Investissement locatif à Paris : Panorama du 16e arrondissement

Distingué, bourgeois, tranquille : le 16e est un secteur résidentiel qui attire les ménages aisés. Acheter pour louer dans cet arrondissement est-il pertinent ? Oui, car la demande est bien présente et le marché de la location est sous tension. 

Toutefois, pour optimiser votre placement, il est important de choisir un bien dans un quartier prisé et de le proposer au juste loyer. Grâce à cet article, simplifiez votre investissement locatif à Paris 16 : décryptez les tendances, identifiez les logements disponibles et profitez des atouts de cet arrondissement.  

Placement locatif dans le 16e : les notions à maîtriser

Découvrez les prix du secteur, la rentabilité escomptée et les facteurs à prendre en compte dans votre réflexion. 

Les informations essentielles

Connaître certaines données vous aide à ne pas vous lancer à l’aveuglette. De même, vous devez définir vos attentes en amont du projet. Défiscaliser, construire un patrimoine, percevoir un complément de ressources : quel est votre objectif ? 

Vous maîtrisez ainsi le processus d’acquisition en agissant sur différentes variables telles que : 

• le type du bien et sa superficie ; 
• le quartier ; 
• le locataire cible. 

Ces paramètres influencent le prix d’achat et la valeur locative.

Tenez compte aussi de la qualité du bien (notamment de son DPE) et de la réglementation en vigueur dans la Capitale. Les contraintes générées (gel des loyers des passoires thermiques, encadrement des loyers) ont des répercussions immédiates sur le rendement de votre investissement. 

Les tendances du marché immobilier

Le 16e se déploie sur 16,4 km² entre le bois de Boulogne et la Seine, à l’ouest de Paris. Limitrophe des 8e et 17e arrondissements, il compte 162 820 habitants dont près de la moitié est locataire. Le parc immobilier est constitué de 102 828 logements, avec 80 % de résidences principales.

Ce secteur est très attractif et il résiste plutôt bien à la baisse des prix observée depuis fin 2021. Ainsi, le mètre carré : 

• ne perd que 4 % sur l’année écoulée (contre 6 % sur l’ensemble de la Capitale) ; 
• affiche une hausse de 23 % en 10 ans alors que la moyenne parisienne est de 20 %. 

16e arrondissement de Paris : le rendement locatif à attendre

À la différence d’autres métropoles françaises, les rendements parisiens dépassent rarement les 10 %. Le 16e ne faisant pas exception, prévoyez entre 3 et 4 % de rentabilité brute. Pour la calculer, divisez le loyer annuel que vous allez percevoir par le prix d’acquisition. 

Par ailleurs, un bien dans le 16e arrondissement dispose d’atouts supplémentaires comme : 

• sa localisation dans un quartier prestigieux, dont l’attractivité ne faiblit pas ; 
• une tension locative élevée qui assure un taux d’occupation optimal et des loyers réguliers ; 
• une prise de valeur à long terme. 

Étude des prix en 2024

En janvier 2024, les montants relevés sont les suivants : 

• 11 290 €/m² pour un appartement ; 
• 13 801 €/m² pour une maison. 

Un exemple concret ? Voici trois biens proposés à la vente au 1er trimestre 2024. Calculons leur rentabilité. 

La géographie du 16e

Focus sur les caractéristiques de cet arrondissement, tantôt élégant, champêtre ou sophistiqué. 

Auteuil

Auteuil présente plusieurs facettes.  

• Entre la porte de Saint-Cloud, la porte d’Auteuil et la Seine se trouve le village d’Auteuil. Avec ses rues fleuries, ses villas Art nouveau et son atmosphère bucolique, il est difficile d’imaginer qu’on est en plein Paris.
• À l’ouest, il accueille le bois de Boulogne et de nombreuses structures sportives : Roland-Garros, l’hippodrome de Longchamp et le parc des Princes. 
• Au nord, vous avez une zone résidentielle avec des immeubles plus modernes. 

C’est le secteur le plus abordable du 16e et voici les prix constatés début 2024 : 

La Muette

Cette zone englobe la partie centrale du bois de Boulogne, l’ancien village de Passy et une partie du jardin du Trocadéro. Là encore, les ruelles pavées, les petites boutiques et les hôtels particuliers offrent un décor agréable à ses résidents. On y trouve également :  

• des ambassades ;
• les sièges sociaux de grandes entreprises françaises ; 
• des classes préparatoires. 

Alors que les prix flirtent avec les 10 000 €/m² vers le jardin du Ranelagh, ils s’envolent à proximité du Trocadéro. Il faut prévoir, par exemple, 17 499 € le mètre carré rue Le Tasse. En moyenne, comptez 11 714 €/m².

