Votre locataire envisage de modifier le logement que vous lui louez pour l’embellir ou en améliorer son confort ? Même s’il dispose librement du bien, il ne peut pas faire n’importe quoi. Grâce à cet article, déterminez quels sont les droits de votre locataire en matière de travaux. Identifiez les situations où votre accord est indispensable, la procédure à observer et les recours possibles en cas de litige.
Mon locataire a-t-il le droit de réaliser des travaux dans le logement ?
Un locataire a la jouissance exclusive du bien qu’il occupe. Cela signifie qu’il l’utilise librement pendant toute la durée de la location, à condition de respecter :
- les termes du bail ;
- le règlement de copropriété.
Le bail stipule entre autres que l’occupant est en charge de l’entretien courant du logement. En plus de ces travaux obligatoires pour conserver le bien en bon état, il peut aussi envisager certaines réalisations de sa propre initiative.
Selon la loi, si ces dernières sont de petite envergure, il n’est pas tenu de vous en informer ni d’obtenir votre accord. En revanche, pour un chantier plus important, votre autorisation est nécessaire.
Les petits travaux autorisés pour les locataires
Votre locataire peut aménager le logement qu’il occupe à son goût. Il peut avoir envie :
- de repeindre un mur ;
- de poser du papier peint ;
- d’installer des étagères ;
- de percer des trous pour fixer des décorations murales, etc.
Ces petits travaux sont tout à fait possibles et vous n’avez pas le droit de refuser.
Toutefois, la loi stipule qu’au moment de son départ, il doit rendre le bien dans un état équivalent à celui de la remise des clés. Concrètement, cela signifie qu’il peut laisser les peintures en l’état, mais il doit reboucher les trous.
Bon à savoir : La décoration ne dégrade pas le logement, mais empêche sa relocation ? Le locataire peut être contraint de prendre en charge une partie de la remise en état. La Cour d’appel de Grenoble a ainsi condamné un occupant qui avait multiplié les couleurs vives dans son appartement.
Les travaux à l’initiative du locataire qui nécessite l’accord du propriétaire
Certaines transformations plus importantes nécessitent votre autorisation avant le démarrage du chantier.
Les gros travaux de décoration
Qu’entend-on par gros travaux de décoration ? Il s’agit par exemple de remplacer la baignoire par une douche ou de changer un élément de la cuisine.
Les projets d’adaptation du logement
À cause d’une perte d’autonomie ou d’un handicap, un locataire peut avoir besoin d’adapter son logement. Il peut ainsi le transformer pour :
- ajuster l’aménagement de la salle de bains, des toilettes ou de la cuisine ;
- supprimer ou modifier des cloisons afin d’agrandir les zones de passage ;
- installer des dispositifs de fermeture et d’alerte ;
- revoir les systèmes de commande des différentes installations (électriques, eau, gaz, interphone).
Au départ du locataire, vous ne pouvez pas demander la remise en état des lieux, puisque vous aurez donné votre accord préalable.
Les travaux d’amélioration énergétique
La liste des travaux autorisés, dans le cadre d’une amélioration énergétique, est précise et concerne :
- l’isolation des combles et des planchers bas ;
- le remplacement des fenêtres et portes extérieures ;
- l’ajout de protection solaire sur les parois vitrées ;
- l’installation (ou le changement) du système de ventilation ;
- le système de production d’eau chaude et de chauffage (uniquement pour les maisons).
Là encore, vous ne pouvez pas exiger le retour à l’état initial des lieux.
En revanche, le locataire ne peut pas effectuer de travaux qui :
- affectent la structure du bâtiment ou les parties communes ;
- sont soumis à l’obtention d’un permis de construire ou une déclaration préalable.
Quelle procédure doit-il respecter ?
Retrouvez dans le tableau ci-dessous la démarche que le locataire doit suivre, selon les travaux envisagés.
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Accord du propriétaire nécessaire |
Caractéristiques de la demande |
Mentions spécifiques |
Réponse et suite de la démarche |
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Petits travaux de décoration |
Non |
/ |
/ |
/ |
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Gros travaux de décoration |
Oui |
Simple accord écrit |
/ |
/ |
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Travaux d’adaptation ou d’amélioration énergétique |
Oui |
Demande écrite envoyée par lettre RAR Description précise des transformations et des conditions de réalisation des travaux Mention du nom de l’entreprise en charge des travaux |
Le texte de l’article 7, f de la loi du 6 juillet 1989 doit être repris en entier dans la lettre |
Le propriétaire a deux mois pour répondre. Une absence de réponse équivaut à un accord. Après la fin des travaux, le locataire a 2 mois pour confirmer : le prestataire et la bonne réalisation des travaux |
À noter : les travaux envisagés sont susceptibles d’affecter la structure de l’immeuble ou la façade ? Il est nécessaire de demander l’accord de la copropriété avant de donner votre autorisation au locataire.
Qui paye les travaux : l’occupant ou le bailleur ?
En tant que propriétaire, vous avez la charge de certains travaux, comme la réparation des dégâts liés à la vétusté, et c’est vous qui en assumez le coût. Les opérations dont nous parlons ici sont à l’initiative du locataire : c’est à lui de régler la totalité des frais engagés.
Toutefois, compenser une partie de ce montant en diminuant le loyer pendant quelques mois peut s’avérer très intéressant et contribue à entretenir de bonnes relations. Une nouvelle douche, des fenêtres à double vitrage : ces améliorations augmentent la valeur de votre bien. De plus, vous n’avez pas à vous occuper de la logistique du chantier.
Dégradations, travaux sans autorisation : à quoi s’expose le locataire ?
Vous découvrez à l’état des lieux de sortie que votre locataire a modifié le logement sans vous en informer alors qu’il le devait. Deux options s’offrent à vous :
- accepter les travaux, sans lui verser de compensation financière ;
- exiger qu’il remette le bien dans l’état dans lequel il était lorsqu’il en a pris possession, immédiatement et à ses frais.
Si le locataire refuse la remise en état et si vous estimez que les travaux ont dégradé l’appartement ou la maison, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection qui est chargé des litiges relatifs aux baux d’habitation. Attention, si le litige porte sur une somme inférieure à 5000 €, une médiation doit être tentée avant la saisine.
Bon à savoir : En parallèle de ces travaux, un locataire doit également s’occuper des petites réparations et de l’entretien courant. En outre, la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 lui impose de réparer les dégâts causés dans le logement et de souscrire une assurance habitation.
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