Pour se lancer dans l’immobilier locatif, la première étape est l’acquisition du bien. Fonds propres, crédit : plusieurs options s’offrent à vous selon votre situation et vos objectifs. Grâce à cet article, identifiez la meilleure solution pour financer votre investissement locatif. Apprenez-en plus sur le principe de l’autofinancement. Enfin, découvrez comment optimiser la fiscalité de votre opération. 

Utiliser ses fonds propres pour acheter un bien immobilier

Vous avez hérité ou vous disposez d’un capital et vous envisagez de vous en servir pour régler la totalité du prix du bien ? Sans solliciter de banque, vous accélérez le processus et diminuez le nombre d’intermédiaires. Bien que cette solution semble plus simple et plus rapide, il est conseillé de ne pas engager toutes ses liquidités. 

Conservez-en une partie pour :

• gérer les imprévus liés à l’investissement ;
• se protéger en cas de coup dur (perte d’emploi, maladie) ;
• se lancer dans d’autres projets (immobilier ou personnel).

De plus, financer la totalité du bien avec vos avoirs vous empêche de profiter de l’effet de levier. Ce dernier consiste à verser un apport minimal – environ 10 % du prix total – et à emprunter la somme restante. Les avantages de ce mécanisme sont nombreux : 

• vous ciblez des biens au prix plus élevé pour une contribution initiale identique ;
• le rendement sur le capital investi s’améliore ;
• vous conservez votre épargne et vous pouvez la placer sur d’autres supports. 

Financer un investissement locatif à crédit

Emprunter permet de garder des liquidités, de disposer du capital nécessaire et de profiter de l’effet de levier. Faisons le point sur les 2 types de prêts proposés : amortissable ou in fine. 

Le prêt amortissable

C’est le crédit immobilier classique que vous propose une banque. Celle-ci vous avance les fonds et vous vous engagez à rembourser chaque mois, pendant une durée définie, une somme fixe, appelée mensualité. Elle inclut : 

• une part de capital ;
• une part d’intérêts ;
• l’assurance du prêt. 

Le prêt in fine

Cette deuxième option, moins courante, consiste à rembourser : 

• les intérêts, tous les mois ;
• le capital, en une seule fois, à la fin du prêt.

Pour être sûr de disposer du montant dû à la date d’échéance de l’emprunt, le crédit est associé à un placement comme une assurance vie. Ses performances sont définies dès le départ pour atteindre la somme nécessaire au moment voulu. Sur cette assurance vie, la banque exige :

• un versement initial correspondant à 30 % du montant de l’investissement total ;
• des versements mensuels. 

Si l’on compare avec un prêt amortissable, on remarque que : 

• la mensualité est plus faible, car elle ne comprend que les intérêts et les assurances ;
• les intérêts sont plus élevés, puisqu’ils sont calculés sur le capital restant dû qui ne varie pas jusqu’à la fin du crédit. 

Maîtriser les critères d’octroi de l’emprunt

La banque se base sur différents critères pour étudier le dossier de demande de crédit et donner ou non son accord à l’investisseur. 

Le taux d’effort 

Ce taux, fixé à 35 %, correspond au pourcentage maximal de vos revenus que vous pouvez allouer au remboursement du prêt. Pour calculer ce montant, la banque additionne vos revenus avant impôts, vos pensions et 70 % des loyers attendus. Elle multiplie le résultat obtenu par 0,35 et détermine la mensualité à ne pas dépasser. 

À noter : 35 % représentent le taux d’endettement global, tous projets confondus. Si vous avez d’autres échéances en cours, la banque les déduit. 

Voici un exemple : 

Le taux et la durée du prêt

Le taux et la durée du prêt influent sur le coût total du crédit et ces deux paramètres sont liés. 

En ce qui concerne la durée, tenez compte de vos objectifs. Vous souhaitez profiter d’un complément de ressources dès l’âge de la retraite ? Si vous approchez la cinquantaine, un prêt sur 10 ou 15 ans sera plus pertinent qu’un emprunt sur 20 ans. 

Par ailleurs, étendre la durée du crédit permet de baisser les mensualités et de respecter la règle des 35 % de taux d’effort. En revanche, plus l’emprunt est long, plus le taux est élevé et les intérêts conséquents. 

Enfin, sachez que le taux d’un prêt pour un investissement locatif est supérieur à celui appliqué pour l’achat de résidence principale. 

