Investissement locatif à Paris : Visite du 18e arrondissement

L’arrondissement des Buttes-Montmartre est une zone très hétéroclite aussi bien en termes d’ambiances que de prix immobiliers. Pour effectuer un investissement locatif dans le 18e, il est primordial de dresser un tableau des différents secteurs et de connaître l’évolution du marché. Une bonne analyse du type de biens et des locataires à cibler est également fondamentale. 

Profitez de l’état des lieux réalisé par les experts Paris Attitude pour investir sereinement.  

Immobilier locatif dans le 18e : l’essentiel à connaître

Retrouvez le détail et l’analyse des paramètres qui affectent votre placement locatif. 

Le b-a-ba de l’investisseur

Préalablement à tout investissement, vous devez préciser le ou les objectifs que vous poursuivez. Dans le cadre d’un placement locatif, il peut s’agir : 

• d’obtenir un complément de revenus grâce aux loyers ; 
• de créer ou de diversifier votre patrimoine ; 
• de diminuer votre imposition grâce à la défiscalisation immobilière ; 
• à long terme, d’habiter le bien ou d’y loger une personne proche.

Vos attentes conditionnent la sélection du bien, mais également le type de location à proposer.

En parallèle, renseignez-vous sur l’état du marché et les contraintes avec lesquelles vous devez composer, à savoir : 

• le nombre de produits en vente ou à louer ; 
• leurs spécificités (type, surface, prestations) ; 
• les niveaux de prix ; 
• le plafonnement des loyers.

Le parc immobilier du 18e

Couvrant un territoire de 6 km² sur la rive droite de la Seine, le 18e accueille une population de 191 135 personnes. Après le 15e et le 20e, c’est le troisième arrondissement le plus peuplé de la Capitale. Les derniers relevés notent : 

• 123 578 logements, dont plus de 103 000 habitations principales ; 
• 64,1 % des résidences principales occupées par des locataires. 

En matière de prix, deux tendances se dégagent :

• une croissance forte et continue entre 2000 et 2021 ; 
• un recul depuis fin 2021, dû à l’inflation et au durcissement des conditions d’emprunt. 

Même si ce recul s’élève à 10 %, la hausse des prix sur la décennie reste positive : +20,5 %.

18e arrondissement parisien : la rentabilité d’un placement locatif

Vous avez déjà effectué une première sélection de biens ? Avant de vous engager définitivement, calculez le rendement de chaque produit. Vous pourrez ainsi déterminer le plus performant d’un point de vue financier. La rentabilité brute s’établit en appliquant la formule suivante : 

Loyer annuel / Prix d’achat 

Il est possible d’affiner ce calcul et de définir la rentabilité nette : 

• en déduisant les charges du loyer ; 
• et en ajoutant les frais au prix d’acquisition. 

Cet élément peut vous aider à départager deux biens qui vous semblent équivalents. 

En prime, pensez aux autres avantages que vous procure un placement locatif à Paris : 

• percevoir un revenu additionnel tous les mois ;
• réaliser une plus-value à la revente ; 
• disposer d’un bien à transmettre à vos enfants. 

Les données chiffrées de 2024

Voici les valeurs relevées au sein du 18e arrondissement, au 1er janvier 2024 : 

Étude de cas : Comparaison de deux biens en vente dans le 18e, début 2024.

Le studio présente une rentabilité inférieure. Néanmoins, s’il est loué meublé, vous pouvez bénéficier du statut de LMNP, fiscalement avantageux.

Les faubourgs du 18e arrondissement

Même si le mètre carré se négocie aux alentours de 9 000 €, de fortes variations existent entre Montmartre, Pigalle ou Max Dormoy. Zoom sur chaque quartier. 

Grandes-Carrières

Les touristes adorent déambuler dans ce décor de carte postale. Il abrite le cimetière de Montmartre et la partie ouest de la fameuse butte du même nom. On y trouve le Moulin Rouge, le Moulin de la Galette ainsi que la rue Lepic rendue célèbre par le film Amélie Poulain. Il est également très fréquenté par les locaux, à la recherche d’un secteur authentique et animé. 

Le prix du mètre carré est plus élevé ici que dans les autres zones de l’arrondissement, 9 557 € en moyenne. Certaines rues sont très appréciées comme l’impasse Marie Blanche ou l’allée des Brouillards (13 900-14 300 €/m²). Avec un budget équivalent, vous pouvez acquérir une surface presque deux fois plus grande près du boulevard Ney, par exemple, dans la rue Jean Dollfus (7 619 €/m²).

Clignancourt

Clignancourt comprend le sommet et la partie est de la butte Montmartre. Chaque jour, des milliers de personnes viennent admirer le Sacré-Cœur et se divertir à la Cigale ou à l’Elysée-Montmartre. Il accueille également le microquartier Jules Joffrin, apprécié des familles et des jeunes couples. Ce dernier offre un cadre de vie agréable avec une ambiance bucolique et de petites rues commerçantes. 

