Louer à Paris quand on est étranger : Comment s’y prendre ?

Ça y est, vous venez de décrocher une mission ou une formation dans la capitale française. Vous allez pouvoir profiter de l’effervescence, de la culture et du « french art de vivre ». Mais avant cela, vous devez trouver un logement. 

Grâce à notre guide complet, découvrez comment fonctionne ce marché immobilier si particulier. Mettez toutes les chances de votre côté pour louer un appartement à Paris.

#1 – Comprendre la physionomie du marché immobilier parisien

Avant d’entamer vos recherches, il est utile de connaître les spécificités, les tendances et les contraintes de la Capitale. 

Les types de logements 

La Ville Lumière possède un patrimoine et une histoire riches. Le parc immobilier se compose d’immeubles anciens dont une grande majorité a été construite entre 1850 et 1914. Hauts plafonds, moulures et cheminées : le style haussmannien est désormais indissociable de Paris. 

En s’éloignant du cœur de la Capitale, il est possible de trouver des constructions plus récentes, érigées après 1945. En revanche, les bâtiments neufs sont extrêmement rares. 

Quelles sont les caractéristiques des logements ? Ce sont des appartements de petite surface : plus de la moitié des biens comportent 2 pièces ou moins. 

Source : Insee – chiffres publiés en juin 2024

Les petits logements sont généralement proposés à la location meublée — vous apportez seulement vos affaires personnelles — alors que les produits plus grands sont loués vides. 

Les différents quartiers et ambiances de la Capitale 

La ville est divisée en 20 arrondissements, numérotés en escargot en partant du centre de Paris : 

• Les arrondissements centraux (le 1er, 2e, 3e et 4e) représentent un musée à ciel ouvert. Vous marchez dans l’Histoire en parcourant ces rues. 
• Le 5e, le 6e, le 7e et le 8e arrondissements sont associés au luxe et à l’élégance. C’est là que vous trouverez les boutiques des Champs-Élysées, les cafés à Saint-Germain-des-Prés ou encore la tour Eiffel et les jardins du Trocadéro. 
• Vous rêvez d’un quartier qui bouge ? Les 9e, 10e, 11e et 12e vous attendent avec leurs commerces, leurs restaurants, leurs théâtres et leurs cabarets. 
• Les arrondissements périphériques du sud et de l’ouest (du 13e au 16e) sont réputés pour leur tranquillité et leur atmosphère de village.  
• Enfin, le nord de Paris (17e, 18e, 19e et 20e) abrite des quartiers populaires.

L’actualité du marché locatif 

À Paris, la demande locative est très largement supérieure à l’offre. Vous devez être réactif dès qu’une annonce paraît, car le bien est généralement loué dans la journée. 

Voici les tarifs auxquels vous devez vous attendre en matière de loyer : 

• un loyer médian de 32 €/m² ;
• des variations importantes (de 22 € à 49 €/m²) selon les quartiers et le type de bien. 

Source : meilleursagents.com – chiffes au 1er juillet 2024

Une réglementation très stricte   

Il est essentiel de connaître la réglementation avant de vous lancer dans des recherches de logement, et ce, afin de déjouer les pièges et de trouver la meilleure offre : 

• Les loyers parisiens sont encadrés. Le bailleur ne peut exiger plus qu’un loyer de référence majoré (sauf certains cas particuliers qui justifient un complément de loyer). 
• L’annonce doit faire la distinction entre le loyer et les charges (eau, chauffage collectif, entretien des parties communes). 
• Elle doit préciser aussi le montant du dépôt de garantie, du loyer de référence, de la surface du logement et du DPE (diagnostic de performance énergétique). 
• La discrimination est interdite et punie par la loi. 
• Il est interdit de louer un bien dont la performance énergétique est médiocre (>450 kWh/m2 par an). En janvier 2025, les logements affichant un DPE G sont aussi concernés. 
• Le logement doit respecter les critères de décence. 
• En cas de location meublée, certains équipements sont obligatoires. 

#2 – Préparer un dossier locataire irréprochable 

Créez, en amont des visites, un dossier contenant tous les justificatifs demandés par le propriétaire. L’objectif ? Avoir une longueur d’avance pour décrocher le bail.  

Les documents à fournir

La loi autorise le propriétaire à vérifier certaines informations concernant son futur locataire. Ainsi, vous devez fournir plusieurs justificatifs : 

Bon à savoir : vous pouvez fournir une copie de l’original, mais veillez à joindre une traduction en français. 

Le cautionnement

Les propriétaires recherchent généralement des personnes dont les revenus correspondent à 3 fois le prix du loyer. Si ce n’est pas le cas, ils réclament l’ajout d’un garant dans le contrat. 

