Fiscalité d’une résidence secondaire : à quoi s’attendre ?

Au sens légal, une « résidence secondaire » est un bien que vous détenez, mais qui n’est pas votre résidence principale. Ainsi, ce terme s’applique autant à une maison de vacances qu’à un logement dont vous avez hérité ou encore à un investissement locatif. Comment sont-elles taxées ? Est-il possible de réduire cette fiscalité sur les résidences secondaires ? Notre dossier complet.

La taxe d’habitation : maintien pour les habitats secondaires

Si les résidences principales sont exonérées de taxe d’habitation depuis 2023, cette dernière est maintenue pour les résidences secondaires. Son calcul se base sur la valeur cadastrale du bien et les taux d’imposition des communes, des intercommunalités et des établissements fonciers. 

Des exonérations de taxe d’habitation sont possibles pour : 

• les personnes qui emménagent dans un EHPAD ou une maison de retraite ; 
• les habitants de communes rurales classées en ZRR. 

En parallèle, une majoration peut être appliquée par les communes où le marché immobilier est très tendu. Cette surtaxe, votée par le conseil municipal, atteint parfois 60 % et les exemptions sont rares. Vous pouvez seulement y prétendre si : 

• vous avez pris une résidence secondaire, car votre lieu de travail est trop éloigné de votre logement principal ; 
• vous êtes hébergé dans un établissement de soin de longue durée ; 
• le bien n’est pas habitable, par exemple, s’il ne remplit pas les conditions de décence. 

La taxe foncière

Cet impôt est dû par les propriétaires, pour tous les biens qu’ils possèdent au 1er janvier. Le calcul prend en compte la moitié de la valeur locative cadastrale et y applique les différents taux décidés par les collectivités territoriales (commune, métropole, région). 

En 2023, le coefficient appliqué par les communes françaises varie de 10 % à 95 %. À titre d’exemple, le taux d’imposition de la taxe foncière à Paris est de 20,5 %. Une exonération est possible pour : 

• les propriétaires âgés de plus de 75 ans dont le revenu fiscal de référence est inférieur à un certain seuil (12 455 € pour une personne seule en 2023) ; 
• les personnes titulaires d’allocations invalidité, handicap ou de solidarité. 

À noter : des dégrèvements temporaires (2 ou 3 ans) sont accordés pour une construction neuve, une reconstruction ou un logement ancien qui a subi une grosse rénovation énergétique. 

Les autres impôts locaux : TLV et TEOM

Vous possédez un bien que vous n’occupez pas et qui n’est pas mis en location ? Vous êtes obligé de le déclarer en tant que logement vacant aux services fiscaux. Vous pouvez alors être assujetti à la TLV, la taxe sur les logements vacants. Celle-ci est applicable dans les communes en zone tendue, où la demande immobilière est très supérieure à l’offre. Elle concerne les locaux insuffisamment meublés pour être occupés et inhabités depuis au moins un an au 1er janvier. 

Son taux est de :  

• 17 % de la valeur locative cadastrale la première année ; 
• 34 % les années suivantes. 

Si le bien est occupé plus de 90 jours consécutifs dans l’année ou s’il nécessite des travaux importants pour être habitable, vous pouvez demander une exonération. 

Enfin, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une redevance annexe à la taxe foncière. Aucune exemption n’est possible, même si vous n’occupez le lieu que quelques semaines dans l’année. 

Fiscalité des résidences secondaires : les échéances à connaître 

Quand payer toutes ces contributions ? Voici les dates à retenir : 

L’imposition de la plus-value en cas de vente d’un logement secondaire

La plus-value correspond à la différence entre le prix d’acquisition d’un bien et son prix à la revente. Contrairement à l’habitation principale, la plus-value de cession est taxée pour une résidence secondaire. 

Elle est soumise à une imposition globale de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux). En cas de plus-value supérieure à 50 000 €, une surtaxe est appliquée, à un taux compris entre 2 et 6 %. 

Exemple : Votre avez acheté un bien à 150 000 € et vous le revendez à 190 000 € : la plus-value est de 40 000 €. L’imposition globale sera de 14 480 € (40 000 x 36,2 %). 

Comment diminuer la fiscalité de votre résidence secondaire ? 

L’imposition de la résidence secondaire est conséquente et les exonérations peu nombreuses. Il existe néanmoins deux configurations où il est possible de diminuer cette pression fiscale. Le point en détail. 

Supprimez la taxe d’habitation grâce à la location meublée longue durée

Vous possédez un bien vacant ou vous ne profitez plus de votre résidence secondaire ? Si vous souhaitez le conserver sans y habiter, optez pour la location longue durée. Proposez-le meublé avec un bail d’habitation à usage de résidence principale. En changeant de statut (passage de logement secondaire à principal), vous n’avez plus à verser la taxe d’habitation. 

Il faut néanmoins noter qu’en optant pour la location longue durée meublée, vous devenez loueur meublé non professionnel (LMNP). Ce statut entraîne le paiement de la cotisation foncière des entreprises et une fiscalité spécifique. 

Évitez l’imposition de la plus-value de cession 

L’imposition de la plus-value est dégressive et prévoit : 

• un abattement progressif dès la 6e année ;  
• une exonération partielle (IR) à partir de 22 ans ; 
• une exemption complète au bout de 30 ans. 

Exemple : Prenons le cas d’une plus-value de 40 000 € réalisée après 15 ans de détention du bien.

Au total, l’impôt est de 8785 € (au lieu de 14 480 € si vous revendez avant 5 ans.) 

La fiscalité des résidences secondaires regroupe de nombreuses taxes locatives dont les taux varient d’une commune à l’autre. Pour tenter de diminuer les charges financières liées à l’imposition, la mise en location de votre bien peut être une solution. Les experts de Paris Attitude peuvent vous aider dans vos démarches et dans la gestion de votre résidence secondaire. N’hésitez pas à contacter nos équipes.