Porte-Dauphine

À deux pas de l’Étoile, le quartier de la Porte-Dauphine est doté de nombreux restaurants, cafés et boutiques. Ceux-ci s’articulent autour de la place de Mexico et de la place Victor Hugo. Confort, standing et dynamisme sont recherchés par les cadres et les ménages aisés. 

Comme dans le secteur de la Muette, le mètre carré se négocie ici à 11 745 € en moyenne. On trouve des biens à 13 107 €/m², avenue Georges Mandel. Les produits les plus abordables se situent près de la porte-Maillot (10 040 €/m²).

Chaillot

Le quartier de Chaillot doit en grande partie sa physionomie actuelle au baron Haussmann et à l’exposition universelle de 1937. Il possède plusieurs palaces, des restaurants et des boutiques chics. Les résidents apprécient son architecture élégante tandis que les touristes viennent admirer la vue sur la tour Eiffel. Ils découvrent aussi les jardins du Trocadéro ou encore les œuvres du palais de Tokyo. 

C’est dans ce secteur que les prix sont les plus élevés, prévoyez : 

• 10 700 €/m² entre les avenues Foch et de la Grande-Armée ; 
• 12 109 €/m² en moyenne ; 
• entre 16 000 € et 17 000 €/m² près de la Seine et du pont de l’Alma. 

Les propriétés disponibles

Le 16e offre une grande diversité de biens : 

• des immeubles haussmanniens ou post-haussmanniens dans les zones de Chaillot et de la Porte-Dauphine ; 
• des immeubles Art nouveau et des villas à Auteuil ou Passy ; 
• des immeubles construits entre 1946 et 1970 plus au sud de l’arrondissement. 

En revanche, les programmes neufs restent rares, tout autant que les maisons qui ne représentent que 1 % du parc immobilier. Comme le montre le schéma ci-dessous, les studios, les T2 et les grands appartements sont majoritaires. 

Les plus du 16e pour votre investissement locatif

Cet arrondissement cossu et calme plaît aux familles, mais aussi aux cadres. Faisons le point sur les atouts du 16e. 

Un quartier bourgeois et attractif

Le 16e arrondissement de Paris est classé comme un quartier privilégié et élégant. Y résider, c’est vivre au milieu de monuments mythiques, mais également profiter d’un environnement animé, culturel et convivial. 

Les familles, à la recherche de grands appartements à louer

Cette combinaison réussie mêlant le calme et le dynamisme économique attire plusieurs profils de locataires. Les familles avec de jeunes enfants plébiscitent ce secteur et sont en quête de grands appartements (T3 ou plus). 

Vous préférez investir dans un bien plus petit ? 

Proposez un studio en location meublée, il pourra intéresser : 

• un étudiant inscrit dans une classe préparatoire du 16e ; 
• un jeune actif qui travaille près de l’Étoile ; 
• un retraité. 

Pensez aussi à la location aux entreprises si vous souhaitez cibler une clientèle professionnelle. Vous pouvez enfin opter pour la location saisonnière, si le bien se situe dans le quartier de Chaillot.

Du calme et des espaces verts

Le 16e apporte à ses habitants ce dont beaucoup de citadins rêvent : la nature et la sérénité. Le jardin du Ranelagh, le jardin du Trocadéro et le bois de Boulogne sont parfaits pour une promenade en famille ou la pratique du sport. 

Ce n’est pas pour autant que le 16e est ennuyeux : il regorge de bonnes adresses pour une soirée entre amis ou un dîner réussi. Enfin, l’arrondissement est desservi par plusieurs métros (1, 2, 6, 9 et 10) et RER (A et C) et les résidents peuvent facilement se déplacer. 

Les points de vigilance

Identifier les points qui pourraient constituer un obstacle pour les locataires permet d’optimiser le taux d’occupation du bien. Dans le 16e, les aspects négatifs se limitent à : 

• la circulation, parfois difficile, vers l’Arc de Triomphe ;
• un trop grand nombre de touristes, vers le palais de Chaillot. 

En parallèle, avant même la signature de l’acte de vente, il est indispensable de vous renseigner sur : 

• la réglementation parisienne, vous devez maîtriser tous les aspects légaux (changement d’usage, encadrement des loyers…) ; 
• les diagnostics de performance énergétique d’un bien et ses conséquences sur le loyer et la mise en location (acheter une passoire thermique implique de bien négocier le prix et de réaliser des travaux pour pouvoir louer) ; 
• le type de location et la fiscalité associée. Déterminez le régime qui vous permet de réduire au maximum l’imposition de vos revenus locatifs.

Les atouts du 16e arrondissement vous ont convaincu ? Nos experts peuvent vous assister dans votre projet. Souscrivez à nos services de gestion locative et déléguez les tâches chronophages. 

D’autres quartiers vous intéressent ? Lisez notre prochain article Investissement locatif à Paris : Au rythme du 17e arrondissement.