Ça y est, vous avez obtenu la mission de vos rêves à l’étranger ! Une fois passée l’euphorie des premiers jours, c’est le volet administratif et logistique qui prend le pas. Si vous êtes propriétaire, vous vous interrogez sûrement à propos de votre logement actuel. Comment louer votre résidence principale pendant votre expatriation ? Profitez du guide détaillé préparé par nos experts. Avantages, type de location, responsabilités, gestion locative, fiscalité : vous saurez tout.
| Sommaire |
#1 Évaluez les atouts de la location par rapport à la vente
Que vous quittiez la France pour plusieurs années ou dans le cadre d’une mission plus courte, il est normal d’hésiter entre vendre et louer son logement. Voici les principaux avantages de la location :
- Vous partez pour quelques mois et vous connaissez déjà votre date de retour ? Conserver votre résidence principale en France vous évitera de chercher un bien à la fin de votre expatriation.
- Louer votre maison ou votre appartement vous procure des rentrées d’argent régulières, d’autant plus appréciées que l’expatriation engendre des frais supplémentaires.
- Votre habitation a une grande valeur sentimentale et vous y avez vécu des moments très heureux. Si vous ne souhaitez pas vous en séparer, sans toutefois laisser le bien inoccupé, la location est la solution idéale.
- Vous comptez rentrer régulièrement en France ? Votre résidence principale devient alors un pied-à-terre.
- Si votre futur logement est déjà tout équipé ou que votre transfert ne prévoit pas de conteneurs, la location meublée est avantageuse. Avec elle, oubliez la corvée du déménagement.
#2 Identifiez la meilleure formule de location
Location saisonnière, nue ou meublée : plusieurs options s’offrent à vous.
La location saisonnière
Elle consiste à proposer votre logement à une clientèle de passage, pour quelques jours à quelques mois. Cette formule offre une grande souplesse, car vous pouvez adapter le planning des réservations en fonction de votre agenda et de vos besoins.
En revanche, l’habitation devient un meublé de tourisme et cette distinction s’accompagne de quelques contraintes :
- l’obligation d’enregistrer votre bien auprès de la mairie ;
- la signature d’un contrat de location avec chaque occupant, pour une durée maximale de 90 jours non renouvelable ;
- un plafond maximal de 120 jours de location par an si le bien est considéré comme votre résidence principale aux yeux de l’administration fiscale.
Bon à savoir : il est possible de déroger à cette limite dans le cas d’obligations professionnelles, mais cela doit être justifié. La Cour d’Appel de Paris a déjà donné raison aux propriétaires attaqués pour dépassement.
La location longue durée
Si vous partez pour plusieurs années, la location longue durée procure stabilité et rentrées d’argent régulières. Vide, meublée avec un bail classique ou un bail mobilité : ce comparatif des caractéristiques vous aide à choisir.
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Location Vide |
Location meublée |
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Bail classique |
Bail mobilité |
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Bail |
3 ans (Reconduction tacite) |
1 an (9 mois pour un étudiant) Reconduction tacite (sauf pour le bail étudiant) |
1 à 10 mois Aucun renouvellement ou reconduction |
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Résiliation par le bailleur et préavis |
À l’échéance Congé par lettre RAR au moins 6 mois avant |
À l’échéance Congé par lettre RAR au moins 3 mois avant |
Impossible |
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Préavis du locataire |
3 mois sans justification (1 mois pour certaines raisons comme la perte d’un emploi) |
1 mois |
1 mois |
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Type de locataire |
Toute personne |
Toute personne |
Personne en mobilité professionnelle, en formation, en apprentissage, en stage ou en service civique |
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Dépôt de garantie |
1 mois |
2 mois |
Aucun |
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Paiement des charges |
Provision ou au réel |
Provision, au réel ou au forfait |
Au forfait |
Si vous hésitez entre la location nue et la location meublée, voici la liste des principaux avantages et inconvénients des deux formules.
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Avantages |
Inconvénients |
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Location vide |
Peu de rotations des locataires |
Déménagement des meubles à prévoir Respect des délais pour récupérer le bien au retour |
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Location meublée |
Des loyers plus élevés qu’en location nue Pas de garde-meuble à prévoir Possibilité de reprendre le logement tous les ans ou plus fréquemment en cas de bail mobilité |
Risque de vacance locative plus élevée et de temps d’inoccupation longs entre deux locataires |
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Vous vivez en région parisienne ? Avez-vous songé à la location aux entreprises ? Ses conditions vous offrent plus de flexibilité, notamment en matière de durée du bail et de préavis.
#3 Recensez les obligations d’un propriétaire
En mettant votre bien en location, vous devenez propriétaire bailleur. Cette responsabilité s’accompagne de certaines obligations. Profitez de notre checklist de la mise en location.
