Investissement locatif à Paris : Au rythme du 17e arrondissement

À la fois populaire et huppé, familial et chic, le 17e surprend par sa diversité. Touristes, étudiants, ménages aisés et jeunes cadres cohabitent agréablement dans ce secteur du nord-ouest parisien. Des Batignolles ou du parc Monceau, quelle est la zone la plus propice à un investissement locatif ? 

Les experts de Paris Attitude ont étudié le rendement, les types de bien, ainsi que les rues à cibler pour optimiser votre placement. Profitez de leur analyse et affinez votre projet. 

Acheter pour louer dans le 17e : les détails

Cernez l’état du marché et les éléments à connaître avant de vous décider.  

La réflexion à mener

En premier lieu, il est capital d’identifier clairement vos attentes. Votre objectif peut être : 

• d’anticiper la baisse de vos revenus à la retraite ; 
• de construire un patrimoine pour mettre votre famille à l’abri ; 
• de profiter d’un pied-à-terre pour vos séjours parisiens ; 
• de réduire votre imposition grâce à un dispositif de défiscalisation.  

Ensuite, listez les facteurs qui ont un impact sur le rendement du projet : 

• l’emplacement et la typologie du bien ; 
• le marché et les prix du mètre carré ; 
• les exigences réglementaires locales (plafonnement des loyers, location saisonnière, fiscalité). 

L’état du marché immobilier et locatif

Les dernières données publiées par l’INSEE dressent le portrait suivant du 17e : 

6 habitants sur 10 sont locataires et ils vivent en moyenne depuis 9 ans dans leur logement. Avec une telle stabilité, la vacance locative est quasi nulle et un investisseur est assuré de percevoir des loyers réguliers. 

Dans ce secteur attractif pour vivre ou investir, les prix ont fortement augmenté sur la dernière décennie (+22,7 %). Toutefois, avec l’inflation et la crispation du marché parisien, cette tendance s’inverse. Depuis fin 2021, le coût du mètre carré a diminué de 7 %. 

La rentabilité d’un investissement dans le 17e

Le 17e est un emplacement intéressant, où il est possible de dénicher des biens abordables et d’obtenir une rentabilité supérieure à 3 %. Pour mémoire, celle-ci se calcule grâce au ratio suivant : 

Mensualité de loyer x12 / Prix d’achat 

En parallèle, acheter pour louer dans ce quartier offre d’autres bénéfices :

• un taux d’occupation maximal et la facilité de trouver un locataire ; 
• un produit qui prend de la valeur à long terme, car la demande reste soutenue ;
• la possibilité de cibler plusieurs profils (étudiant, famille, entreprise, actif, touriste). 

Les chiffres des ventes et loyers actualisés

Les valeurs observées au 1er janvier 2024 dressent les moyennes suivantes pour le 17e arrondissement, dans le cadre d’une vente :

La moyenne des loyers s’établit à 31,6 €/m². 

Étude de cas : 

Voici deux biens en vente début 2024. Calculons le rendement de chacun afin de déterminer l’investissement le plus pertinent.

Bon à savoir : Le deuxième bien, avec un loyer de référence majoré, procure le meilleur rendement. 

La physionomie du 17e

Faisons le point sur les quatre secteurs du 17e, leurs caractéristiques et les emplacements à cibler. 

Les Épinettes

Aussi appelée La Fourche, cette partie du 17e a conservé l’âme de son passé ouvrier. Des passages comme la Cité des Fleurs, des cours et des îlots végétalisés lui confèrent une atmosphère conviviale. Il abrite également le square des Épinettes ainsi que de nombreux commerces. 

On y trouve les biens les moins chers : 

• à 9 194 €/m² en moyenne ; 
• 10 619 €/m², rue Brochant ; 
• 7 588 €/m², en se rapprochant de la porte de Clichy.

Les Batignolles

Le quartier-village des Batignolles ressemble à une carte postale avec ses petits restaurants, ses terrasses et ses bistrots. L’animation se concentre autour de la place du Dr Félix Lobligeois, vers le square des Batignolles et non loin du marché du même nom. 

Ce secteur rencontre une forte attractivité, en particulier grâce à un réaménagement de grande envergure mené dans les années 2010. En 10 ans, les prix ont grimpé de 29 % et le mètre carré s’affiche désormais à 10 486 € en moyenne. On note des variations selon les emplacements, par exemple : 

• 7 691 €/m², rue Stéphane Grappelli ; 
• 11 218 €/m², vers la place Charles Fillion.

