistrots et ses ruelles pavées, le secteur Jourdain attire les artistes, mais aussi les familles en quête d’un environnement agréable. 

Dans ce quartier « bobo » indissociable de Ménilmontant, le mètre carré se négocie autour de 8 523 € et les écarts s’avèrent assez importants : 

• les produits les moins chers s’affichent à 6 727 €, rue du Pressoir ; 
• les biens les plus onéreux se vendent entre 9 500 et 10 200 €/m², près du métro Pyrénées ou Jourdain. 

Saint-Fargeau

Entre la place Gambetta, la porte des Lilas et celle de Bagnolet, Saint-Fargeau propose de nombreux commerces, des infrastructures scolaires, culturelles et de santé. Cette zone très attractive est convoitée pour son cadre à la fois dynamique et calme. Les résidents et les touristes apprécient tout particulièrement La Campagne à Paris, un ensemble de 92 pavillons ouvriers aux petits jardins fleuris. 

À Saint-Fargeau, un investisseur doit prévoir le budget suivant :

• environ 7 980 €/m² en moyenne ; 
• entre 6 200 et 6 600 €/m², en se rapprochant du boulevard des Maréchaux ; 
• près de 9 000 €/m², dans les rues adjacentes de La Campagne à Paris. 

Père-Lachaise

Très touristique, le cimetière du même nom offre un mélange réussi d’art, d’histoire et de nature. Les jeunes apprécient également le secteur de Gambetta, qui regorge de restaurants, de salles de spectacle et de bars. Enfin, les familles aiment la vie paisible, les marchés de rue et les nombreux commerces. 

C’est la localité la plus chère de l’arrondissement et le mètre carré s’affiche ici à 8 753 €. 

L’écart de prix est plus réduit que dans les autres quartiers et les investisseurs peuvent s’attendre à : 

• un minimum de 7942 €/m², rue Juillet ou rue Lisfranc ; 
• entre 9 300 et 9 500 €/m², dans les allées adjacentes au cimetière du Père-Lachaise (rue Lespagnol, place Martin Nadaud, passage Stendhal). 

Charonne

Charonne tient directement son nom de l’ancien village rattaché à Paris en 1860. C’est le faubourg parisien tel qu’on l’imagine : jardinets, pavillons, impasses étroites et sinueuses, ruelles pavées. Il a su se moderniser sans renier son passé : il abrite aujourd’hui plusieurs fermes urbaines, mais aussi des lieux culturels et des bars branchés. C’est un secteur convivial et populaire. 

Voici les prix observés début 2024 : 

La typologie des produits immobiliers

Investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Comme dans toute la Capitale, les programmes neufs sont extrêmement rares dans le 20e. Plus de 50 % des constructions datent des années 50 à 90. Si vous ciblez les biens haussmanniens, limitez vos recherches aux abords du cimetière du Père-Lachaise. 99 % du parc immobilier est constitué d’appartements et les petites surfaces sont les plus répandues (studio ou 2 pièces). 

Investir pour louer dans le 20e : les avantages

Le 20e ne manque pas d’atout : il offre de multiples facettes, les prix restent en dessous de la moyenne parisienne et la demande locative est bien présente. 

Une zone en plein essor

Le 20e a su conserver son héritage de quartier ouvrier tout en s’adaptant aux enjeux modernes. Son cadre de vie — tantôt tranquille, tantôt branché — conjugué à des tarifs abordables lui confère une grande attractivité. Les touristes y convergent pour déambuler dans les allées du cimetière du Père-Lachaise ou profiter d’un café en terrasse. Les actifs apprécient son côté authentique et les familles savourent l’atmosphère de village tout en bénéficiant des infrastructures urbaines.

Une vacance locative faible

Paris est un marché fermé où la demande reste très largement supérieure à l’offre. Investir dans le 20e c’est profiter d’une tension locative élevée. Saisonnière, meublée ou nue, en longue durée, quelle que soit la formule que vous choisissez, les biens disponibles trouvent rapidement preneur. À vous ensuite, en tant que bailleur, d’arbitrer entre sécurité et rentabilité en sélectionnant par exemple la location aux entreprises. 

Une vie paisible et une multitude de services

Tour à tour festif, cossu, populaire et bucolique, le 20e arbore plusieurs visages. Néanmoins, ses résidents vantent son authenticité et la qualité de son cadre de vie. Les commerces de bouche, les restaurants et les bistrots assurent l’animation de tout l’arrondissement. 

Les difficultés à envisager

Certains éléments moins favorables sont à prendre pour vous décider en ayant toutes les cartes en main.

• Les habitants se plaignent de problèmes d’incivilités dans certaines zones, notamment vers la Porte de Montreuil. 
• Les loyers sont plafonnés : vous ne pouvez pas établir un montant au-delà d’un loyer de référence majoré. 
• Près de la moitié des biens sont des passoires thermiques. Investir dans un tel logement implique la réalisation de travaux de rénovation pour pouvoir continuer à louer. 

Intéressés par la location meublée ou corporate ? Nous pouvons vous mettre en contact avec notre fichier client pour trouver rapidement un locataire. Optez pour nos services de gestion locative afin d’investir en toute sérénité.