Investissement locatif à Paris : Exploration du 5e arrondissement

Le 5e arrondissement est un des plus vieux quartiers de la Capitale et abrite de nombreux témoignages de son passé. Les arènes de Lutèce, le Panthéon ou encore la Sorbonne sont quelques-uns de ces monuments remarquables. En parallèle, cet endroit animé est connu pour son ambiance festive, ses cafés et ses restaurants. 

Éléments chiffrés à l’appui, Paris Attitude vous détaille les caractéristiques du secteur. Grâce à cette synthèse, découvrez les atouts du 5e arrondissement pour votre investissement locatif. 

Investir dans le 5e arrondissement de la Capitale : les données récentes

Pour un projet aux bases solides, il est indispensable de maîtriser certains concepts comme l’état du marché et la rentabilité. 

Les éléments importants

Avant d’investir dans un bien immobilier, réfléchissez aux raisons qui vous motivent. Elles peuvent être nombreuses : 

• alléger votre imposition grâce à un dispositif de défiscalisation (Denormandie, Pinel) ;
• bénéficier de ressources supplémentaires grâce aux loyers ;
• profiter d’un pied-à-terre parisien. 

Selon votre objectif, vous n’allez pas cibler le même type de bien ni attendre une rentabilité identique. De plus, il est capital de comprendre que votre opération dépend de plusieurs variables telles que : 

• L’offre et la demande. Elles conditionnent le nombre de biens disponibles mais aussi les prix du marché. 
• La tension locative. Elle affecte le montant du loyer et la rapidité à laquelle le bien est loué. 
• La réglementation (mesures d’encadrement des loyers, équipements obligatoires) qui limite votre champ d’action. 

Les orientations du marché immobilier du 5e 

D’une superficie de 2,5 km², le 5e arrondissement est peuplé de 57 380 personnes. On y dénombre 39 760 logements dont 80 % (soit 31 662) sont des résidences principales. Les maisons représentent moins de 1 % des habitations et la part des ménages propriétaires de leur résidence principale est de 34,5 %. 

En matière de prix, les montants ont fortement augmenté en 10 ans (+ 18,3 %). En revanche, suite au durcissement des conditions d’emprunt et à l’inflation, le marché s’est retourné depuis 2 ans. Une comparaison avec les prix de fin 2021 montre une diminution de 4,7 %. 

Le rendement d’un bien situé près du Quartier latin 

La rentabilité brute d’un investissement immobilier peut se calculer grâce à la formule suivante : 

Loyer mensuel x 12 / Prix d’achat 

Après cette estimation rapide, vous savez si votre opération est potentiellement rentable. 

Pour choisir entre deux biens dont les rendements semblent similaires, précisez votre calcul en utilisant la rentabilité nette. Pour cela, soustrayez les charges du loyer annuel et ajoutez les frais annexes (notaire, gestion, honoraires) au prix d’acquisition. La formule de référence devient alors : 

(Loyer mensuel x 12 - Charges) / (Prix d’achat + Frais)

Les données au dernier trimestre 2023

Voici les valeurs moyennes des prix (achat et loyer) relevés dans le 5e arrondissement, au 1er novembre 2023.

Bien évidemment, ces valeurs cachent des écarts qui peuvent être importants. Prenons l’exemple de deux biens en vente dans le 5e arrondissement en novembre 2023. 

À noter : ces deux biens affichent un diagnostic de performance énergétique de catégorie E et seront interdits à la location en 2034. Il est indispensable de prévoir des travaux à moyen terme. Des aides de l’État peuvent vous permettre de réduire le coût global de la rénovation énergétique. 

Le 5e arrondissement parisien en 4 secteurs

Le secteur le plus attractif reste celui de la Sorbonne. Viennent ensuite Saint-Victor, le Val-de-Grâce et le Jardin des Plantes. Zoom sur chaque quartier. 

Sorbonne

Ce quartier abrite l’université du même nom et de célèbres lycées comme Louis-le-Grand ou Henri-IV. On y trouve également de nombreux espaces verts, à l’image du square René Viviani où se dresse le plus vieil arbre de Paris. 

Près de 10 000 personnes vivent dans ce secteur et les locataires y sont majoritaires (71 %). Le mètre carré se négocie autour de 13 266 €. Voici les montants relevés fin 2023 : 

Val-de-Grâce

Dans cette zone au sud du 5e arrondissement, l’éducation et la culture sont bien représentées. On y trouve notamment le musée Curie et l’École normale supérieure. Le quartier est très apprécié des étudiants et des jeunes actifs sans enfant. Près des deux tiers des 19 734 habitants sont locataires. 