Pour investir dans cette localité, vous devez prévoir : 

• un budget moyen de 9 177 €/m² ; 
• une fourchette haute entre 12 600 et 13 400 €/m² (place du Tertre, place du Calvaire) ;
• une fourchette basse à environ 7 400 € en périphérie (passage du Mont Cenis ou rue Myrha par exemple). 

La Goutte-d’Or

Traversé du nord au sud par les voies ferrées sortant de la gare du Nord, c’est l’un des quartiers les plus cosmopolites de Paris. Cafés, street food, bazars, tissus : les cultures du Maghreb et d’Afrique y abondent. Le phénomène d’embourgeoisement le touche moins, mais on note un début de gentrification avec l’arrivée récente de restaurants chics comme la brasserie Barbès. 

Les valeurs chiffrées de ce secteur sont les suivantes : 

La Chapelle

C’est ici que vivent les plus importantes communautés indiennes et sri lankaises de la Capitale. Les cheese naans et les currys côtoient un producteur de fromages 100 % parisien et le marché couvert de la Chapelle. La galerie Chapelle XIV regroupe une salle d’exposition, un disquaire et un atelier d’impression. Enfin, plus au nord, se trouve l’espace de glisse parisien 18e, le plus grand skatepark couvert de France. 

Le prix moyen du mètre carré y est le plus faible : 7 299 €. La zone la plus recherchée (environ 8 000 €/m²) se situe vers le marché couvert (rue de l’Olive, de la Martinique, de la Guadeloupe). 

Les logements à sélectionner

Le parc immobilier du 18e arrondissement est constitué quasi exclusivement d’appartements. Vaut-il mieux choisir le neuf ou l’ancien pour investir ? Les biens neufs sont rares et 4 logements sur 5 ont été construits avant 1975. En vous tournant vers l’ancien, vous pouvez dénicher de réelles opportunités tout en profitant du dispositif Denormandie pour diminuer votre imposition. 

Les petites superficies représentent plus de 80 % des biens.

Les atouts d’un placement locatif dans le 18e

Acheter pour louer dans le 18e est un placement stratégique. Diversité de locataires, nouveaux projets et prise de valeur sont les atouts de cet arrondissement. 

Un secteur aux multiples facettes

Le quartier est très hétérogène : cosmopolite à Château-Rouge, animé et familial à Jules Joffrin, festif et touristique à Pigalle ou sur la butte Montmartre. Grâce à ses multiples visages, le 18e attire les familles, les cadres - en couple ou vivant seul - et les touristes du monde entier. 

Dans ce cas, vérifiez la concordance entre le type de bien, l’emplacement et le locataire ciblé et envisagez :  

• un 3 pièces loué nu à Clignancourt ; 
• un studio loué meublé, rue Orderner ; 
• un meublé de tourisme, vers le cimetière Montmartre. 

Une attractivité en hausse

Alors que le quartier est très bourgeois à l’ouest, la partie est a déjà subi de profondes mutations et la gentrification est en marche. Ainsi, la mairie de Paris a investi plus de 500 millions d’euros pour transformer la rue de la Chapelle avec : 

• le développement des mobilités douces et la réduction de la circulation automobile ; 
• la construction d’une Arena pour certaines épreuves des JO 2024 ; 
• l’implantation de bureaux, de logements et d’un campus universitaire. 

De nouveaux habitants s’installent et les prix restent encore en deçà de la moyenne parisienne. Le 18e représente donc un choix pertinent pour un placement locatif. 

Une ambiance de village

Connu pour ses ruelles pentues, ses places et son atmosphère si parisienne, le 18e véhicule une image bucolique. Il fait rêver les visiteurs, mais aussi les locaux qui apprécient son côté chaleureux et la proximité des commerces, des transports et des infrastructures (écoles, santé). 

Les aspects moins favorables

Le quartier de la Chapelle est aujourd’hui l’endroit de Paris où les habitants se plaignent le plus de l’insécurité. Son réaménagement devrait permettre d’améliorer leurs conditions de vie. 

En parallèle, certains éléments peuvent atténuer, directement ou indirectement, le rendement de votre opération. Les trois plus importants sont : 

• L’encadrement des loyers. Vous ne pouvez pas dépasser un loyer de référence majoré pour fixer la valeur locative de votre bien. 
• La procédure de changement d’usage en cas de location saisonnière. 
• La classe énergétique du logement et l’interdiction prochaine de la location des passoires thermiques (G en 2025, F en 2028). 

Faites appel à nos conseillers Paris Attitude. Ils vous accompagnent à chaque étape depuis la sélection du locataire jusqu’à la gestion locative dans le respect de la législation.

Lisez notre prochain article, Investissement locatif à Paris : Étude du 19e arrondissement.