Les installations et les équipements |
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Les installations électriques, de gaz et les appareils de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité. |
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Le logement est exempt de nuisibles et de substances toxiques |
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L’habitation respecte un certain seuil de performance énergétique. À partir de 2025, elle doit appartenir aux classes A à F du DPE. |
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En cas de location meublée, le bien doit être proposé avec certains équipements obligatoires (literie, vaisselle, réfrigérateur, table, etc.) |
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Le loyer |
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Le bien se situe en zone tendue et une procédure d’encadrement des loyers est en vigueur ? En cas de location longue durée, le montant maximal est limité par arrêté préfectoral. Exemple : Vous possédez un 2 pièces de 35 m², construit en 1960, situé avenue Villemain dans le 14e arrondissement de Paris. Vous optez pour la location meublée. Le loyer de référence majoré en vigueur (au 1er juin 2024) est de 31,3 €/m². Le loyer mensuel sera au maximum de 1095 € (35 x 31,5). |
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Le volet déclaratif |
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Pour transformer votre logement en meublé de tourisme, il est obligatoire de déclarer le bien auprès de la mairie. Le bien se trouve à Paris ? Les démarches s’effectuent en ligne. |
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Actualisez également le statut de votre habitation sur le site des impôts, à la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». |
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Déclarez-vous en tant que loueur meublé non professionnel sur le site de l’INPI (inutile pour la location nue) |
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Les documents |
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L’annonce. Elle comprend les caractéristiques du bien et mentionne obligatoirement le DPE, la surface habitable, le loyer et les charges. Si l’encadrement des loyers s’applique, le montant du loyer de référence doit aussi être indiqué. Pour les meublés touristiques, renseignez le numéro d’enregistrement. |
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Le bail. Il respecte des exigences spécifiques :
Il doit être accompagné d’un dossier de diagnostics techniques obligatoires qui inclut :
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Les deux états des lieux (entrée/sortie). Ces derniers doivent respecter des règles précises pour éviter tout litige. |
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La souscription d’une assurance |
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En cas de mise en location dans une copropriété, le bailleur doit souscrire une responsabilité civile. Les compagnies proposent une assurance PNO (propriétaire non occupant). Celle-ci offre une protection plus complète, y compris entre deux locataires (incendie, dégâts des eaux, tentatives de cambriolage, bris de glace, dommages électriques). |
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Les réparations |
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Le propriétaire prend en charge certains travaux comme ceux liés à la vétusté ou à l’amélioration du logement. Il peut s'agir de chantiers urgents (remplacer un chauffe-eau en plein hiver) ou d’opérations planifiées (changer un volet). |
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La gestion administrative courante |
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Ce suivi consiste à éditer les quittances de loyer, relancer en cas de retard de paiement et surveiller l’actualité juridique. |
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#4 Déléguez la gestion locative à une personne de confiance
Certaines activités du processus locatif sont impossibles à réaliser si vous êtes à l’autre bout de la planète. Pour gérer votre bien à distance, il est indispensable de faire appel à un intermédiaire. Il peut s’agir d’un ami ou d’une personne de votre famille en qui vous avez confiance et qui peut se rendre disponible rapidement.
Une alternative est de faire appel à une agence de gestion locative. Ce professionnel possède un large panel de prestations :
- l’estimation du loyer et des charges ;
- les diagnostics obligatoires ;
- la rédaction de l’annonce, du bail, des états des lieux ;
- la présélection des candidats ;
- les visites ;
- la gestion courante.
Ces spécialistes de l’immobilier proposent aussi le nettoyage, une assistance dépannage ou encore des assurances.
# 5 Louer sa résidence principale pendant son expatriation : Pensez à la fiscalité
Les recettes locatives que vous percevez de votre logement en France sont soumises à l’impôt. Celui-ci dépend du type de location, mais aussi de votre régime et de votre statut de résident fiscal.
Voici deux exemples :
- Vous occupez un poste d’ingénieur aux États-Unis 5 mois par an et vous vivez en France le reste du temps. Votre foyer fiscal demeure en France et les revenus locatifs sont imposés selon le régime que vous avez choisi.
- Vous partez en famille pour 3 ans en Asie sans retour en France ? Votre pays d’accueil devient votre domicile fiscal. Vos revenus ne sont pas imposables en France, à l’exception des rentes viagères, des pensions et des revenus fonciers. Vous serez alors taxé :
- selon le barème progressif ;
- à 20 % pour les revenus inférieurs ou égaux à 28 797 € ;
- à 30 % pour les revenus supérieurs à 28 797 €.
Vous souhaitez connaître notre offre de gestion locative ? Nos conseillers sont à votre écoute pour un accompagnement sur mesure.
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