Les tarifs immobiliers sont moins élevés que dans le secteur Sorbonne. Ainsi, on observe un prix moyen de 12 456 € et des prix élevés : 

• près de l’Hôpital du Val-de-Grâce (14 719 €/m²) ;
• et en se rapprochant du Panthéon (rue Soufflot à 14 220 €/m²). 

Toutefois, il est possible de trouver des biens à moins de 10 000 €/m². Pour cela, il faut cibler les rues à proximité du 13e arrondissement comme la rue Pascal (9 974 €/m²).

Saint-Victor

Le quartier Saint-Victor est connu pour abriter l’Institut du monde arabe et les universités Paris VI (Pierre-et-Marie-Curie) et Paris VII. Les touristes s’y rendent également pour visiter les arènes de Lutèce ou assister à une revue du Paradis Latin. Ils apprécient énormément le charme de la place de la Contrescarpe ou des quais de Seine. 

Les locataires y sont majoritaires (plus de 60 %) et le prix moyen du mètre carré se situe autour de 12 506 €. Les prix varient de plus de 16 000 €/m², quai de Montebello, à environ 11 750 €/m², rue d’Arras. 

Jardin des Plantes

À deux pas de la Seine, le jardin des Plantes offre un cadre de vie agréable à tous les résidents du quartier. C’est une zone très animée avec de nombreux commerces et restaurants, mais aussi des librairies et des disquaires. Plus de 7 habitants sur 10 sont locataires et le secteur est très attractif notamment pour les familles. Les données chiffrées sont : 

Les logements présents sur le marché 

Parmi les 31 000 résidences principales, une large majorité est constituée de petits appartements et l’on note que :  

• 27,9 % sont des studios ou T1 ;
• 29 % sont des T2. 

Les biens plus grands, destinés aux familles ou aux colocations, se répartissent de la manière suivante : 

• 3 pièces : 20,5 % ;
• 4 pièces : 11,9 % ;
• 5 pièces et plus : 10,7 %.

Choisir le neuf ou l’ancien pour investir ? Dans le 5e, près de 72 % des biens ont été bâtis avant la Seconde Guerre mondiale. En optant pour de l’ancien avec travaux, vous pouvez bénéficier, sous conditions, du dispositif Denormandie pour diminuer votre imposition.  

Les atouts d’un investissement locatif dans le 5e

Un quartier dédié à la culture, mais qui ne reste pas figé dans le passé : le 5e représente un excellent choix pour investir.  

Une zone idéale pour la culture, le tourisme et l’apprentissage

Avec ses nombreux établissements d’enseignement allant de la maternelle à l’université, le Quartier latin accueille une population variée. Elle est composée d’étudiants qui cherchent à se loger près de la Sorbonne, de Paris VI ou Paris VII, mais aussi de familles avec des lycéens. Les touristes apprécient le Jardin des Plantes et sa Galerie de l’Évolution, tout comme les brasseries et les cafés du secteur. 

La location meublée, idéale pour les étudiants

Les étudiants qui cherchent à se loger dans le 5e arrondissement privilégient la location meublée de studios, car ils n’ont plus qu’à apporter leurs effets personnels. En tant que bailleur, la location meublée vous permet de bénéficier des avantages fiscaux en optant pour le statut LMNP. 

De plus, en louant à des étudiants, vous êtes assuré d’un bon taux d’occupation du bien, car l’offre est largement inférieure à la demande. 

Toujours en location meublée, pensez également à la location aux entreprises. Ces dernières louent le bien pour de longues périodes afin de loger leurs employés. 

Vous souhaitez profiter de votre pied-à-terre de temps en temps ? La location saisonnière est envisageable, mais si vous êtes en province, il est conseillé de déléguer la gestion locative à une agence. 

Un quartier ancien qui évolue

Le 5e arrondissement fait l’objet de réaménagements pour améliorer le confort et le cadre de vie de ses habitants. Par exemple, le développement de pistes cyclables et la végétalisation du quartier sont les chantiers prioritaires. Il bénéficie aussi d’une bonne desserte en termes de transport avec les métros 7 et 10 ainsi que le RER B et C. 

Les points de vigilance

Les inconvénients de ce quartier sont semblables à ceux des autres arrondissements centraux de la capitale. Les habitants se plaignent notamment de la circulation qui peut être compliquée en voiture. Les transports en commun ou le vélo représentent deux alternatives efficaces. 

Abordons maintenant les questions spécifiques à l’investissement. Il est possible d’optimiser votre opération : 

• ciblez les passoires thermiques (DPE F ou G), car vous disposez d’une plus grande marge de négociation ;
• renseignez-vous sur les aides de l’État ou les mesures de défiscalisation pour réduire le budget des travaux de rénovation ;
• optez pour une petite surface en location meublée. 

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