Investissement locatif à Paris : Aperçu du 11e arrondissement

Acheter pour louer à Paris est pertinent, mais quel arrondissement cibler ? Le 11e, situé rive droite entre Bastille, Nation et République, apparaît comme un choix judicieux. Autrefois quartier populaire, il attire aujourd’hui les ménages plus aisés et l’on observe également une forte demande de la part des étudiants. 

Dans cet article, découvrez les principaux éléments à connaître pour optimiser un investissement locatif dans le 11e. Identifiez aussi les données essentielles comme la rentabilité, le type de bien à cibler et les prix auxquels vous attendre. 

Investissement locatif dans le 11e arrondissement de Paris : l’analyse complète

Déterminez les facteurs qui influencent significativement le rendement de votre investissement.

Les éléments à étudier

Vous devez absolument vous informer sur l’état du marché et maîtriser les paramètres suivants avant de sélectionner un bien précis :

• le volume de produits à la vente et à la location ; 
• la superficie et la typologie de ces logements ; 
• les tendances en matière de prix et de tension locative. 

Prenez ensuite le temps de prendre connaissance de la réglementation qu’en tant que bailleur, vous êtes obligé de respecter : 

• l’encadrement des loyers, qui instaure un plafond pour fixer la valeur locative d’une location longue durée ;
• la procédure de changement d’usage, si vous vous orientez vers la location saisonnière. 

Pour finir, définissez votre objectif, il a un impact direct sur votre sélection et le rendement attendu. Cela peut être : 

• bénéficier d’un complément de ressources et préparer votre retraite ; 
• construire un patrimoine ; 
• réduire votre imposition au travers de dispositifs de défiscalisation.  

Les tendances du marché local

Avec plus de 144 000 habitants et une superficie de 3,7 km², le 11e est l’arrondissement qui présente la plus forte densité de la capitale. On y recense 101 167 logements dont : 

• 82,3 % sont des résidences principales ; 
• 400 seulement sont des maisons ; 
• près des deux tiers sont occupés par des locataires. 

L’immobilier dans le 11e est un marché solide, qui a vu ses prix nettement augmenter pendant la décennie qui vient de s’écouler. On note ainsi une croissance de 24,4 %. Toutefois, une nuance est à apporter sur les derniers mois. En effet, avec les restrictions d’octroi de crédit et l’inflation, le coût du mètre carré a subi un repli de 4,7 % en un an. 

Le bénéfice de cet investissement

Pour déterminer la viabilité de votre opération, il est indispensable de calculer sa rentabilité brute. Pour cela, utilisez la formule suivante : 

Loyer annuel / Prix d’achat 

Cependant, ne vous arrêtez pas à ce seul calcul. En effet, un investissement locatif à Paris peut présenter une rentabilité limitée (2 à 3 %), mais il offre d’autres avantages : 

• le bien peut être légué à vos enfants ou réhabité si besoin ;
• il prend de la valeur à long terme sans subir les fluctuations des marchés boursiers ; 
• les loyers vous assurent des revenus réguliers. 

Les valeurs atteintes fin 2023

Voici les valeurs moyennes des prix relevées dans le 11e arrondissement, au 1er décembre 2023 : 

Mise en situation : Comparaison de deux biens en vente dans le 11e arrondissement fin 2023. 

Le studio en location meublée apporte une meilleure rentabilité qu’un 3 pièces en location nue. En revanche, son DPE est moins bon : il nécessitera des travaux de rénovation énergétique plus rapidement. 

Les 4 secteurs du 11e

Si votre budget est restreint, sachez que les prix observés dans le 11e restent plus abordables que dans les quartiers centraux de la Capitale. 

Sainte-Marguerite

Au sud de l’arrondissement, près de la place de la Nation, le secteur Sainte-Marguerite est résidentiel et accueille principalement des familles. Il n’en reste pas moins animé avec de nombreux lieux culturels, des bars et des restaurants. 

Dans ce quartier, le prix du mètre carré s’établit à : 

• 9 868 € en moyenne ; 
• un minimum de 8 998 € vers le boulevard de Charonne ;
• un maximum de 11 258 € rue de Candie ou passage Josset.

La Roquette

Entre la place des Vosges et le cimetière du Père-Lachaise, le quartier de la Roquette est branché et festif. Les nuits y sont animées : on trouve d’innombrables bars, restaurants et galeries d’art, notamment dans la rue de Lappe. La population dans cette zone est plutôt jeune.

C’est ici que les investisseurs vont devoir prévoir le budget le plus élevé : 

• 10 102 €/m² en moyenne ; 
• 9 157 €/m² vers le boulevard de Ménilmontant ; 
• de 11 000 à 12 000 €/m² à Bastille et dans les rues adjacentes au Marais. 