Celui-ci s’engage alors à payer à votre place d’éventuelles dettes de : 

• loyers ; 
• charges ; 
• frais de remise en état de l’appartement. 

Rien ne vous empêche de proposer un garant vivant à l’étranger. Comme vous, cette personne devra fournir des justificatifs de ressources, d’identité ou d’activité professionnelle. 

Un bailleur français sera certainement rassuré avec un garant français. Si vous êtes résident européen ou étudiant avec un visa long séjour, vous êtes éligible au dispositif Visale et c’est Action Logement qui se porte caution.

Enfin, vous pouvez aussi faire appel à un garant privé, moyennant une cotisation (environ 3 % du montant du loyer). 

#3 – Dénicher l’appartement qui correspond à ses besoins 

Définir ses critères de recherche permet de gagner en temps et en efficacité. 

Définir ses attentes 

Dans un premier temps, listez tous les aspects qui vous semblent non négociables comme : 

• la surface et la typologie du bien ; 
• le type de location (meublée ou non) et les équipements ; 
• le budget à ne pas dépasser ; 
• vos quartiers de prédilection. 

Ensuite, ajoutez les éléments sur lesquels vous pouvez faire des concessions tels que : 

• l’étage ; 
• la présence d’un balcon ou d’une cave ; 
• la vue ou le vis-à-vis ; 
• la distance par rapport au métro... 

Adopter une démarche active 

Ensuite, organisez votre recherche en multipliant les outils : 

• les plateformes généralistes en ligne ; 
• les agences immobilières spécialisées comme Paris Attitude ; 
• les réseaux sociaux ; 
• les groupes d’expatriés. 

Consultez ces sites tous les jours et créez des alertes pour réagir rapidement dès qu’une opportunité se présente. 

Vous avez décroché un rendez-vous pour une visite ? C’est l’occasion de vérifier si le bien correspond à vos souhaits. Vous ne maîtrisez pas encore la langue de Molière ? Faites-vous accompagner par une personne de confiance qui parle français : les échanges n’en seront que plus faciles. 

Si vous ne vivez pas à Paris et que vous ne pouvez pas vous déplacer, demandez des photos supplémentaires. La visite virtuelle représente une solution alternative pour visualiser le bien. 

Déjouer les arnaques

Dans votre quête de l’appartement parfait, méfiez-vous : 

• Des annonces trop alléchantes avec des prix trop bas, déconnectés du marché ou affichant des photos dignes des magazines de décoration. 
• Des bailleurs qui exigent des documents non obligatoires comme un RIB, une carte Vitale ou un extrait de casier judiciaire.
• Des personnes qui vous demandent de l’argent pour réserver un logement avant la visite. 

Pour éviter ces désagréments, tournez-vous vers des partenaires professionnels. Ils connaissent bien le marché local et disposent d’une grande expérience. Vous pouvez vérifier leurs prestations sur leur site ou encore les avis d’anciens clients sur les réseaux. 

#4 – Louer à Paris quand on est étranger : la suite du processus

Vous avez trouvé un appartement et le propriétaire a sélectionné votre dossier ? Bravo ! Découvrez maintenant à quoi vous attendre. 

La signature du bail 

Vous convenez d’une date avec le bailleur pour la remise des clés. Lors de l’entrée dans l’appartement, vous allez signer un contrat de location qui précise : 

• la description du bien, de son utilisation et son adresse ; 
• les identités du bailleur et du locataire ; 
• le montant du loyer et des charges. 

Il contient aussi des annexes : 

• l’état des lieux d’entrée ; 
• le relevé des compteurs ; 
• les diagnostics techniques obligatoires, dont le DPE ; 
• l’assurance habitation que vous devez fournir. 

Les responsabilités : qui s’occupe de quoi ? 

Durant l’occupation du bien, chaque partie va devoir respecter certaines obligations. Les voici résumées dans ce tableau. 

Les aides financières

En tant que résident sur le sol français, vous pouvez prétendre à certaines aides : 

• l’Aide Personnalisée au Logement (APL) ; 
• l’Allocation de Logement Social (ALS). 

Contactez la Caf (Caisse d’allocations familiales) pour connaître les prestations auxquelles vous avez droit. 

Le départ du logement 

Vous souhaitez quitter l’appartement ? Vous devez avertir votre bailleur par lettre recommandée. 

Le délai à respecter est de : 

• 1 mois pour une location meublée ; 
• 3 mois pour une location nue.

Pensez donc à reboucher les petits trous avant l’état des lieux de sortie pour récupérer votre dépôt de garantie. 

Vous déménagez à Paris pour un nouveau travail et pour vos études ? Chez Paris Attitude, nous sommes les spécialistes de la location d’appartements prêts à vivre. Notre catalogue inclut des biens de qualité dans tous les quartiers de la Capitale.