La Plaine-de-Monceaux

La Plaine-de-Monceaux est recherchée pour son cadre de vie. Les hôtels particuliers confèrent élégance et intemporalité à cette localité. Loin d’être figée, elle foisonne de brasseries, de commerces, de musées. Sa proximité avec le parc Monceau, un des plus beaux jardins de Paris, la rend très attractive pour les familles. Pour finir, elle accueille de nombreuses ambassades et le Campus Malesherbes - Sorbonne Université. 

C’est la zone la plus chère de tout le 17e arrondissement. Contrairement aux autres secteurs, ses prix n’ont quasiment pas baissé en 2 ans (-1 %). Voilà les montants auxquels doit s’attendre un investisseur : 

Les Ternes

À côté de la place de l’Étoile, ce quartier, autrefois berceau de l’automobile, est désormais réputé pour ses boutiques de luxe. Il abrite également le marché des Ternes, le plus vieux marché couvert de la Capitale et le marché Poncelet. Enfin, près de la porte-Maillot, le Palais des Congrès accueille plus de 200 événements par an. Les prix sont au coude-à-coude avec ceux pratiqués Plaine-de-Monceaux et le mètre carré se négocie autour de 10 743 €. Les rues les plus prisées se situent entre la place des Ternes et l’avenue Mac-Mahon (de 11 711 à 12 313 €/m²). À l’inverse, on trouve les zones les moins chères vers le boulevard Périphérique, entre la porte-Maillot et la porte de Champerret (8 000 à 8 600 €/m²). 

Les biens à la vente et les locataires à cibler

Si vous achetez dans le 17e, vous investirez dans l’ancien. L’arrondissement a été profondément remanié au 19e siècle et de cette époque subsistent de nombreux immeubles haussmanniens, surtout aux Ternes ou à la Plaine-de-Monceaux. 

Les petites surfaces restent prédominantes : l’ensemble des studios, 2 et 3 pièces représentent 75 % des logements. 

Le 17e : un bon choix pour investir dans le locatif

L’arrondissement combine tension locative élevée, diversité de locataires, services de proximité et transports.   

Un secteur aux multiples visages

À la jonction entre le 18e cosmopolite, et les 8e et 16e arrondissements, plus bourgeois, le 17e offre plusieurs facettes. De populaire aux Épinettes, il devient bucolique et branché vers les Batignolles pour finir sophistiqué et cossu à la Plaine-de-Monceaux ou aux Ternes. 

Une demande locative importante

Cette hétérogénéité lui permet d’attirer tous les profils de locataires : 

• des familles qui apprécient le côté authentique et les parcs des Batignolles ; 
• de jeunes couples, à la recherche du calme des Épinettes ; 
• des cadres, près des lieux de décision de la Plaine-de-Monceaux. 

La demande est soutenue et l’offre largement insuffisante, ce qui assure aux investisseurs de louer rapidement. Ils peuvent alors proposer : 

• un studio meublé en location longue durée à un étudiant ou en location saisonnière à des touristes ;  
• un 2 pièces ou un 3 pièces en location nue à des jeunes actifs ; 
• un plus grand appartement à un ménage avec de jeunes enfants. 

Des services de proximité et une offre de transports conséquents

D’un bout à l’autre de l’arrondissement, les rues et les avenues de ce secteur regorgent de commerces, de marchés et de restaurants. Les résidents peuvent profiter des espaces verts, comme l’immense parc Martin Luther King. 

En parallèle, le 17e arrondissement est facile d’accès. Il est proche de la gare Saint-Lazare et desservi par 5 lignes de métro, les RER A et C, le transilien, sans compter le réseau de bus. 

Des points faibles à prendre en compte

Vous êtes convaincu par un investissement dans le 17e ? En plus de l’emplacement et de la typologie du bien, il est essentiel d’intégrer les éléments suivants à votre réflexion. 

• La classe énergétique du logement : en effet, dès 2025, les biens les plus énergivores (classés G) ne pourront plus être proposés à la location en l’état. 
• La réglementation parisienne vous impose un loyer de référence. Vous ne pouvez pas fixer la valeur locative comme bon vous semble. 
• Si vous optez pour la location saisonnière, vous devez entamer une procédure de changement d’usage. 
• Vous vivez loin de Paris ? Gérer son bien à distance demande du temps et de la disponibilité. Déléguez la gestion locative pour plus de tranquillité. 

Réglementation, étude du marché local, gestion locative : depuis 2001, nos experts aident des propriétaires à chaque étape de leur projet. Confiez-leur le vôtre !