Saint-Ambroise

Le secteur accueille des commerces écoresponsables et se positionne en pionnier de la mobilité douce. Les habitants peuvent profiter de la promenade Richard Lenoir, plus grand espace vert de l’arrondissement, qui serpente sur deux kilomètres. En parallèle, il abrite des lieux culturels célèbres comme le Bataclan ou l’Atelier des Lumières qui propose des expositions immersives. 

Les données chiffrées de ce quartier sont les suivantes : 

Folie-Méricourt

À l’extrémité nord de l’arrondissement, le secteur de Folie-Méricourt est très dynamique grâce à ses théâtres (Belleville, Apollo) et le cirque d’hiver Bouglione. Avec ses rues pavées et ses immeubles de caractère, il est devenu le quartier le plus prisé. 

Ainsi, c’est ici que les biens ont pris le plus de valeur en 20 ans (+28,6 %). Vers la station Oberkampf, les rues regorgent de cafés, brasseries et salles de concert. Cette zone abrite aussi des passages atypiques et secrets comme la cité du Figuier ou la cité Durmar. 

Fin 2023, on relève un prix moyen du mètre carré de 9 996 € avec des variations de plus ou moins 1 000 € selon la zone. La fourchette haute est observée vers la place de la République alors que les valeurs basses se situent plutôt à l’opposé, vers Belleville. 

Panorama des logements à acheter

Le 11e arrondissement compte plus de 101 000 logements, dont moins de 1 % de maisons. Vous hésitez entre le neuf ou l’ancien pour investir ? La grande majorité des appartements sont anciens et les constructions neuves se font rares. 

En revanche, et contrairement à l’hypercentre de Paris, plus de 20 % des biens ont été achevés entre 1971 et 1990. Ils se trouvent principalement entre la rue du Chemin Vert et la place de la Bastille. On observe une forte concentration d’immeubles haussmanniens, vers l’avenue Parmentier ou le long du boulevard Voltaire. 

En matière de typologie, les petites surfaces représentent 62 % des appartements, comme le montre le diagramme ci-dessous : 

Investir à Paris 11 : les avantages

Un secteur attractif avec des prix accessibles, une prise de valeur et une forte demande locative : le 11e arrondissement cumule les atouts.  

Un quartier populaire qui se gentrifie

À l’est de la capitale, le 11e jouit d’une réputation d’arrondissement festif et dynamique. Autour des rues Saint-Maur, Oberkampf ou de la Roquette, les restaurants, les bars et les commerces rythment les jours et les nuits des résidents. Autrefois quartier populaire, il plaît aujourd’hui à un public plus aisé. 

Le secteur plébiscité par les étudiants

Ces lieux de divertissement et cette ambiance animée attirent inévitablement de nombreux étudiants et de jeunes couples. Les petites surfaces sont alors parfaites pour ces locataires et vous permettent d’envisager plusieurs types de location : 

• un studio meublé ;
• un T3 en location nue ; 
• un T2 dédié à la location aux entreprises et à une clientèle corporate. 

Si votre budget vous y autorise, vous pouvez également cibler un grand appartement place Léon Blum et le proposer à une famille. Le 11e fournit toutes les structures scolaires et de proximité qu’elles recherchent.

Un lieu vivant 

Les habitants peuvent s’enorgueillir d’une vraie vie de quartier avec des commerces de bouche, des services de proximité et un réseau de transports dense. Avec 25 stations de métro, le 11e est le mieux desservi de tout Paris. 

Les aspects moins favorables

Les personnes à la recherche de calme ne seront peut-être pas séduites par l’animation de ce secteur. Cela ne risque pas d’affecter le taux d’occupation du bien tant la demande est largement supérieure à l’offre. Les riverains se plaignent aussi de la circulation et des bouchons : les métros, bus et vélos permettent de pallier facilement cet inconvénient. 

Du point de vue de l’investisseur, certains points sont à prendre en considération. 

• La classe énergétique du bien : un bien classé G sera interdit à la location dès 2025 et vous devrez alors entreprendre des travaux pour pouvoir le remettre en location. Vérifiez le DPE et intégrez le coût de la rénovation dans le calcul de la rentabilité. 
• L’encadrement des loyers : il est indispensable de maîtriser les notions de loyer de référence et de complément de loyer pour fixer au mieux la valeur locative du logement. 

Vous souhaitez investir, mais l’organisation et le suivi de la location vous semblent fastidieux ? Confiez la gestion locative de votre bien à nos conseillers Paris Attitude. 

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