Prenez le temps de vérifier chaque point du contrat : 

• taux fixe ou taux variable ;
• mensualités modulables ou reportables ; 
• hypothèque ou caution pour garantir le crédit ;
• assurances ;
• différé de remboursement, c’est-à-dire que vous commencez à rembourser quand le locataire a pris possession des lieux ;
• suppression des pénalités en cas de remboursement anticipé.   

Faites jouer la concurrence, comparez les propositions en intégrant tous les frais et tentez la négociation. 

Le projet 

Avant de donner leur accord, les banques examinent votre dossier. Elles se concentrent notamment sur les caractéristiques du bien. L’organisme financier vérifie : 

• La demande locative du secteur : le logement peut-il se louer sans difficulté ?
• Le prix d’achat : est-il correctement évalué ? 
• La classe énergétique du bien : si le logement est une passoire thermique, vous devrez présenter les devis pour attester de la rénovation et du gain énergétique attendu. 
• Le dynamisme du marché en cas de revente. 

La situation de l’emprunteur 

La banque veut s’assurer de la solidité financière de ses emprunteurs. Sans surprise, elle préfère une situation professionnelle stable avec un revenu récurrent. Si vous êtes indépendants ou que vos revenus sont irréguliers, préparez votre dossier : mettez en valeur les points forts et trouvez des garanties supplémentaires. 

De la même manière, l’âge est un facteur important. Les établissements de crédit prêtent moins facilement aux personnes de plus de 65 ans, en raison de revenus plus faibles et du risque de décès. Dans certains cas, la banque demande de remplir un questionnaire de santé, dans le cadre de l’assurance emprunteur, pour écarter tout risque médical pouvant affecter la capacité de remboursement.

Enfin, votre nationalité et votre lieu de résidence sont également pris en compte. Ainsi, si vous n’êtes pas Français ou que vous ne résidez pas en France, obtenir un crédit immobilier s’avère plus compliqué. 

Comprendre les mécanismes de l’autofinancement

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, c’est pour construire votre patrimoine ou obtenir un complément de ressources à la retraite. Avec un investissement locatif, les loyers perçus remboursent une partie ou la totalité de votre mensualité de crédit. On parle alors d’autofinancement, ce qui sous-entend que vous n’avez pas à puiser dans votre épargne pour honorer vos échéances.

Pour que le projet s’autofinance de manière efficace, il convient de vérifier que le loyer couvre aussi l’ensemble des charges suivantes : 

• les frais de copropriété ;
• les charges locatives ; 
• la maintenance et les travaux d’entretien ;
• les impôts fonciers. 

Le recours à l’emprunt et aux mécanismes de l’autofinancement représente une bonne stratégie d’investissement. De plus, le crédit est toujours assorti d’une assurance décès invalidité. Cette dernière couvre les remboursements en cas de perte totale d’autonomie ou de décès du souscripteur du prêt. Elle protège vos proches et votre famille qui conservent le bien loué et continue de percevoir les loyers. 

Profiter des avantages fiscaux

Déduire les intérêts d’emprunt

C’est un des atouts majeurs de l’investissement locatif : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs. Tout dépend du type de location que vous proposez.

• La location vide : vous déduisez les intérêts du prêt dans le cadre de l’imposition des revenus fonciers au régime réel. Vous tenez compte aussi des frais annexes (dossier, assurances). Vous pouvez bénéficier des mécanismes du déficit foncier, plafonné à 10 700 € par an. Les sommes excédentaires sont reportables pendant 10 ans sur les revenus fonciers et pendant 6 ans sur les autres revenus.
• La location meublée en LMNP (loueur meublé non professionnel) : en choisissant le régime réel, les intérêts d’emprunt sont déductibles des recettes locatives. Votre imposition est fortement diminuée, voire ramenée à zéro pendant toute la durée du prêt.
• La location meublée en LMP (loueur meublé professionnel) : la déduction des charges permet de créer un déficit foncier au régime réel. Il n’est pas plafonné et s’applique à l’ensemble des revenus pour alléger la pression fiscale.

Dispositifs de défiscalisation

Les dispositifs de défiscalisation ne permettent pas, à proprement parler, de financer un investissement locatif. En revanche, ils vous aident à optimiser la rentabilité globale de l’opération grâce à des réductions d’impôt. C’est le cas des dispositifs de défiscalisation comme Pinel, Denormandie ou Loc’Avantages. Chacun propose des réductions spécifiques, calculées selon la durée de location du bien ou la réduction de loyer consentie. 

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