Vendre ou louer : quelle est la meilleure option ?

Suite à un héritage, une expatriation ou des changements familiaux, vous devenez propriétaire d’un bien non habité. Face à cette situation, vaut-il mieux le vendre ou le louer ? 

Pour déterminer la solution la plus adaptée, il est important de considérer à la fois vos objectifs à plus ou moins long terme et les aspects financiers, conjoncturels et sentimentaux. Pour une décision éclairée, retrouvez également un tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de chaque option en fin d’article. 

Appréhendez le marché local et la conjoncture

Avant de faire votre choix entre vendre ou louer, il est indispensable d’étudier le marché immobilier. Pour cela, nous vous conseillons de faire appel à un spécialiste qui possède l’expertise et le recul nécessaire. Dans un premier temps, vérifiez avec lui : 

• le nombre de transactions immobilières sur les derniers mois ;
• la rapidité avec laquelle se sont vendus les biens ;
• l’évolution des prix de vente. 

Dans un second temps, afin de dresser un tableau complet, penchez-vous sur :

• la tension locative locale ;
• les loyers pratiqués pour un bien similaire au vôtre ;
• les mesures d’encadrement des loyers si la localité fait partie des zones tendues.

À partir de ces observations, vous pouvez déduire si la période semble plus propice à la vente ou à la location. Par exemple, si vous constatez que les prix baissent, tournez-vous vers l’immobilier locatif pour éviter une moins-value. 

Choisissez entre liquidités immédiates ou rentabilité à long terme 

Pour une grande majorité de propriétaires, vendre un bien permet de financer un nouvel achat et répond donc à un besoin de liquidités. Quel est votre objectif ? 

Financez un nouveau projet

Pour constituer l’apport nécessaire au financement d’un nouveau projet, vous n’aurez peut-être pas d’autres choix que de vendre votre bien. Vous pouvez vous en occuper seul ou contactez un agent immobilier. Il pourra vous aider à évaluer votre logement, à gérer les visites sereinement et à vendre dans le respect de vos intérêts financiers.  

Complétez vos revenus 

Dans ce cas, la location reste une option attractive. Toutefois, il est conseillé d’estimer le rendement du projet pour être certain qu’il soit rentable. Voici comment procéder : 

• Déterminez le loyer attendu. Pour cela, comparez-le avec des produits similaires (même quartier, même configuration). 
• Évaluez le coût de possession de votre bien. Additionnez le prix d’acquisition, les frais annexes, les charges et les taxes. 
• Divisez le loyer annuel par le coût de possession pour obtenir le rendement. 

En outre, louer permet de conserver le logement. C’est l’opportunité de construire un patrimoine immobilier que vous pouvez ensuite léguer à vos enfants.  

Tenez compte de la fiscalité en cas de vente ou de mise en location 

Troisième élément à prendre en compte : la fiscalité. En effet, cette dernière affecte votre gain final, parfois de manière importante. 

Le cas de la résidence secondaire 

Si vous vendez votre résidence secondaire et que vous réalisez une plus-value, cette dernière est soumise à l’impôt (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,5 %). Toutefois, une exonération est possible si vous être propriétaire depuis plus de 22 ans. 

Si vous préférez louer, sachez qu’un bien en location longue durée vous exonère de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. 

Revenus locatifs et défiscalisation 

Selon le type de location proposée (meublée ou nue), vous pouvez diminuer fortement l’imposition de vos recettes locatives. En effet, grâce au régime réel, il est possible de déduire vos charges réelles et amortissements, et de déclarer un déficit foncier le cas échéant. 

Enfin, si ces revenus vous font changer de tranche d’imposition, ayez le réflexe défiscalisation. En optant pour un dispositif comme Loc’Avantages ou Denormandie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt, à condition d’en respecter les conditions d’application. 

Conformez-vous à la réglementation énergétique

Votre appartement ou votre maison affiche une classe énergétique médiocre ? À l’heure actuelle, rien ne vous oblige à faire des travaux en vue d’une vente. Vous êtes néanmoins tenu d’informer les futurs acquéreurs et de leur communiquer une copie du diagnostic de performance énergétique (DPE). 

Pour la location, la situation se révèle un peu plus complexe. Depuis le 1er janvier 2023, un bien dont la consommation est supérieure à 450 kWh/m²/an est considéré comme « non décent ». Si votre logement est concerné par le dispositif des passoires thermiques, il ne peut plus être loué. Notez que ce critère de décence énergétique est amené à évoluer selon le calendrier suivant : 

Vous souhaitez rénover entièrement votre bien ? Des aides financières (MaPrimeRenov’, la prime CEE) peuvent vous aider à alléger le coût global des travaux. 

Préparez un plan d’action

La vente d’un bien immobilier étant un acte irréversible, prenez le temps de bien réfléchir aux conséquences, surtout si vous avez un lien affectif fort avec cette propriété. Une fois décidé, il est conseillé de préparer un plan d’action.

Objectif vente  

Dans ce cas, votre but est d’obtenir le meilleur prix, le plus rapidement possible. Pour y parvenir, vous devrez : 

• déterminer le juste prix de vente ;
• rédiger une annonce et la publier ;
• organiser les visites ; 
• négocier le prix de vente ;
• finaliser la transaction. 

Objectif location

Si vous souhaitez conserver votre bien, l’idéal est de le mettre en location, surtout s’il se trouve dans une zone tendue. La pénurie de logements et la tension locative vous garantissent alors des loyers récurrents et un projet rentable. 

Avant d’estimer la valeur locative du bien, listez les travaux à effectuer comme : 

• un simple rafraîchissement ;
• une rénovation énergétique plus importante ;
• l’ameublement et les équipements obligatoires pour la location meublée. 

Puis, réfléchissez à votre locataire cible : 

• étudiant ou jeune actif ;
• famille ; 
• location aux entreprises pour les salariés en mobilité professionnelle.

Vous devrez ensuite rédiger l’annonce et organiser les visites, avant de sélectionner votre futur locataire. Cette étape est capitale pour la réussite du projet. Si vous vivez loin ou que vous manquez de temps, il est conseillé de confier ces tâches à un expert de la gestion locative. Il peut aussi s’occuper de la relation avec le locataire après son installation. 

Vendre ou louer : Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients

Pour vous aider à faire le bon choix selon vos attentes, retrouvez la synthèse des avantages et des inconvénients de chaque option.

Vous avez décidé de louer votre bien ? Si celui-ci est situé en région parisienne, nous pouvons vous guider dans les étapes à respecter. Profitez de notre expertise de la gestion locative.